Diagnostic immobilier : ERNMT

 

Tout bien immobilier construit ou non construit est exposé à des risques qui peuvent provenir des éléments (risques naturels), du sous-sol (risque minier) mais aussi du voisinage (risques technologiques). Les acquéreurs, mais aussi les futurs locataires de ce bien immobilier doivent recevoir obligatoirement avant la vente ou la signature du bail l’information sur les risques auxquels le bien et ses occupants seront exposés. Tous les biens immobiliers bâtis ou non bâtis doivent recevoir un ERNMT avant une location ou une vente. Évolutif, l’État des Risques Naturels et Technologiques (ERNT) est devenu ERNMT en incluant le risque minier (affaissements et mouvements de terrain) et en 2017 comprendra également l’information sur le risque radon même en l’absence d’obligation de diagnostic radon.

Les obligations d’ERNMT

L’obligation de fournir un État des Risques Naturels Miniers et Technologiques s’applique à tout bien immobilier construit ou non (terrain à bâtir, VEFA…) quelle que soit sa destination d’usage et sa situation géographique dès lors qu’il est proposé à la vente ou à la location à partir du moment où la commune a publié un Plan de Prévention des Risques (PPR) ou lorsqu’elle est concernée par une zone de sismicité faible ou plus élevée.
Les obligations de fourniture de l’ERNMT ont été inscrites dans l’article L125-5 du Code de l’Environnement régulièrement modifié par lois et arrêtés.

 

Nota : L’information sur le risque radon sera intégrée aux risques recensés dans l’ERNMT courant 2017 (date butoir le 1er juillet 2017) selon décret à paraître en référence à l’article 43 de l’ordonnance du 10 février 2016 portant consolidation de la prise en compte du risque radon.

Le responsable de l’ERNMT

 

C’est au vendeur, au bailleur ou à l’un des mandataires de vente et/ou de location que revient la responsabilité d’annexer au bail ou aux documents de vente en ERNMT complet et valide (moins de 6 mois).

 Comme il s’agit d’un état et non d’un diagnostic technique, tout particulier ou professionnel est susceptible de rédiger un ERNMT ; toutefois, la complexité de sa rédaction ainsi que les conséquences d’une éventuelle erreur ou omission rendent quasiment indispensables de faire rédiger l’ERNMT par un professionnel du diagnostic immobilier.

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La rédaction de l’ERNMT

Sur l’ERNMT doivent obligatoirement figurer :

  • Le recensement de tous les risques naturels faisant l’objet d’un PPR auxquels le bien est susceptible d’être exposé : avalanches, glissements de terrain, crue, inondation, submersion par les vagues, incendies de forêt, etc.
  • L’inventaire de tous les risques technologiques faisant l’objet d’un PPR pouvant survenir en raison du voisinage avec un site où sont manipulés des produits dangereux ou toxiques.
  • L’éventualité du risque de mouvements de sol dû à un tassement ou un effondrement de galeries en sous-sol (cavités naturelles et artificielles) ;
  • La mesure de la concentration en radon (courant 2017) mesurée dans la commune ;
  • L’inventaire des dégâts déjà subis par le bien immobilier vendu ou loué lors d’une précédente catastrophe naturelle et/ou technologique ayant fait l’objet d’une indemnisation au titre du régime CatNat même lorsque ces dégâts ont fait l’objet de réparations ou de travaux en faisant disparaître les stigmates.

Norme et certification

Il n’existe pas de norme ou de certification pour la rédaction de l’ERNMT mais un formulaire standard est téléchargeable.

Attention aux mentions qui figurent sur ce formulaire : « L’état des risques mentionne la sismicité et les risques naturels, miniers ou technologiques pris en compte dans le ou les plans de prévention prescrits, appliqués par anticipation ou approuvés. • Il mentionne aussi la réalisation des travaux prescrits vis-à-vis de l’immeuble par le règlement du plan de prévention des risques approuvé. • Il est accompagné des extraits des documents graphiques de référence permettant de localiser le bien au regard de ces risques. » et qui réclament un travail supplémentaire.

 

Lorsqu’un diagnostiqueur immobilier rédige un ERNMT pour son client, il décharge le donneur d’ordre de tout recours ultérieur de l’acquéreur ou du locataire en faisant appliquer son assurance en responsabilité civile professionnelle couvrant cette activité.

 

Défaut d’ERNMT, conséquences et sanctions

Le défaut de remise aux acquéreurs ou locataires d’un ERNMT déchoit vendeur ou bailleur de leur garantie de vice caché de la construction et engage leur pleine responsabilité.

 

Un acquéreur n’ayant pas bénéficié de la transmission d’un ERNMT avant la signature de la vente ou ayant reçu un ERNMT incomplet ou erroné peut faire annuler la vente sans compensation (s’il se trouve que son bien immobilier était concerné par cette information). S’il désire conserver la propriété du bien, il peut obtenir de la justice une réduction du prix convenu pour la vente ainsi qu’une compensation sur les frais afférents à la vente initiale.

 

Un locataire n’ayant pas obtenu avec le bail un ERNMT à signer ou ayant reçu un ERNMT invalide ou incomplet peut faire annuler le bail sans pénalité ou exiger une réduction du montant du loyer (s’il se trouve que son bien immobilier était concerné par cette information).

 

En cas d’accident technologique ou de catastrophe naturelle dont l’occupant n’a su se prévenir faute de mention de ce risque dans l’ERNMT, et prochainement en cas de non mention du risque et des disposition à prendre autour des risques sanitaires liés au radon, l’acquéreur ou le locataire pourra engager la responsabilité civile et pénale du bailleur, vendeur ou mandataire ayant par négligence ou faute permis l’exposition des personnes à des risques sanitaires ou sécuritaires.

Durée de validité de l’ERNMT

La durée de validité d’un ERNMT est de 6 mois.

Tarifs des diagnostics : Prix d’un ERNMT

Le tarif d’un ERNMT effectué par un professionel comme un diagnostiqueur immobilier dépend de la complexité d’obtention et de traitement de toutes les informations requises et notamment quant aux dégâts et travaux résultant d’une précédente catastrophe naturelle ou technologique. Facturé seul, l’ERNMT varie de 40 € à un peu plus de 100 € ; mais il est parfois offert lors de la réalisation d’un bouquet complet des diagnostics immobiliers obligatoires avant la vente ou la location.

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Conseils et astuces ERNMT

Conseil aux acheteurs et locataires : Acquéreur d’un bien immobilier,à titre d’information, vous pouvez consulter le site prim.net ou sur le site de votre préfecture à l’adresse: www.département.gouv.fr/ial (en remplaçant le mot « département » par le nom de votre département. Ex : www.loire.gouv.fr/ial). Seul l’arreté prefectoral IAL fait foi.

Conseil aux vendeurs et bailleurs : N’hésitez pas rédiger vous-même l’ERNMT dès la mise en vente ou en location et faites le refaire juste avant la transaction par un diagnostiqueur immobilier qui engagera sa responsabilité pour la validité et l’exactitude du document.

 

Références légales de l’ERNMT