Bail mobilité, diagnostics et risques dans l’immobilier

Depuis quelques temps dans les cartons afin de palier la crise du logement des étudiants et des employés en situation précaire, le bail mobilité semble vouloir être mis en place rapidement. Déjà décrié par des associations de protections de locataires, le bail mobilité se fait également houspillé par des agents immobiliers qui représentent les intérêts des propriétaires bailleurs. Une caution ou un dépôt de garantie couverts par l’État, une durée fixée pour un bail non renouvelable, ce qui semble sécurisant pour les bailleurs l’est-il réellement ? Et puis, comme tout bail requiert des diagnostics immobiliers et des états des lieux, la multiplication des contrats de location de courte durée aura un coût supérieur en diagnostics immobiliers qu’un bail d’habitation reconduit à chaque échéance. Que faut-il attendre ou redouter du bail mobilité ?

 

Ce que prévoit le bail mobilité

Destiné à faciliter (un temps) le logement des personnes en situation de précarité comme les étudiants, stagiaires et apprentis ainsi que les salariés en CDD ou en reconversion professionnelle, le bail mobilité est un contrat de location aux caractéristiques spécifiques.

Tout d’abord, ce bail serait à durée réduite de 1 mois minimum jusqu’à 10 mois au maximum et qui ne pourrait pas être reconduit à l’issue. L’idée de départ étant de mettre sur le marché locatif des logements que leurs propriétaires réservaient jusqu’alors à la location saisonnière. En louant un logement 8 à 10 mois en bail mobilité, rien n’empêche alors le bailleur de le proposer à l’issue pour la saison touristique (souvent les 2 mois les plus porteurs de juillet et d’août), soit pendant les 4 mois (120 jours) permis par le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

Dans le bail mobilité, ce serait l’État qui se porterait garant ou caution afin de couvrir d’éventuels impayés de loyers et/ou des réparations locatives afin de libérer les aspirants locataires de la recherche d’avance, de caution ou de dépôt de garantie. Une belle opportunité en apparence, mais peut-être en apparence seulement.

 

Les inquiétudes des propriétaires bailleurs et des agents immobiliers

Bien sûr, le concept de garantie par l’état des éventuels impayés de loyers et de réparations locatives est bien accueilli par les propriétaires et leurs mandataires de location, jusqu’à en connaître les détails…

La garantie de l’état semble devoir être plafonnée à 1 500 €. C’est à dire qu’au-delà de cette somme, les réparations locatives éventuelles tout comme les impayés de loyer resteront à la charge du bailleur.

Au niveau des loyers, ces 1 500 € ne représentent que 2 mois de loyer à Paris ou dans certaines grandes villes pour un petit logement. Au vu des réparations locatives, 1 500 € sont vite dépensés que ce soit dans une serrure multipoints, une peinture à refaire ou des éléments de décoration ou de confort à remplacer. N’oublions pas en outre que le temps nécessaire à la remise en état d’un logement sera du temps pendant lequel le logement ne pourra être mis en location, donc une nouvelle perte sèche non couverte par la garantie d’état car impossible à justifier sur factures.

 

La multiplication des états et diagnostics immobiliers

Personne n’en parle et pourtant. Chaque diagnostic immobilier obligatoire pour la location a une certaine durée de validité au-delà laquelle il faudra le refaire afin qu’il soit valide au moment de la signature d’un nouveau bail.

Si les diagnostics amiante et plomb (CREP) ont une durée de validité illimitée en l’absence de risque, si l’attestation de surface habitable (mesurage Loi Boutin) demeure valide sans travaux de modification de la surface habitable, ce n’est pas le cas pour les diagnostics gaz et électricité ni pour l’ESRIS (ex-ERNMT).

L’état de l’installation intérieure d’électricité (diagnostic électrique) est désormais obligatoire avant la location dès lors que l’installation date de plus de 15 ans ; il en est de même pour le diagnostic gaz si l’installation de plus de 15 ans alimente au moins un appareil (en dehors d’une table de cuisson). Or ces deux diagnostics n’ont une durée de validité que de 3 ans et l’ESRIS n’est valable que 6 mois !

Alors qu’en prolongeant un contrat de location existant au-delà de ces 6 mois ou des 3 ans, il n’est pas nécessaire de refaire ces diagnostics ou états lors du renouvellement du bail même s’ils ont dépassé leur date de validité; il faut obligatoirement refaire les états et diagnostics périmés en cas de signature d’un nouveau bail. Pour le bailleur, augmenter la fréquence des diagnostics immobiliers aura un coût certain qui s’ajoutera à la multiplication des états des lieux d’entrée et de sortie induite par la multiplication des périodes de location.

 

Alors si le bail mobilité semble une bonne opportunité pour louer aux mois creux des logements jusqu’alors réservés à la location saisonnière, même si certains bailleurs (pas tous) peuvent déduire des revenus locatifs les dépenses des diagnostics et états, il sera bon d’envisager tous ces aspects avant de tenter l’expérience du bail mobilité.

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