nouvelle référence de l’urbanisme: la surface de plancher

L’usage de la SHOB (surface hors œuvre brute) et de la SHON (surface hors œuvre nette) dans la construction et l’urbanisme porte souvent à confusion auprès des particuliers et parfois même des professionnels du bâtiment. Une circulaire datant du 3 février 2012 apporte quelques précisions sur ces notions et explique en détail l’application de la nouvelle référence de l’urbanisme : la surface de plancher.

 

La surface de plancher : nouvelle mesure de référence dans l’urbanisme

 

D’après l’ordonnance nº 2011-1539 du 16 novembre 2011, la notion de surface de plancher devient, à compter du 1er mars 2012, la valeur référence pour mesurer la superficie d’une construction en milieu urbain ou rural. Cette nouvelle valeur remplace ainsi les deux anciennes mesures, la SHON et la SHOB, utilisées depuis plusieurs décennies. Par définition, la surface de plancher correspond à la superficie d’un bâtiment, mesurée au-dessus des plinthes. Elle englobe toutes les surfaces comprises dans un mur intérieur, que ce soit à l’intérieur d’un cloisonnement ou d’un élément porteur et partie intégrante de la structure. Cette nouvelle notion ne prend pas en considération ni la consistance ni la nature du plancher. La superficie des cabines d’ascenseur, des paliers intermédiaires, des marches et des rampes d’accès à l’intérieur de l’immeuble n’entre pas dans le calcul de la surface de plancher.

 

Nouvelle définition de l’emprise au sol

 

De l’adoption de la surface de plancher comme référence dans l’urbanisme résulte une nouvelle appréciation de l’emprise au sol. L’article R. 420-1 du Code de l’Urbanisme définit l’emprise au sol comme la projection au sol du volume du bâtiment. Cette projection inclut les surplombs et les débords de la construction. Cette définition, en accompagnement de la mesure de surface de plancher, permet aux autorités de déterminer si un projet de construction quelconque est soumis aux formalités d’une instruction de permis de construire, d’une déclaration préalable ou d’une demande auprès des autorités de l’urbanisme. La connaissance de l’emprise au sol aide en outre les responsables à décider si le projet en question, même soumis à la demande de permis de construire, nécessite ou non l’intervention d’un architecte. Cette nouvelle définition ne remet cependant pas en cause l’ancienne interprétation précisée dans les documents d’urbanisme actuellement. Elle ne sera reconnue comme référence qu’après modification du PLU selon les termes de l’article R 420-1.

 

Exceptions d’utilisation de la SHON et de la SHOB

 

Même si la surface de plancher devient la référence depuis le 1er mars, la SHOB et la SHON conservent leur légalité dans certaines circonstances. En premier lieu, selon les dispositions des articles R. 131-26 et R. 111-18-9 du CCH, elles conservent leur titre de référence lors de travaux sur constructions existantes, visant à rehausser leur niveau de performance énergétique et les conformer aux dernières normes. Dans ce cas précis, la SHON constitue un élément important pour évaluer la valeur marchande du bâtiment réaménagé. La SHON et la SHOB demeurent également légales pour fixer les exonérations fiscales allouées à un bâtiment, conformément aux dispositions de l’article 310-0 H du CGI. La valeur de la SHON sert dans ce cas de déterminant pour calculer la densité de matériaux utilisés dans la construction.

 

 

référence: Ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme

 

 

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