Diagnostic Technique Global : Le DTG

Le Diagnostic Technique Global est un état qui rassemble bon nombre d’études et d’informations sur de nombreux aspects techniques d’un immeuble bâti. A l’image du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), la réalisation d’un DTG peut être obligatoire ou volontaire.

Le DTG obligatoire remplace et modifie l’ancien diagnostic de mise en copropriété et s’approche en outre de l’état de décence et de salubrité de l’immeuble, il est requis avant toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de 10 ans (15 ans jusqu’alors pour l’ancien diagnostic de mise en copropriété) ainsi que lors du déclenchement d’une procédure d’insalubrité.

Le DTG volontaire est pour sa part réalisé à l’initiative de l’Assemblée Générale des copropriétaires sur recommandation des pouvoirs publics et du syndic de copropriété qui est tenu de le proposer au vote chaque année en cas de non exécution.

 

Le but du DTG ou Diagnostic Technique Global

 

Le DTG est un état de la situation et de la bonne conservation d’un immeuble bâti ainsi qu’un recensement et une étude des travaux à réaliser durant les 10 années suivantes afin d’assurer la bonne conservation de l’immeuble. A cet effet, lors de la réalisation du DTG, l’opérateur du diagnostic doit estimer le montant à engager pour effectuer ces travaux recommandés afin de fournir une visibilité financière à la copropriété. Le montant estimé des travaux recommandé permet alors aux copropriétaires et aux futurs acquéreurs d’un lot de copropriété de pouvoir envisager une éventuelle variation du montant des charges de la copropriété, mais aussi de pouvoir mesurer les possibles difficultés financières que subit ou auxquelles sera exposée la copropriété.

 

A savoir : L’état financier de la copropriété figure obligatoirement dans le libellé des annonces immobilières de vente d’un lot de copropriété.

 

Au vu du bilan du DTG, un copropriétaire ou un candidat à l’achat d’un lot de copropriété peut ainsi prendre connaissance de l’état dans lequel se trouve l’immeuble (toiture et murs qui constituent le ‘clos et le couvert du bâti’), l’état de ses principaux réseaux (évacuation, adduction, conduites…) et équipements (chaudières, ascenseurs, rampes, garde-corps….), des montants chiffrés des différents travaux à réaliser au cours des 10 prochaines années pour corriger, entretenir ou optimiser la performance énergétique de l’immeuble. A cet effet, le DTG comprend obligatoirement (qu’il soit réalisé à titre obligatoire ou volontaire) un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ou un audit énergétique en fonction du nombre de lots constituant la copropriété. (< 50 lots >).

 

 

1.    Le DTG obligatoire ou volontaire

 

L’obligation de faire réaliser un DTG s’applique à deux cas distincts :

  • Le DTG est obligatoire avant de mettre en copropriété tout immeuble bâti depuis plus de 10 ans (fractionnement par lots, succession par division…) ;

 

  • Un DTG est obligatoire dès lors que l’autorité publique le réclame notamment dans le cadre d’une procédure de classement en insalubrité.

 

Pour toutes les autres copropriétés, le DTG reste volontaire (voté ou rejeté à la majorité simple lors de l’assemblée générale de copropriétaires). Tant qu’il n’est pas effectué, le syndic doit, sous peine d’amende, en proposer chaque année sa réalisation au syndicat des copropriétaires.

 

A savoir : Le DTG de l’immeuble est presque systématiquement demandé par le notaire lors de la mutation (vente) d’un lot de copropriété. La présentation du DTG est un avantage pour les nouveaux acquéreurs afin d’estimer l’état de l’immeuble et d’en prévoir l’évolution des charges.

 

Important : Lorsqu’un DTG (obligatoire ou volontaire) a été réalisé pour un immeuble, son bilan doit obligatoirement être joint aux documents de vente d’un lot de copropriété avant leur signature.

 

1.     Le déroulement d’un DTG

 

La réalisation du diagnostic technique global (DTG comprend des états, un diagnostic, une étude et des évaluations :

  • État effectué sans démontage de l’état apparent de l’immeuble (parties communes) et équipements communs ;
  • État de la régularité du syndicat des copropriétaires vis-à-vis des dépenses et obligations légales et réglementaires (diagnostic amiante, diagnostic assainissement,etc.);
  • Étude des améliorations à apporter dans la gestion patrimoniale et technique de l’immeuble afin d’en assurer la bonne conservation et d’en limiter les frais d’entretien et/ou de réparation ;
  • Diagnostic de la performance énergétique de l’immeuble (DPE ou audit énergétique) assorti de préconisations d’améliorations pour réduire les dépenses en énergie et l’impact énergétique ;
  • Évaluations échelonnées sur les 10 ans à venir des dépenses à assurer par la copropriété en matière de travaux indispensables, nécessaires et recommandés pour la bonne conservation de l’immeuble.

 

A savoir : Un DPE ou un audit énergétique est obligatoire dans les immeubles abritant une copropriété dès lors qu’existe un dispositif collectif de chauffage ou de rafraîchissement. En dessous de 50 lots de copropriété un DPE suffit mais au-delà de 50 lots il est obligatoire de faire effectuer un audit énergétique.

 

2.     Normes et certifications pour la réalisation du DTG

La législation n’oblige à aucune certification pour effectuer un Diagnostic Technique Global si ce n’est des «compétences et diplômes fixés réglementairement ». Toutefois, comme le DTG comprend un audit énergétique ou un Diagnostic de Performance Énergétique, ce dernier doit obligatoirement être conduit par un thermicien ou diagnostiqueur immobilier certifié. Il est donc conseillé de faire appel à une même personne physique ou morale, si possible diagnostiqueur immobilier pour conduire l’intégralité du DTG afin de limiter le nombre d’intervenants pour un même diagnostic.

 

2.    Durée de validité du DTG

 

Le diagnostic technique global est établi pour une durée prévisionnelle de travaux de 10 ans et le DPE ou l’audit énergétique qu’il comprend est valide pendant les dix ans après son élaboration. En conséquence, la durée de validité du DTG est de 10 ans.

 

3.    Tarifs des diagnostics : Prix d’un Diagnostic Technique Global

Le tarif d’un DTG effectué par un diagnostiqueur immobilier varie bien évidemment avec les surfaces et volumes de l’immeuble et notamment en fonction du nombre de lots formant la copropriété ainsi que la complexité et le nombre d’équipements communs à visiter. A nouveau, même si tout professionnel de l’immobilier ayant les compétences réglementaires peut dresser un DTG, le diagnostic ou audit énergétique que contient le DTG doit être effectué par un ODI (Opérateur du Diagnostic Immobilier) certifié et reconnu par l’ADEME ; il est notoire que la limitation du nombre d’intervenants (y compris en raison des frais de déplacement) est un levier pour réduire le coût global du DTG.

1.     Références légales du Diagnostic Technique Global

 

A savoir : Dans le cadre de la mise en copropriété d’un immeuble, le DTG ne se substitue pas à l’état de répartition des tantièmes ou millièmes de la copropriété. Cet état de répartition, lorsqu’il est requis, peut toutefois être effectué à l’occasion du Diagnostic Technique Global.