Quelle surface prendre en compte?

SHON, SHAB, surface de plancher… quels mètres-carrés prendre en compte à quel stade de la construction, rénovation, transaction en immobilier ? Les surfaces à prendre en compte ne sont pas les mêmes qu’il s’agisse de l’achat ou de la location notamment entre surface Loi Carrez et surface Loi Boutin. Comment s’y retrouver dans les différentes mesures de surfaces habitables ? Un petit aide-mémoire qui évite des impairs.

 

Les différentes surfaces de la construction

Adieu les Surfaces Hors d’Oeuvre Brute (SHOB) et Nette (SHON) qui s’employaient notablement dans les demandes de permis de construire et les autorisations d’aménager.

Depuis la parution de  l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 , ces deux appellations et surfaces sont remplacées par les définitions de ‘Surface de plancher’ et d’ ’emprise au sol’ .

 

  • La surface de plancher (SDP) remplace les notions de SHON et SHOB dans les demandes de permis de construire et les déclarations préalables depuis le 1er mars 2012. Par rapport à ces dernières, le calcul de la surface de plancher s’effectue maintenant à partir de l’intérieur des murs de façade afin de ne pas prendre en compte l’épaisseur des murs et des isolants qui pénalisaient le nombre de m² habitables par rapport au m² construits. Cette distinction d’importance, en plus de quelques autres particularités permet un gain de 10 % environ de surface utile par rapport au COS (Coefficient d’Occupation des Sols) du POS (Plan d’Occupation des Sols) figurant au PLU (Plan Local d’Urbanisme) de toute commune.

 

A savoir : En habitat individuel les autres surfaces déduites du calcul de la SDP (Surface de Plancher) sont les :

  • vides et trémies des escaliers et ascenseurs,
  • les surfaces des locaux et parties de locaux d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m,
  • les surfaces des espaces aménagés en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres,
  • les surfaces des combles non aménageables,
  • les surfaces des balcons, toitures-terrasses et les loggias

Mais d’autres exclusions existent en habitat collectif (comprenant des parties communes).

 

  • L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus, tels que balcons, loggias et coursives situés au dessus du niveau du sol. En conséquence, une construction comprend deux surfaces qui sont celle de la surface de plancher correspondant uniquement à l’intérieur du bâti et l’emprise au sol qui est la surface au sol totalement occupée aussi bien par le bâti lui-même que par toutes ses extensions (porches, terrasses, piscine, rampes d’accès, stationnements, abris de jardin,etc.)

 

Les surfaces à prendre en compte pour la location et pour la vente

Que ce soit en location ou en vente d’immobilier, on parle plutôt de Surface Habitable (SHAB) que de surface de plancher (SDP) ou d’emprise au sol qui n’ont pas d’intérêt pour le futur occupant. La notion de surface habitable prend un caractère différent selon qu’il s’agit d’un logement à louer ou à vendre.

 

  • Surface habitable locative. Elle sera attestée avant la signature du bail par une attestation de surface locative dite ‘Loi Boutin’. Cette attestation de surface prend cette dénomination en raison du mode de calcul qui a été légalement imposé par la LOI n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion : « Surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagées, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes comportant au moins 60% de parois vitrées dans le cas des habitations collectives et au moins 80% de parois vitrées dans le cas des habitations individuelles, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».

 

  • Surface habitable à la vente. Une attestation de surface est également requise pour la vente mais uniquement (pour le moment) lors de la vente d’un lot d’une copropriété. Cette attestation de surface dite Loi Carrez atteste de la superficie des parties privatives (parties habitables par l’occupant) qui constituent une part du lot de copropriété mais qui comprend également une part des parties communes (à l’usage de tous les copropriétaires) de cette copropriété. Le mesurage Loi Carrez ne prend donc en compte que dans les parties privatives la «Surface de planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de porte et de fenêtres. A l’exclusion des surfaces des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1.80 mètres» en excluant de plus, les caves, les garages, les emplacements de parking ou les lots d’une superficie inférieure à 8 m² (LOI no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété )

 

A noter que pour le moment les maisons individuelles mises en vente ne nécessitent pas de mesurage Loi Carrez attendu qu’il ne s’agit pas de copropriété. Toutefois, attention au fait que toute mention de la surface habitable sur un document de vente impose que cette surface soit exacte sous peine d’entrer en conflit avec l’acquéreur, à moins de bien avoir stipulé sur l’acte une clause de non-garantie de surface. Voir à ce sujet l’arrêt de la Cour de Cassation Cass. Civ 3, 19.5.2016, W 15-11.073

 

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