Logement, faut-il le louer ou l’acheter ? Avec quel DPE ?

La première question est en fait une étude de rentabilité effectuée par un courtier en prêts notamment immobiliers, la seconde quant à elle découle d’une autre étude relative à l’importance qu’accordent les français à la performance énergétique. Marier ces deux études pour en faire une synthèse est utile pour tous ceux, propriétaires et copropriétaires, locataires, bailleurs et futurs acquéreurs qui recherchent comme beaucoup comment se loger et à quel prix vivre et se chauffer chez soi. Entre amortissement du prix d’achat, travaux de rénovation énergétique, aides à l’achat, à la rénovation mais aussi à la location, chacun doit faire son propre calcul avec les bons arguments surtout en fonction de sa situation sociale et géographique.

 

L’achat plus rentable dans les grandes villes

C’est en fait une question de rapidité d’amortissement des dépenses liées à un achat immobilier par rapport à la location d’un logement. Il est certain qu’à Paris même quand le prix du m² dépasse souvent les 9 000 €, il est cher d’acheter, mais plus facile de trouver un bien immobilier à la vente qu’à la location. Aux prix auxquels s’envole le marché immobilier parisien, bon nombre de propriétaires et d’institutionnels mettent en vente des logements qu’ils conservaient inoccupés jusque là, d’autant plus que le plafonnement des loyers et de la hausse possible entre deux baux consécutifs peuvent dissuader de nombreux bailleurs de poursuivre la location et les convaincre de vendre. Du côté des aspirants locataires, le marché est tellement tendu que les bailleurs ou leur représentant (agences immobilières) mettent la barre très très haut en termes de conditions à remplir avant de proposer un bail.

Plus facile d’acheter dans les grandes villes et plus vite rentabilisé que dans les petites villes et les villages puisqu’il faut entre 1 an et 10 ans pour amortir la différence entre les dépenses liées à l’achat et celles dues à la location. De 1 ans à Perpignan, 3 ans à Paris et 10 ans à Bordeaux. (Source Meilleur Taux)

 

A savoir : Pour mémoire, les dépenses d’achat comprennent outre le prix (négocié ou pas), les droits de mutation ou frais de notaire, d’éventuels frais d’agence mais aussi l’immobilisation d’un capital qui aurait pu être placé (peu rentable actuellement), les frais bancaires liés au crédit lorsqu’il y en a un et surtout l’assurance relative à ce crédit. Pour la location, celle-ci comprend le dépôt de garantie (récupérable), des frais d’agence et le loyer.

 

L’importance du DPE à la location et à la vente

Que ce soit à l’achat ou à la location, les candidats à l’occupation d’un logement sont de plus en plus regardants quant à la performance énergétique illustrée par l’étiquette énergie du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Si l’étude Dinamic a prouvé qu’un logement économe en énergie (classe A ou B) se vend plus cher que d’autres et surtout qu’il y a a près de 30 % d’écart de prix avec un logement énergivore (classes E,F et G), une nouvelle enquête a fait le même constat sur le marché locatif.

Dans l’enquête Harris Interactive pour le réseau d’agences immobilières Orpi et publiée dans les Echos on apprend que ce sont les jeunes locataires (25 à 45 ans) sont particulièrement soucieux de louer un logement économe et notamment qu’ils sont prêts en ce cas à payer un loyer un peu plus élevé que la moyenne locale.

Dans la même enquête on découvre également que la grande majorité des propriétaires néglige totalement la performance énergétique de leur logement tout au moins jusqu’à sa mise en vente ou en location.

A moins d’avoir à effectuer le DPE obligatoire avant de proposer le bien sur le marché, 93 % des propriétaires n’envisagent même pas de réaliser le DPE volontaire (ouvrant droit pourtant à crédit d’impôt); alors qu’ils sont 80 % à reconnaître son importance aux yeux des acquéreurs et des locataires.

Ainsi, c’est bien avant la mise en vente ou en location que les propriétaires vendeurs et bailleurs se préoccupent enfin d’améliorer la performance énergétique de leur logement afin de le vendre ou de le louer mieux, plus vite et plus cher. Or c’est rarement à quelques mois de quitter les lieux que ces propriétaires sont prêts à engager des travaux retardant la mise en vente ou en location du bien et à investir des sommes qu’ils réservent à un prochain achat immobilier.

 

Le bonus malus énergétique comme solution ?

Il semble que les incitations fiscales et les aides financières pour l’amélioration de la performance énergétique du parc résidentiel ne soient pas suffisantes et qu’il sera difficile ainsi d’atteindre les objectifs de réduction des consommations énergétiques et des rejets de gaz à effet de serre de 2050. A moins bien sûr que des bonus-malus énergétiques viennent dissuader vendeurs et bailleurs de mettre sur le marché immobilier des logements énergivores. Peut-être que fiscaliser au prorata de la classe énergie les frais de mutation (frais de notaire), les revenus locatifs mais aussi la taxe foncière des passoires énergétiques sera le levier de relance de la rénovation énergétique ? On peut l’espérer à condition qu’il soit appliqué un réel bonus aux logements économes en énergie et non uniquement un malus aux logements les plus énergivores.

En attendant que le DPE ne sera pas un critère de décence d’un logement, malgré que l’on puisse faire effectuer presque gratuitement la rénovation énergétique, l’amélioration de la performance énergétique volontaire semble en panne auprès du grand public malgré l’obligation de travaux embarqués lors du rempacement de la couverture de toiture ou le ravalement de façades.

 

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