Que faire à l’issue du DTG? Rénovation globale ou par élément

Le DTG ou Diagnostic Technique Global est un passage quasi obligé pour toutes les copropriétés. Même si sa réalisation complète n’est pas obligatoire, le syndic a l’obligation d’en proposer la réalisation à l’Assemblée Générale chaque année, preuve de son importance. Le DTG des immeubles déjà mis en copropriété, qui a remplacé le couple BIC-Audit énergétique, présente une liste de recommandations de travaux dont ceux de rénovation énergétique. Mais entre rénovation énergétique globale et rénovation énergétique élément par élément, bon nombre de copropriétaires se sentent perdus et notamment depuis la parution de l’arrêté du 22 mars 2017, qui modifie l’arrêté du 3 mai 2007 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments existants, surtout que son entrée en vigueur est fixée au 1er janvier 2018.

BIC, Audit énergétique, DPE ou DTG

En fait le Diagnostic Technique Global (DTG) fait la synthèse entre les analyses, études, bilans et diagnostics autrefois requis ou recommandés pour toute copropriété.

Pour mémoire, le BIC (Bilan Initial de Copropriété) est une étude réalisée généralement par le conseil syndical afin de comprendre sa copropriété, analyser ses forces et ses faiblesses, et surtout d’identifier les problèmes les plus urgents en repérant rapidement ce qu’il faut améliorer ou corriger dans la gestion et le fonctionnement de la copropriété, puis mettre en place ces améliorations ou corrections. Cette phase de mise à niveau qui est surtout administrative et financière était à réaliser avant même de se lancer dans un éventuel audit de gestion et de perspective.

Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) ou l’audit énergétique (pour les copropriétés de plus de 50 lots) était, si nécessaire, réalisé à la suite du BIC afin de déterminer les actions à entreprendre afin de réduire les consommations en énergie dans l’optique d’une rénovation énergétique maîtrisée permettant de diminuer les dépenses en énergie, le montant des charges dans ce domaine et les émissions de gaz à effet de serre.

  • Le DTG ou Diagnostic Technique Global reprend ces deux phases (financière et technique) afin de délivrer aux copropriétaires mais également aux futurs acquéreurs d’un lot de la copropriété une information complète aussi bien sur l’état des éléments de l’immeuble que sur la santé financière de la copropriété (le fonctionnement des instances, maîtrise des charges et des impayés, financement prévisionnel, compte séparé, fonds travaux…) mais aussi sur les travaux requis pour une rénovation énergétique optimisée dans son retour sur investissement.

Mais une fois le bilan obtenu, les conseils syndicaux sont face à un choix important quant à la rénovation énergétique à entreprendre : rénovation globale ou élément par élément ?

Rénovation globale ou élément par élément, quelle rénovation thermique choisir ?

La Réglementation Thermique (RT) s’applique aussi aux bâtiments existants (articles L. 111-10 et R.131-25 à R.131-28 du Code de la construction et de l’habitation) mais diffère selon la superficie et l’ancienneté de l’immeuble abritant la copropriété :

  • La rénovation thermique globale est obligatoire pour des immeubles construits après 1948, dont la surface est supérieure à 1000m² et dont le coût de rénovation est supérieur à 25 % de la valeur du bâtiment (sur une base de 322 € HT /m²). Cette rénovation thermique globale impose une obligation de résultatde l’immeuble tout entier ; ce qui signifie qu’après rénovation, la performance énergétique du bâtiment doit être inférieure à un seuil déterminé. Cette rénovation thermique globale impose donc des études de faisabilité et de rendement énergétique avant de pouvoir estimer et chiffrer le coût des travaux et la durée de retour sur investissement ;

 

  • La rénovation thermique élément par élément où chaque élément remplacé individuellement (chaudière, production d’ECS, isolant, vitrage…) n’est tenu qu’à satisfaire à des critères de performance énergétique propres. Cette rénovation n’impose que des obligations de moyenset non de résultat, même si au final après remplacement de la plupart des éléments la performance thermique de l’immeuble sera inférieure au seuil déterminé pour une rénovation globale.

Mais attention à la performance thermique des éléments qui a été récemment modifiée car à partir du 1er janvier 2018 celle-ci est revue significativement à la hausse. Par exemple, les exigences de performance des isolations de murs extérieurs qui sont actuellement de coefficient 2,5 (en zone climatique H1) devront être de 3,3 afin de satisfaire à la RT2012 des bâtiments existants et ouvrir droit aux aides pour la transition énergétique (crédit d’impôt, Eco PTZ, TVA réduite….). La prudence est donc de s’assurer que lors de l’audit énergétique ou du DPE inclus dans le DTG ou réalisé à part, les travaux envisagés d’une rénovation thermique élément par élément prendront en compte les exigences requises de chaque élément à partir de 2018 et

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