Agences immobilières, diagnostiqueurs immobiliers et même notaires peuvent se voir condamnés pour manquement et défaut de conseil dans la préconisation et la réalisation de diagnostics immobiliers pas forcément obligatoires. C’est une avance importante dans le cadre juridique français où tout professionnel de l’immobilier –et pas forcément technicien du bâtiment– doit avoir la connaissance suffisante pour estimer la présence d’un risque et conseiller la réalisation du diagnostic concerné. En cas de présomption d’un risque et sans préconisation du diagnostic spécifique à ce risque, des agents immobiliers voire un notaire se sont vus condamnés. Une jurisprudence à conserver !
L’affaire de l’agent immobilier condamné
Il aura fallu aller jusqu’en cassation mais les acheteurs d’un bien immobilier ont fini par avoir gain de cause après avoir acheté un appartement infesté par la mérule. Le coupable ? Non pas le vendeur bien que sa garantie de vice caché de la construction devra surement jouer, mais l’agent immobilier qui n’a pas conseillé aux acheteurs ce diagnostic d’état parasitaire pourtant facultatif.
En effet, la Cour de Cassation de Caen a cassé le jugement initial qui déboutait les acquéreurs de leur action pour relever que l’agent immobilier avait failli à son devoir de conseil. Il aurait dû préconiser à ses clients acheteurs de demander à ce que soit réalisé un diagnostic mérule car les conditions étaient réunies pour que se développe ce champignon ‘tueur de maisons’ dans le bien immobilier à vendre (humidité installée, défaut d’aération).
Un satisfecit pour VIA DIAGNOSTICS
Vous l’aurez remarqué, notamment dans notre encart ‘astuces’ de chaque diagnostic immobilier, nous conseillons souvent de faire réaliser des diagnostics complémentaires mais pas obligatoires avant une transaction. C’est en cela que nos astuces intéressent aussi bien les acheteurs que les agents immobiliers, les notaires et les acquéreurs que nous remercions pour leurs témoignages de satisfaction.
Les professionnels du diagnostic immobilier n’ayant pas la possibilité de rencontrer les acheteurs du bien qu’ils ont diagnostiqué, il leur est impossible de conseiller les acheteurs à moins que ceux-ci ne contactent le diagnostiqueur en ayant au préalable relevé ses coordonnées sur le dossier de diagnostics obligatoires.
Quant aux vendeurs, on comprend que le diagnostiquer ne les pousse pas à réaliser un diagnostic facultatif qui pourrait éventuellement dévaluer leur bien en découvrant une pathologie ignorée ; d’autant plus qu’il est plus souvent demandé aux diagnostiqueurs immobiliers des remises plutôt que des diagnostics complémentaires…
Une jurisprudence précieuse à conserver
Il est important pour chacun de constater et surtout de garder la preuve que la jurisprudence évolue.
Si les diagnostiqueurs immobiliers peuvent être condamnés (y compris à réparer un immeuble infesté par les termites – Voir Cass. civ. 3, 12 septembre 2012, n˚ 11-18.122), un notaire et des agents immobiliers peuvent également voir leur responsabilité engagée pour n’avoir pas alerté leurs clients sur la présence ou la suspicion d’un risque avéré pour la construction.
Le document que nous invitons tous les futurs acquéreurs mais aussi les diagnostiqueurs, les notaires et les agents immobiliers, à connaître et à conserver est Le diagnostic du bâtiment : une responsabilité transversale — Compte rendu de la réunion du 26 septembre 2013 de la Commission de droit immobilier du barreau de Paris (Ordre des avocats de Paris) publié par Anne-Lise Lonné-Clément, Rédactrice en chef de Lexbase Hebdo — édition privée qui fait le point et cite les cas précis sur l’évolution de la jurisprudence en matière de responsabilité et de conseil dans le domaine du diagnostic immobilier.
Une source précieuse pour laquelle nous remercions LexBase
