Trêve d’évolution dans les diagnostics immobiliers ?

Est-ce une trêve afin de ne pas fâcher une grande part de l’électorat ou une panne durable ? L’évolution tant appréciée en termes d’extension de diagnostics immobiliers pour la sécurité et le confort des occupants des logements semble bel et bien s’être arrêtée juste après l’obligation des diagnostics électricité et gaz à la location. Certificat de salubrité, obligation de performance énergétique minimale dans les critères de décence, attestation de surface habitable Loi Carrez pour les maisons individuelles étaient des avancées attendues qu’il faudra encore attendre semble t-il. Et pourtant, selon de nombreuses associations, ces diagnostics seraient profitables aux occupants, aux locataires et aux acquéreurs.

 

Le certificat de salubrité rejeté

Le Ministère du logement a récemment rejeté la proposition d’un ‘certificat de salubrité’ qui aurait été obligatoire avant toute vente immobilière.

Pour mémoire, ce ‘certificat de salubrité’ est un certificat fantôme comme le signalait en 2014 le sénateur Jean-Louis Masson dans une question écrite au Sénat. Ce certificat d’hygiène et de salubrité est de la compétence du maire de la commune sur laquelle est édifié le bien immobilier bâti puisque que le pouvoir de police générale du maire « a pour objet d’assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publiques ». (article L.2212-2 du Code Général des Collectivités Territoriales) et que « le contrôle administratif et technique des règles d’hygiène relève../ de la compétence du maire pour les règles générales d’hygiène../..pour les habitations, leurs abords et dépendances » (article L.1421-4 du Code de la santé publique). Jusqu’alors le maire avait juste tendance à délivrer une attestation qui n’avait aucune valeur juridique (réponse au Sénat du Ministre de l’intérieur).

 

C’était pourtant en 2014 soit 14 ans après que la Loi SRU de 2000 ait mis en place le Certificat de décence ou diagnostic de décence SRU.

Alors que ce certificat de décence comprend l’état apparent du clos et du couvert, des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité… Il ne fait que vérifier que le logement n’est pas frappé d’un arrêté d’insalubrité ou de péril. Des conditions d’hygiène et de salubrité, il n’est pas fait mention (si ce n’est de sa superficie d’une pièce principale au moins ayant une surface habitable au moins égale à 9m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20m).

Le certificat de salubrité aurait été judicieux mais le Ministère du logement a décidé que les diagnostics obligatoires contenus dans le DDT (Dossier de Diagnostics Techniques) était suffisant (amiante et plomb si requis, diagnostics gaz et électricité si requis, état parasitaire, ERNMT y compris risque mérule, diagnostic de surface Loi Carrez si requis,etc.)

 

L’obligation de performance énergétique minimale repoussée

Le récent décret du 9 mars 2017 qui finalise la prise en compte de la performance énergétique dans les critères de décence du logement n’est pas allé plus loin que le critère de logement ‘protégé contre les entrées d’air parasite’.

En gros, il suffit qu’il y ait des fenêtres et des portes et que celles-ci ferment ‘convenablement’ pour que le logement puisse être considéré comme ‘décent’.

Depuis deux ans déjà, de nombreuses associations contre le mal-logement et luttant contre la précarité énergétique réclamaient pourtant (et fort à raison) qu’une classe énergie minimale du DPE soit un de ces critères de décence afin d’éviter que des occupants se retrouvent logés dans des passoires énergétiques.

Pendant ce temps, les constructions neuves doivent déjà depuis 2012 être aux critères de performance du BBC (Bâtiment Basse Consommation) et devront bientôt être BePos (Bâtiment à Énergie Positive) selon la future RT2020.

 

L’attestation de surface Loi Carrez non requise

Il aurait été concevable que l’attestation de surface des parties privatives dite Loi Carrez qui est obligatoire pour un lot de copropriété le soit également pour une maison individuelle.

Pour mémoire, cette attestation est obligatoire avant une vente immobilière d’un lot de copropriété afin d’informer précisément les acquéreurs sur la nature et la superficie du bien immobilier qu’ils achètent. Rendre cette attestation de surface Loi Carrez obligatoire pour une vente de maison individuelle aurait permis aux acheteurs d’avoir une attestation engageant la responsabilité du vendeur ou de son mandataire (agent immobilier, notaire…) quant à la superficie exacte des parties habitables.

Mais, le Ministère du logement en a décidé autrement et cette attestation ne sera pas encore obligatoire cette année bien que l’information qu’elle délivre (surface de plancher) soit à mettre en rapport avec le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) qui reste obligatoire et qui définit justement les consommations en énergie par rapport à cette surface habitable (kWhep/m²/an).

 

A savoir : Dans la pratique, l’article 1675 du Code civil qui prévoit une indemnisation en cas de surface habitable réelle inférieure de >5% par rapport à la surface annoncée est très rarement appliqué car la grande majorité des contrats de vente prévoient presque toujours des clauses de non-garantie de surface. Ces clauses lorsqu’elles sont présentes excluent toute responsabilité du vendeur en cas d’erreur de surface habitable, sauf faute lourde ou manœuvres de sa part (qu’il faut alors prouver…).

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