Risques termites et mérule, des différences notables

Ce sont deux parasites du bois et de la construction qui peuvent entièrement ruiner une construction. Ce sont deux parasites dont le signalement est obligatoire en mairie en cas de découverte afin de prendre les mesures destinées à limiter l’infestation. Ce sont deux motifs de diagnostics entrant dans l’état parasitaire; et pourtant, alors que leurs conséquences en cas d’achat d’un bien immobilier sont comparables, si le diagnostic termites est opposable, le diagnostic mérule ne l’est pas. Pourquoi peut-on encore acheter une construction infestée par la mérule sans le savoir alors qu’en cas d’infestation par les termites on en aurait été obligatoirement informé ? Le point sur deux états parasitaires si proches mais tellement différents.

 

Termites et mérule, nos deux tueurs de maisons

Les termites sont des insectes xylophages, c’est à dire qu’ils se nourrissent du bois. En fait ces insectes xylophages mangent la cellulose qui est contenue dans le bois mais aussi dans de nombreux matériaux de construction et d’isolation (bois, fibres de bois, papier, carton….). Forant des galeries au cœur du bois, les termites fragilisent les structures (poutres, charpentes, ossatures…) qui finissent par ne plus pouvoir supporter la charge pour laquelle elles ont été dimensionnées et s’effondrent. A terme, une construction infestée par les termites est vouée à la ruine à moins qu’il soit encore temps de traiter les bois, éradiquer les termites, renforcer les boiseries et sauver l’édifice. Lorsqu’il est encore temps, certains arrivent à sauver une construction infestée par les termites mais le plus souvent à grand frais après des travaux lourds donc onéreux surtout lorsqu’il faut pour les effectuer démonter puis refaire des enduits, revêtements et décorations. C’est afin de protéger les intérêts financiers des acquéreurs d’un bien immobilier situé en zone d’infestation par les termites qu’un diagnostic termites valide est obligatoire avant la signature de l’acte de vente.

 

A savoir : L’infestation par les termites est quasiment indécelable à l’œil nu (à moins de très forte population) car ces insectes de la taille d’une fourmi creusent leurs galeries à l’abri de la lumière au cœur même des boiseries, à la différence des vers, capricornes et autres insectes à larves xylophages qui creusent des trous à la surface du bois.

 

La mérule n’est pas un insecte mais un champignon. Certes un champignon court moins vite qu’un insecte mais ce n’est pas pour cela qu’il n’en est pas moins dangereux. La mérule rampe dans les bois, en surface et en profondeur mais pas seulement. La mérule est capable de traverser lentement mais sûrement les bois, les murs, le ciment et le béton pour se développer tant que des conditions favorables son épanouissement sont présentes. Ces conditions sont simples: de l’obscurité, un peu de chaleur et surtout de l’humidité, comme tout champignon. Surnommée la lèpre des maisons, la mérule est tout aussi capable de ruiner une construction peut être plus lentement mais bien plus sûrement que les termites car la mérule ne s’attaque pas qu’aux bois, mais aussi aux parois et murs de soutènement.

 

Obligation et étendue du diagnostic termites

Avant la vente d’un bien immobilier quel qu’il soit, construit ou non construit (terrain), le diagnostic termites est obligatoire dès lors que ce bien est situé dans une zone d’infestation déclarée. La déclaration de zone infestée par les termites se fait commune par commune au sein d’un département sous l’autorité du préfet.

La durée de validité du diagnostic termites est de six mois, c’est à dire qu’il faut que ce diagnostic soit encore valide au moment de la signature de l’acte de vente définitif et non seulement lors de la promesse ou de l’acte sous seing privé.

Sans ce diagnostic termites lorsqu’il est obligatoire ou après lorsque la signature de l’acte de vente intervient après la fin de validité du diagnostic termites, le vendeur est responsable de l’état d’infestation du bien et peut soit voir la vente annulée, soit être tenu de procéder à ses frais aux travaux nécessaires à la remise en état de la construction.

Le diagnostic termites est opposable c’est à dire que de son côté, le diagnostiqueur immobilier effectuant le diagnostic termites est responsable de son évaluation. En cas d’infestation non constatée sur le diagnostic, c’est la responsabilité civile professionnelle (Rcpro) du diagnostiqueur qui doit assumer l’erreur de diagnostic et dédommager les parties (vendeur et/ou acheteur).

 

Obligation et étendue du diagnostic mérule

Alors que leurs obligations d’information de l’acquéreur sont comparables puisque applicables uniquement en zone déclarées infestées par les termites et/ou la mérule ; alors que le signalement en mairie est obligatoire en cas de découverte de l’un ou de l’autre de ces parasites (sous peine d’amende), le diagnostic mérule n’est pas opposable.

La différence est de taille puisqu’en cas de construction infestée par la mérule, aussi bien le vendeur que l’acheteur peuvent se retrouver en train de traiter la transaction d’une construction minée par ce champignon.

Même si le vendeur a fait effectuer conformément à son obligation un diagnostic mérule, même si l’acheteur a vérifié de sa validité au moment de la signature de l’acte de vente, rien n’empêche que la construction soit en réalité infestée alors que le diagnostiqueur immobilier ne l’a pas détecté.

C’est parce que la mérule peut proliférer dans des endroits visuellement non détectables ou dans des parties inaccessibles qu’il a été abandonné le projet d’élargir les obligations contractuelles des diagnostiqueurs en vue d’établir un diagnostic mérule. Au final, seul un risque potentiel mérule peut et doit être signalé à l’acquéreur d’un bien immobilier construit et non un diagnostic mérule exhaustif contre lequel l’acheteur pourrait se retourner en cas de découverte d’infestation. Deux risques immobiliers aux conséquences comparables mais au traitement différent.

 

 

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