Mieux connaître la conjoncture immobilière

Malgré les bouleversements de la fiscalité de l’immobilier, notamment en raison du remplacement de l’ISF (Impôt Sur la Fortune) par l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), malgré les réductions des aides pour la transition énergétique, le marché de l’immobilier attire toujours les nombreux foyers qui ont l’intention d’acheter. Les taux d’intérêts des prêts immobiliers restent bas alors que les loyers augmentent pendant que l’épargne voit son rendement stagner au plus bas. Est-ce le moment d’acheter un logement ? A quel moment faut-il acheter l’immobilier quitte à le revendre ensuite ? Des questions qui trouvent leurs réponses dans la publication de la note de conjoncture immobilière. Peu connue des acquéreurs et des bailleurs, c’est pourtant un instantané du marché immobilier.

 

La note de conjoncture immobilière ou le vrai prix de l’immobilier

Les actes des notaires sont le meilleur indice du prix de l’immobilier. Pourquoi ? Parce que ces actes enregistrent le vrai prix auquel se vend un bien immobilier après que les négociations aient pris fin.

Il est effet trompeur de se baser sur le prix affiché dans les vitrines des agents immobiliers ou sur celui figurant dans les annonces des sites Internet pour estimer soi-même le prix auquel on souhaite vendre un bien immobilier ou celui qu’il faudra débourser lors d’un achat. Ces prix donnent une idée, certes, mais on sait que tout achat d’un bien immobilier ancien (déjà construit) fait l’objet d’une négociation. Si la mention ‘prix ferme’ indique que le vendeur n’est disposé à aucune (ou très faible) négociation, la mention ‘prix à débattre’ n’est désormais que l’indication d’un bien immobilier largement surévalué ou difficilement vendable au prix affiché. En ce cas, la négociation du prix de vente qui se situe en moyenne autour de 5 % peut alors atteindre des montants importants .

 

Connaître les vrais prix pour négocier une transaction immobilière

Que l’on soit acheteur ou vendeur d’immobilier, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, la connaissance des prix réellement convenus dans le secteur permet de réaliser la meilleure transaction possible et dans les délais les plus courts.

Bien sûr, la base Patrim permet d’estimer une valeur, mais non seulement il faut montrer patte blanche pour consulter Patrim (numéro fiscal et mot de passe de son identifiant fiscal), mais de plus il ne s’agit que de l’estimation par le fisc et non du prix fluctuant du marché à l’instant désiré.

Or ce vrai prix du marché est celui auquel s’est vendu le plus récemment possible un bien immobilier similaire. Seul le notaire qui a enregistré la transaction détient ce prix avant que celui-ci ne soit transmis au fisc. C’est donc auprès des notaires que l’on peut obtenir la base d’une estimation du prix auquel on peut négocier un achat ou une vente d’immobilier.

 

La note de conjoncture immobilière

C’est une note trimestrielle que publient les notaires de France et qui donne un instantané ainsi qu’une analyse régulière du marché immobilier.

Sur la note de conjoncture immobilière figurent les prix au m² de l’immobilier dans les grandes villes et quelques départements, mais aussi les variations de ces prix d’un trimestre à l’autre et même sur une année avec toujours comme base de référence, le prix réel auquel le m² a été finalement négocié.On apprend ainsi sur la dernière édition de la note de conjoncture immobilière que les prix dans l’ancien montent toujours (+ 6,6 % en 1 an à Paris et +3 % en moyenne en province) alors que la construction neuve stagne ou régresse (- 8,6 % de logements commencés en 3 mois) et que les mises en vente en réservation (VEFA) fondent jusqu’à -17,1 %.

C’est en fonction de ces indices réels que tout acheteur doit estimer l’amplitude de la négociation possible du prix affiché que ce soit dans l’ancien (difficile puisque le prix du marché grimpe) ou dans le neuf (plus facile quand le volume des ventes diminue).

 

Négocier avec les bons arguments

Certes la note de conjoncture immobilière des notaires de France fournit des informations précieuses et notamment l’évolution récente du marché de l’immobilier, mais il reste que certains points essentiels restent dans l’ombre.

L’achat dans le neuf signifie obligatoirement un logement (appartement, maison ou immeuble) économe en énergie. En effet, depuis la publication de la RT2012, toute construction neuve doit avoir la performance énergétique du BBC (Bâtiment Basse Consommation) ce qui se matérialise par son étiquette énergie en classe A. Alors que dans l’ancien, le bien immobilier peut être une passoire énergétique (classe E, F ou G) très énergivore, un logement correctement isolé et chauffé (classe D) ou un bien immobilier ayant subi une rénovation énergétique l’amenant généralement en classe C ou supérieure.

Si le bien immobilier dispose de certains avantages facilitant sa vente (garage, jardin, situation, aménagements…) et valorisant son prix, il reste que le bilan du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est le levier qui permet de vendre bien plus cher (+ 10%) ou bien moins cher (- 15%) un bien économe en énergie (Classe C ou au-dessus) ou un bien énergivore (en-dessous de la classe D).

 

A savoir : Alors que les aides à la transition énergétique et notamment le CITE (Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique) mais aussi la possibilité d’obtenir un PTZ (Prêt à Taux Zéro) dans l’ancien se réduisent et fondent, il est probable que l’écart de prix se creuse encore entre le prix de l’immobilier économe et l’ancien énergivore puisque les acquéreurs d’immobilier ancien ne pourront plus bénéficier des aides qui leur permettaient jusqu’alors de rénover à moindre coût.

 

Et puis, pour ceux qui envisagent d’acheter ‘bientôt’ un bien immobilier, d’autant plus s’il s’agit d’un logement neuf, il n’est pas inopportun de se poser la question d’acheter maintenant un bien immobilier BBC (Bâtiment Basse Consommation) ou de reporter son achat en 2020 tout proche après que la mise en vigueur de la future RT2020 aura sûrement rendu obligatoire de construire des bâtiments à énergie positive (BePos) qui consomment moins d’énergie qu’ils n’en produisent….

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