Tout savoir sur les Diagnostics Immobiliers

Tout savoir sur les Diagnostics Immobiliers

Occuper, louer, acheter ou vendre un logement, un appartement, une maison ou un terrain expose à des risques aussi bien pour la santé et la sécurité des occupants que pour la valorisation d’un investissement. Fort heureusement, des diagnostics immobiliers obligatoires avant-vente et avant location doivent être effectués afin de sécuriser les acheteurs et locataires tout en libérant d’éventuelles lourdes responsabilités le vendeur, le bailleur ou l’agent immobilier en cas de danger ou de risques que présenterait tout bien immobilier. D’autres diagnostics immobiliers obligatoires protègent les intervenants de travaux, les occupants et le voisinage des dangers causés par des éléments nocifs ; et puis des diagnostics immobiliers facultatifs améliorent le confort et protègent la santé et les intérêts des occupants.

1. Pourquoi des diagnostics immobiliers ?

De même qu’un véhicule doit subir un contrôle technique afin de s’assurer qu’il ne présente pas un danger ni aux occupants ni aux autres usagers, les biens immobiliers bâtis ou à bâtir doivent subir un certain nombre de diagnostics portant aussi bien sur leur état de conservation que sur le niveau de sécurité qu’ils proposent.

Si les diagnostics immobiliers permettent d’acheter ou de louer un logement ancien avec davantage de confiance pour les locataires et acquéreurs, ils sont également une garantie de sécurité lors de la transaction en dégageant la responsabilité civile et pénale des vendeurs et bailleurs en cas de recours de leurs locataires et acheteurs.

2. Diagnostics immobiliers obligatoires ou facultatifs ?

Certains diagnostics immobiliers sont obligatoires avec des modalités différentes s’il s’agit d’une mise en vente, d’une mise en location et même en-dehors de toute transaction. D’autres diagnostics immobiliers sont facultatifs mais sont tout aussi importants pour la santé, la sécurité et le confort des occupants.

Les diagnostics immobiliers obligatoires ont pour but pour certains de prévenir les risques majeurs d’atteinte à la santé et à la sécurité des occupants d’un logement et de leur voisinage, alors que d’autres servent à ménager les intérêts financiers des acquéreurs et locataires.

Important : Incluses dans la loi, les obligations de diagnostics immobiliers sont à respecter impérativement sous peine de s’exposer à des sanctions civiles et pénales que ce soit en cas de vente ou de location d’un bien immobilier ou même seulement en occupant un bien immobilier en tant que propriétaire.

3. Les diagnostics immobiliers obligatoires avant-vente

    • DPE : Le Diagnostic de Performance Énergétique doit être effectué avant même de proposer un logement à la vente. Son bilan concis doit être connu des candidats à l’achat avant même leur première visite du bien immobilier.

    • Diagnostic Loi Carrez : Ou diagnostic de surface des parties privatives d’un lot de copropriété.

    • Diagnostic termites : Dans les zones géographiques où le diagnostic termites est obligatoire.

    • Diagnostic mérule : Dans les zones géographiques où le diagnostic mérule est obligatoire.

    • Diagnostic amiante : Si la construction a été établie selon un premier permis de construire antérieur au 1er juillet 1997.

    • Diagnostic plomb : Ou Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP). Si la construction est antérieure au 1er janvier 1949.

    • ERP : Ou état des risques et pollutions (des sols).

    • Diagnostic gaz : Ou état des installations intérieures de gaz.

    • Diagnostic électrique : Ou état des installations intérieures d’électricité.

    • Diagnostic assainissement : Diagnostic assainissement collectif ou diagnostic assainissement non collectif selon que la maison est raccordée ou non à l’égout.

4. Les diagnostics immobiliers obligatoires avant location

    • DPE : Le Diagnostic de Performance Énergétique doit être effectué avant même de proposer un logement à la location. Son bilan concis doit être connu des présumés futurs locataires avant même leur première visite du logement.

    • Diagnostic Loi Boutin : Ou diagnostic de surface habitable.

    • Diagnostic amiante : Si la construction a été établie selon un premier permis de construire antérieur au 1er juillet 1997.

    • Diagnostic plomb :  Ou Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP). Si la construction est antérieure au 1er janvier 1949.

    • ERP : Ou état des risques et pollutions (des sols).

    • Diagnostic gaz : Ou état des installations intérieures de gaz.

    • Diagnostic électrique : Ou état des installations intérieures d’électricité.

Important : Les diagnostics immobiliers obligatoires à la location doivent être dématérialisés et transmis entre les deux parties (bailleur et locataire) par voie électronique (internet, clé, carte mémoire…) sauf si l’une des deux parties s’y oppose formellement auquel cas ils pourront être transmis sur support papier.

5. Les autres diagnostics immobiliers obligatoires

    • DAPP : Diagnostic amiante des parties privatives d’immeubles de copropriété construits avant 1997.

    • Diagnostic sécurité piscine : Pour tout possession d’un bassin extérieur enterré.

    • DTG : Diagnostic technique global avant la mise en copropriété d’un immeuble ancien.

Important : Avant d’effectuer des travaux sur une construction ancienne, il est obligatoire de faire exécuter un diagnostic amiante avant travaux (construction avant le 01/07/1997) voire un diagnostic plomb avant travaux (construction antérieure à 1949).

6. Les diagnostics immobiliers facultatifs

    • DTG : Diagnostic technique global d’un immeuble de copropriété.

    • Diagnostic QAI : Qualité de l’air intérieur

    • Diagnostic radon : Obligatoire dans certains ERP, conseillé dans les zones à forte émissivité (voir ERP)

    • Diagnostic numérique : Analyse des débits des connexions possibles à internet.

7. Les diagnostics immobiliers volontaires

        • DPE : Réalisé sans obligation pour mise en location ou en vente, le DPE dit ‘volontaire’ bénéficie du crédit d’impôt pour la transition écologique (CITE).

8. Prix des diagnostics et tarifs des diagnostiqueurs immobiliers

Bien que très encadrée par des certifications multiples, des obligations de formation de rapports et d’assurance en responsabilité civile, la profession de diagnostiqueur immobilier est une activité libérale. Les tarifs de diagnostics immobiliers peuvent donc varier en fonction de nombreux éléments dont le nombre de diagnostics à réaliser, la superficie et le nombre de pièces du bien immobilier, leur accessibilité, la situation géographique du bien à diagnostiquer,etc.

9. Durée de validité des diagnostics immobiliers

Tous les diagnostics immobiliers n’ont pas la même durée de validité en fonction du type de risque et de sa fréquence possible de survenance. Ainsi certains diagnostics peuvent être à durée de validité illimitée lorsque le risque est écarté une fois pour toutes alors que d’autres doivent être effectués à fréquence plus élevée lorsqu’un risque nouveau peut advenir ou lorsque le diagnostic porte sur un sujet sensible à la vétusté. De 6 mois à 10 ans, la durée de validité des diagnostics immobiliers en détail.

10. Quand faire réaliser les diagnostics immobiliers ?

Tout dépend du diagnostic immobilier à réaliser, si certains devraient peut-être déjà avoir été réalisés dans de nombreux logements, d’autres seront à faire avant d’envisager une location ou une vente alors que d’autres encore ne pourront être effectués qu’après avoir trouvé ses acheteurs ou locataires, juste avant la conclusion de la vente ou la signature du bail. Voir quand faire réaliser les diagnostics immobiliers en détail.

11. Qui doit faire effectuer les diagnostics immobiliers  ?

Au final, tout propriétaire d’un bien immobilier doit ou devra sûrement faire effectuer un ou plusieurs diagnostics immobiliers ; et si ce n’est pas le propriétaire lui-même, il aura mandaté un agent immobilier ou son syndic de copropriété pour le faire effectuer en son nom. Au final, le notaire demandera sans faute l’intégralité des diagnostics immobiliers requis avant de pouvoir enregistrer une mutation.

Même sans projet de location ni de vente, de nombreux propriétaires-occupants sont déjà soumis à certains diagnostics obligatoires (assainissement non collectif, diagnostic amiante des parties privatives, mise en sécurité piscine…) ou facultatifs (DTG, QAI, radon…). Dès lors qu’il est envisagé de vendre ou de louer un logement et pour tout bien immobilier (bâti ou non construit), le vendeur, le bailleur ou leur mandataire (agence, agent immobilier, notaire…) devra se soumettre aux obligations légales de fourniture de diagnostics immobiliers.

12. Par qui faire effectuer les diagnostics immobiliers ?

Les diagnostiqueurs immobiliers certifiés sont les seuls professionnels habilités à effectuer tous les diagnostics immobiliers requis par un type de construction (appartement, maison, immeubles, locaux commerciaux et tertiaires) quelle que soit la position du donneur d’ordre (vendeur, bailleur, occupant, exploitant) et l’ancienneté du bâti.

Au niveau des compétences, les diagnostiqueurs immobiliers possèdent des certifications nationales régulièrement contrôlées et suivent des formations qualifiantes afin d’appliquer les dernières normes en vigueur.

En terme d’impartialité, les diagnostiqueurs immobiliers sont indépendants de toute entreprise tierce (travaux, électricité, gaz, agence immobilière…) ; ils se sont engagés à ne prescrire aucune enseigne pour effectuer d’éventuels travaux requis, gage de leur totale indépendance.

Pour la confiance et la sécurité, les diagnostiqueurs immobiliers sont tenus de souscrire à une assurance professionnelle couvrant les possibles conséquences d’un litige ou d’un recours de tout donneur d’ordre, locataire ou acheteur.

Important : Certains opérateurs de fourniture d’énergie peuvent effectuer une visite de sécurité validée comme un diagnostic gaz ou électricité ; et certains professionnels de la construction peuvent valider un diagnostic dans leur seul domaine d’activité (bois, thermique,assainissement) mais ces professionnels autres que diagnostiqueurs immobiliers certifiés ne sont pas indépendants d’enseignes et peuvent donc exiger que des produits, matériels, entreprises et travaux soient employés pour suivre leurs prescriptions. Et puis, si certains états, attestations et documents peuvent être remplis par un non-professionnel du diagnostic immobilier, ces états, attestations et documents souvent complexes ne profitent d’aucune garantie professionnelle et laissent le vendeur, bailleur ou agent immobilier seul face à ses responsabilités en cas d’erreur ou d’omission.