VENTE: Les diagnostics obligatoires

Lors d'une vente immobilière, le vendeur doit remettre à l'acquéreur un dossier de diagnostic technique (DDT) dont le contenu est défini par l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation. Il regroupe 12 rubriques, mais leur présence dans votre dossier dépend des caractéristiques de votre bien : son âge, ses installations, sa localisation ou encore son classement énergétique.

D'autres documents peuvent être obligatoires sans faire partie du DDT, notamment le mesurage Loi Carrez pour les lots de copropriété concernés ou le carnet d'information du logement (CIL).

Il n'existe donc pas une liste identique pour toutes les ventes. ViaDiagnostic vous aide à déterminer quels documents sont nécessaires dans votre situation, combien de temps ils restent valables, à qui vous adresser pour les obtenir et quelles erreurs éviter avant la vente.

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1. La liste des diagnostics et documents de la vente

Le tableau suivant couvre les principaux documents susceptibles d'être nécessaires pour vendre un logement. Il précise leur appartenance au DDT, le critère qui les rend obligatoires, l'interlocuteur compétent et leur durée de validité :

2. Dans le DDT ou hors du DDT : ce que ça change

Le DDT est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique. Il ne rassemble pourtant pas à lui seul toutes les obligations du vendeur :

Le mesurage Loi Carrez

Il ne fait pas partie du DDT, mais la superficie privative doit être mentionnée dans la promesse ou le compromis ainsi que dans l'acte authentique, pour tout lot de copropriété concerné (article 46 de la loi du 10 juillet 1965). Cette distinction est importante sur le plan juridique, mais elle ne rend pas le mesurage facultatif : lorsque la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la différence, par une action engagée dans l'année suivant l'acte authentique. Les caves, garages et emplacements de stationnement sont notamment exclus du mesurage, et les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure au seuil réglementaire bénéficient également d'une exclusion.

Le carnet d'information du logement (CIL)

Il est lui aussi extérieur au DDT et concerne notamment les logements construits ou ayant fait l'objet de certains travaux de rénovation énergétique entrant dans le dispositif applicable depuis le 1er janvier 2023. Lorsque le logement est concerné, le propriétaire remet le CIL à l'acquéreur, dans son état actualisé, au plus tard lors de la signature de l'acte authentique.

3. Comment déterminer les diagnostics nécessaires pour votre bien ?

Il n'existe pas une liste identique pour toutes les ventes. Pour déterminer les documents qui concernent votre logement, il faut regarder successivement les dates du bâtiment et des installations, le statut du bien, son assainissement, sa localisation et sa classe DPE. Quelques situations particulières doivent ensuite être vérifiées.

Les dates du bâtiment et des installations

Certains diagnostics sont déclenchés par un seuil précis : une construction achevée avant le 1er janvier 1949 pour le CREP (plomb), un permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 pour l'amiante, et une installation intérieure de gaz ou d'électricité de plus de 15 ans pour les diagnostics correspondants. Ces critères sont indépendants et peuvent se cumuler.

Quel est le mode de propriété du bien ?

Avant de déterminer certains documents, il faut distinguer trois situations :

• Un bien en copropriété : vous vendez un lot dans un ensemble appartenant à plusieurs copropriétaires. C'est très fréquent pour un appartement, mais une maison peut aussi faire partie d'une copropriété.
• Une maison individuelle hors copropriété : la maison et son terrain appartiennent à un seul propriétaire et ne constituent pas un lot de copropriété.
• Un immeuble en monopropriété : une même personne possède l'ensemble d'un immeuble comprenant plusieurs logements. Par exemple, un propriétaire possède les six appartements d'un immeuble et vend l'immeuble entier.

Cette distinction permet notamment de déterminer l'application de la Loi Carrez, du DTA et de l'audit énergétique.

Le logement est-il raccordé au réseau public d'assainissement ?

Si le logement n'est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le contrôle de l'assainissement non collectif est obligatoire lors de la vente. S'il est raccordé, le contrôle de l'assainissement collectif est une obligation plus ponctuelle : en cas général, il n'est imposé que lorsqu'un arrêté municipal le prévoit. Il est également obligatoire à Paris et dans certaines communes franciliennes désignées par la réglementation.

Où se trouve le bien ?

L'adresse peut à elle seule déclencher plusieurs documents. L'état des risques dépend des zonages applicables au bien ; le diagnostic termites d'un arrêté préfectoral ; et l'état des nuisances sonores aériennes (ENSA, ou diagnostic Bruit) de la présence du bien dans une zone couverte par un plan d'exposition au bruit d'aérodrome. La localisation peut également faire apparaître une information sur la mérule ou une obligation liée à certains appareils de chauffage au bois.

La classe DPE impose-t-elle un audit énergétique ?

En France métropolitaine, la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé E, F ou G au DPE nécessite un audit énergétique réglementaire. La vente d'un appartement ou d'un autre lot seul en copropriété n'est pas soumise à cet audit réglementaire.

Deux dernières vérifications avant la vente

Le dossier peut enfin être complété par des documents qui ne dépendent pas directement des critères précédents. Le carnet d'information du logement (CIL) doit être vérifié pour certaines constructions ou rénovations concernées depuis le 1er janvier 2023. Lorsqu'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité concerne le logement, cette information doit également être transmise à l'acquéreur.

À retenir : ces critères se cumulent. Un même logement peut donc être concerné simultanément par plusieurs diagnostics et documents selon son âge, ses équipements, son statut et son adresse. Plutôt que de dérouler cette liste vous-même, laissez notre outil identifier les diagnostics obligatoires pour votre bien : quelques questions suffisent.

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4. Qui fait quoi ? Les quatre interlocuteurs du dossier

Une erreur fréquente consiste à vouloir tout commander au diagnostiqueur. Il reste l'interlocuteur principal, mais tous les documents nécessaires à la vente ne viennent pas de lui. Selon le cas, cinq intervenants peuvent participer à la préparation du dossier.

Le diagnostiqueur certifié réalise le DPE, l'état d'amiante, le CREP plomb, les diagnostics gaz et électricité ainsi que l'état relatif aux termites. En pratique, il réalise également souvent le mesurage Loi Carrez et peut proposer d'établir l'état des risques. Certains diagnostiqueurs disposant de la qualification requise peuvent aussi réaliser l'audit énergétique réglementaire.

Le professionnel habilité à réaliser l'audit énergétique intervient lorsqu'un audit est obligatoire et que votre diagnostiqueur ne dispose pas lui-même de la qualification nécessaire. Selon le bien, il peut notamment s'agir d'un diagnostiqueur qualifié, d'un professionnel RGE compétent ou d'un architecte répondant aux conditions réglementaires.

Le syndic, pour un logement en copropriété, est votre interlocuteur pour obtenir le DTA des parties communes lorsque l'immeuble est concerné par l'amiante. Si un contrôle de l'assainissement collectif de la copropriété a été réalisé et doit être fourni pour la vente, c'est également auprès du syndic que le copropriétaire récupère le rapport.

Le service public d'assainissement intervient directement pour les contrôles qui relèvent de la commune : le SPANC pour une installation d'assainissement non collectif et, lorsque la réglementation locale l'impose, le service compétent pour le contrôle du raccordement au réseau collectif.

Vous, vendeur, pouvez établir gratuitement l'état des risques sans passer par un diagnostiqueur. C'est également à vous de conserver et de réunir le CIL lorsqu'il existe, les éventuels arrêtés administratifs concernant le bien ainsi que les anciens rapports, attestations et justificatifs de travaux.

Deux réflexes avant de commander : ressortez vos anciens diagnostics, certificats de conformité et factures de travaux. Certains documents peuvent encore être utilisables s'ils sont toujours valides et correspondent au bien dans son état actuel. Pensez également à anticiper : tous les documents ne sont pas nécessaires au même moment de la vente.

5. Quand fournir les documents : de l'annonce à l'acte

Tous les documents ne sont pas remis au même moment. Certains doivent être prêts dès la mise en vente ou la première visite, tandis que le DDT complet est annexé à l'avant-contrat. Voici le calendrier à respecter.

Dès l'annonce : les informations issues du DPE doivent apparaître dans l'annonce : classes énergie et climat, estimation des dépenses annuelles d'énergie et, pour les logements classés F ou G, la mention « logement à consommation énergétique excessive ». L'annonce doit également comporter, lorsque le bien est concerné, la mention renvoyant vers le site Géorisques. Cette mention ne remplace pas l'état des risques lui-même.

Dès la première visite : l'état des risques, établi depuis moins de 6 mois, doit être remis au candidat acquéreur si une visite a lieu. L'audit énergétique réglementaire, lorsqu'il est obligatoire, doit lui aussi être communiqué dès cette première visite.

À la promesse ou au compromis : le dossier de diagnostic technique correspondant au bien est annexé à l'avant-contrat. S'il n'y a pas d'avant-contrat, il est annexé directement à l'acte authentique. Pour un lot de copropriété concerné, la superficie Loi Carrez doit également être mentionnée.

À l'acte authentique : les documents qui doivent être en cours de validité sont vérifiés et, si nécessaire, renouvelés. C'est notamment un point de vigilance pour les termites et l'état des risques, dont la durée est courte. L'état des risques doit par ailleurs être actualisé si les informations ont changé depuis sa réalisation. Le CIL, lorsqu'il existe, est remis à l'acquéreur au plus tard lors de la signature de l'acte authentique.

6. Vendre une passoire énergétique : DPE et audit obligatoire

Vendre un logement énergivore reste possible, mais la loi Climat et Résilience a considérablement renforcé les obligations du vendeur. Le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021 : un classement erroné engage la responsabilité du vendeur et du diagnostiqueur. Surtout, la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G impose depuis le 1er avril 2023 un audit énergétique réglementaire remis au candidat acquéreur dès la première visite. Cette obligation s'applique également aux logements classés E depuis le 1er janvier 2025, et l'extension à la classe D est programmée pour 2034. L'audit ne remplace pas le DPE : le DPE classe le logement, l'audit propose des scénarios de travaux chiffrés pour l'améliorer.

Avant de commander un audit, vérifiez votre classe réelle : depuis le 1er janvier 2026, le DPE valorise mieux le chauffage électrique (coefficient de conversion abaissé de 2,3 à 1,9). Si votre DPE date d'avant 2026 et que le logement est chauffé à l'électricité, téléchargez d'abord l'attestation gratuite de nouvelle étiquette sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME : un bien passé en D n'est plus soumis à l'audit. L'acquéreur d'une passoire doit aussi anticiper les restrictions de location : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028, un argument de négociation devenu systématique.

Les cas où le DPE avant-vente n'est pas obligatoire

Quelques exemptions subsistent :

• Logement sans dispositif de chauffage fixe : lorsqu'un logement ne dispose, pour assurer le chauffage, que d'une cheminée à foyer ouvert, le DPE avant-vente n'est pas exigé, même s'il existe un dispositif de production d'eau chaude sanitaire ;
• Petites constructions : l'exemption ne vise que les constructions indépendantes de moins de 50 m² de surface de plancher. Un studio de moins de 50 m² situé dans un immeuble reste, lui, soumis au DPE ;
• Monuments historiques ou classés à l'inventaire des monuments historiques.

7. Les validités qui prêtent le plus à confusion

Trois durées de validité concentrent l'essentiel des erreurs, y compris chez les professionnels de la transaction.

L'amiante « 3 ans si présence » est une légende tenace. Un état d'amiante réalisé depuis le 1er avril 2013 est valable sans limite, présence ou pas. Le délai de trois ans concerne autre chose : la surveillance périodique de certains matériaux, notamment de liste A, quand leur état de conservation le justifie. Un diagnostic antérieur à avril 2013, en revanche, doit être refait avant la vente.

L'état des risques peut être périmé avant ses 6 mois. La condition d'âge ne suffit pas : le document doit être actualisé si les informations qu'il contient ne sont plus exactes au moment de la promesse ou de l'acte. Une évolution du zonage ou des informations réglementaires applicables au bien peut donc obliger à le mettre à jour.

Le Carrez n'expire jamais… sauf que. Aucune durée de validité n'est fixée par la loi. En revanche, un ancien mesurage ne devrait pas être repris sans vérification lorsque des travaux ont pu modifier la superficie : cloisons créées ou supprimées, loggia fermée, combles aménagés, lots réunis… Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix.

8. Cas particuliers : quand les règles de la vente changent

• Terrain nu : pas de DPE, d'amiante, de plomb ou de termites puisqu'il n'y a pas de bâtiment. En revanche, l'état des risques peut être obligatoire selon la localisation, ainsi que l'information sur la pollution des sols lorsque le terrain est situé dans un secteur d'information sur les sols (SIS) et l'ENSA s'il s'agit d'un terrain constructible situé dans le plan d'exposition au bruit d'un aérodrome. Pour un terrain constructible situé en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles et pouvant accueillir une maison individuelle, le vendeur doit également fournir une étude géotechnique préalable. Depuis le 1er juillet 2026, le nouveau zonage couvre 55 % du territoire hexagonal.
• Vente en viager : c'est une vente comme une autre, le dossier de diagnostic technique complet selon les caractéristiques du bien est dû par le crédirentier (le vendeur) au débirentier (l'acheteur), y compris en viager occupé.
• Garage, cave, parking vendus seuls : pas de DPE (locaux non chauffés), pas de Carrez non plus (caves, garages et emplacements de stationnement sont exclus du mesurage) ; restent exigibles selon le cas l'état des risques, l'amiante (permis avant juillet 1997) et les termites en zone classée.
• Logement neuf ou VEFA : l'article L. 271-4 dispense expressément la vente d'immeuble à construire du DPE et de l'audit du DDT ; le DPE du logement neuf relève des obligations d'achèvement et se remet à la livraison, avec le carnet d'information du logement. L'état des risques, lui, est dû dès le contrat préliminaire de réservation.
• Mobil-home : lorsqu'il s'agit bien d'une résidence mobile de loisirs conservant ses moyens de mobilité, sa vente n'est pas celle d'un immeuble bâti : le DDT immobilier ne s'applique donc pas. La situation change si le mobil-home a été immobilisé au point de pouvoir être qualifié de construction ou si la vente comprend également le terrain.
• Vente judiciaire aux enchères : le dossier de diagnostic technique reste obligatoire et l'article L. 271-4 précise qu'il est annexé au cahier des charges, aussi appelé cahier des conditions de vente, consultable avant l'audience : lisez-le attentivement, car il n'y a ni condition suspensive ni délai de rétractation.

9. Que risque un vendeur sans diagnostics ?

Tous les documents obligatoires n'entraînent pas la même sanction lorsqu'ils sont absents ou périmés. Le Code de la construction prévoit notamment deux conséquences particulièrement importantes pour le vendeur.

Plomb, amiante, termites, gaz, électricité et assainissement : si l'un des documents exigés manque ou n'est plus valide lors de l'acte authentique, le vendeur perd le bénéfice de l'exonération de la garantie des vices cachés pour le risque correspondant. Cela ne signifie pas que la vente est automatiquement annulée : si un problème apparaît après la vente, l'acquéreur devra établir l'existence d'un vice caché pour exercer les recours qui en découlent.

État des risques et arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité : la sanction est plus directe. Lorsqu'un document obligatoire n'est pas remis, l'acquéreur peut demander en justice la résolution de la vente ou une diminution du prix.

DPE : son régime est différent. Il est opposable depuis le 1er juillet 2021, à l'exception de ses recommandations de travaux. Une erreur peut engager la responsabilité du diagnostiqueur et, selon les circonstances, celle du vendeur. L'absence des informations énergétiques obligatoires dans une annonce expose par ailleurs un vendeur non professionnel à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 €.

Hors DDT, la Loi Carrez possède son propre mécanisme : si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix. Il dispose d'un an à compter de l'acte authentique pour agir.

En pratique, l'absence d'un diagnostic ne produit donc pas une sanction unique : selon le document manquant, elle peut fragiliser la protection du vendeur contre les vices cachés, permettre à l'acquéreur de demander une baisse du prix ou l'annulation de la vente, ou engager une responsabilité. L'enjeu n'est donc pas de multiplier les diagnostics « par sécurité », mais d'identifier ceux qui s'appliquent réellement au bien et de vérifier qu'ils sont encore valides au bon moment.

10. Quel budget prévoir ?

À titre indicatif, comptez généralement 300 à 520 € pour un ensemble de diagnostics de vente. La fourchette est large parce que tous les vendeurs ne paient pas le même prix pour un même dossier. Trois facteurs expliquent l'écart.

La surface et la complexité du bien. Pour un même diagnostic, le tarif dépend de la surface du logement, du type de bien et parfois de sa configuration : une grande maison avec plusieurs dépendances ne demande pas le même temps d'intervention qu'un studio.

La région. Dans les secteurs où les diagnostiqueurs sont nombreux, la concurrence tend à tirer les tarifs vers le bas. À l'inverse, certaines zones moins couvertes peuvent afficher des prix plus élevés, notamment lorsque les déplacements sont importants.

Le nombre de diagnostics commandés. Les regrouper lors d'une même intervention permet de mutualiser le déplacement et une partie du temps passé sur place. Comparer le prix d'un diagnostic isolé n'est donc pas toujours représentatif du coût réel d'un dossier de vente.

Retrouvez notre étude détaillée des prix des diagnostics immobiliers pour les fourchettes diagnostic par diagnostic.

Les informations à réunir avant de demander un devis

Pour obtenir des devis justes, et comparables entre eux, préparez : l'adresse exacte, le type de bien et sa surface, l'année de construction et si possible la date du permis de construire, l'ancienneté des installations de gaz et d'électricité, le mode d'assainissement, le dernier DPE, les anciens diagnostics encore disponibles et les travaux réalisés depuis, et l'existence de caves, garages ou dépendances. Ces éléments écartent les prestations inutiles, et vérifiez toujours que les devis comparés portent sur la même liste et le même périmètre.

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