Durée de validité des diagnostics immobiliers

Un diagnostic termites de sept mois est bon à refaire, et un DPE de 2019 aussi : tous les DPE d'avant juillet 2021 ont expiré le 1er janvier 2025. Chaque diagnostic immobilier a sa propre durée de validité, calée sur la vitesse d'évolution du risque qu'il couvre : 6 mois quand le danger peut s'installer vite, 10 ans ou l'illimité quand le constat est durable. Le tableau ci-dessous compare toutes les durées, vente et location côte à côte.

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1. Le tableau comparatif des validités : vente et location

La durée de validité s'apprécie au jour de la signature de l'acte authentique ou du bail, pas au jour du compromis ni de la mise en annonce.

Le piège le plus fréquent est celui du bailleur-vendeur : les diagnostics gaz et électricité valent 6 ans pour un bail, mais seulement 3 ans pour une vente. Un état gaz de 4 ans permet encore de louer, pas de vendre.

2. Pourquoi des durées différentes ?

Il y a autant de diagnostics immobiliers que de risques probables ou possibles dans une construction, et encore plus dans un logement. On distingue deux grandes catégories de risques possibles et donc deux grandes catégories de diagnostics immobiliers :

• les diagnostics sécuritaires, qui ont pour but de préserver la sécurité et la santé des occupants d'un logement ou d'un immeuble.

• Par exemple les diagnostics amiante viennent prévenir le danger mortel (mésothéliome) causé par inhalation de fibres d'amiante, le diagnostic plomb évite les cas de saturnisme, le diagnostic électricité les électrisations, etc.

• les états et diagnostics non sécuritaires, qui portent non pas sur la sécurité des occupants mais sur la pérennité de la construction et sur la validité d'investissement dans les dépenses liées à l'occupation ou la propriété du bien immobilier.

• Par exemple le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) permet d'anticiper les dépenses en énergie, le DTG (Diagnostic Technique Global) informe sur les travaux à inclure dans les charges de copropriété, les états parasitaires (diagnostic termites et diagnostic mérule) sur la conservation de la construction, etc.

De par leur nature de diagnostics immobiliers sécuritaires ou de diagnostics informatifs, tous les diagnostics immobiliers n'ont pas la même durée de validité, car celle-ci est adaptée à la période de développement d'un risque. On distingue donc les états et diagnostics immobiliers à faible durée de validité (6 mois) et ceux à durée plus longue (jusqu'à 10 ans), et même certains à durée de validité illimitée.

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3. Durée de validité des diagnostics immobiliers obligatoires avant-vente

• DPE : 10 ans. Le Diagnostic de Performance Énergétique a une durée de validité de 10 ans. Rappelons qu'il doit être effectué avant même de proposer un logement à la vente puisque la classe énergie dans laquelle le bien est classé doit figurer (sous peine d'amende) dans le libellé des annonces (papier, internet, agence…). Attention : cette durée de 10 ans ne vaut que pour les DPE réalisés selon la méthode entrée en vigueur le 1er juillet 2021 (voir la section sur les anciens DPE).
• Diagnostic Loi Carrez : Illimitée. Le diagnostic de surface des parties privatives d'un lot de copropriété a une durée de validité illimitée sous réserve que des travaux ne viennent les modifier.
• Diagnostic termites : 6 mois. Dans les zones géographiques où le diagnostic termites est obligatoire, le diagnostic doit dater de moins de 6 mois à la date de signature de l'acte de vente.
• Diagnostic amiante : Illimitée ou 3 ans. Si le diagnostic amiante n'a pas révélé de présence de matériaux susceptibles de contenir de l'amiante, sa durée de validité est illimitée. Si des matériaux amiantés ont été détectés, c'est l'état de conservation de ces matériaux qui a une durée de validité limitée à 3 ans.
• Diagnostic plomb : Illimité ou 1 an. Si le diagnostic plomb ou Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) est négatif en absence de présence de plomb dans les peintures anciennes, sa durée de validité est illimitée. En cas contraire, si du plomb a été décelé dans les revêtements, c'est l'état de conservation de ces matériaux qui est valable seulement pendant 1 an.
• ERP : 6 mois. L'état des risques est valable 6 mois et doit être actualisé entre la promesse et l'acte si la situation du bien a changé. Pour mémoire, l'État des Risques et Pollutions (ERP) a remplacé l'ESRIS, qui avait lui-même succédé à l'ERNMT, en y ajoutant des informations sur la pollution des sols et sur le potentiel radon de la zone où est implanté le bien.
• Diagnostic gaz : 3 ans. L'état des installations intérieures de gaz est valide durant trois années après sa réalisation. Il est à noter qu'il s'applique aux installations fixes raccordées à une distribution de gaz même si l'installation est alimentée sur bouteilles ou bonbonnes.
• Diagnostic électrique : 3 ans. L'état des installations intérieures d'électricité a une durée de validité de trois ans. Le diagnostic électricité n'oblige pas à une mise aux dernières normes en vigueur mais signale tout risque électrique dû à une installation vétuste ou défectueuse.
• Diagnostic assainissement : moins de 3 ans. Pour la vente, le rapport de contrôle de l'installation d'assainissement non collectif doit dater de moins de trois ans au moment de la signature de l'acte (article L. 271-4 du CCH). À ne pas confondre avec la périodicité de contrôle des SPANC (jusqu'à 8 ou 10 ans selon les communes), qui ne prolonge pas la validité du rapport pour une vente.
• Audit énergétique réglementaire : 5 ans. Obligatoire pour la vente des maisons et monopropriétés classées E, F ou G, l'audit énergétique est valable 5 ans, soit deux fois moins que le DPE sur lequel il s'appuie.
• État des nuisances sonores aériennes (ENSA) : pas de durée réglementaire. Le document doit refléter le plan d'exposition au bruit en vigueur au jour de la vente.
• Information mérule : pas de durée réglementaire. L'information est due tant que le bien se situe dans une zone délimitée par arrêté préfectoral ; elle doit refléter l'arrêté en vigueur.
• Carnet d'information du logement (CIL) : document permanent. Transmis à l'acquéreur depuis 2023, il se met à jour au fil des travaux ayant une incidence sur la performance énergétique.

4. Durée de validité des diagnostics immobiliers obligatoires avant location

• DPE : 10 ans. Le Diagnostic de Performance Énergétique a une durée de validité de 10 ans. Rappelons qu'il doit être effectué avant même de proposer un logement à la location puisque la classe énergie dans laquelle le bien est classé doit figurer (sous peine d'amende) dans le libellé des annonces (papier, internet, agence…).
• Diagnostic Loi Boutin : Illimitée. Le diagnostic de surface habitable a une durée de validité illimitée sous réserve que des travaux ne viennent modifier le logement.
• Diagnostic amiante : Illimité ou 3 ans. Si le diagnostic amiante n'a pas révélé de présence de matériaux susceptibles de contenir de l'amiante, sa durée de validité est illimitée. Si des matériaux amiantés ont été détectés, c'est l'état de conservation de ces matériaux qui a une durée de validité limitée à 3 ans.
• Diagnostic plomb : Illimitée ou 6 ans. Si le diagnostic plomb ou Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) est négatif en absence de présence de plomb dans les peintures anciennes, sa durée de validité est illimitée. En cas contraire, si du plomb a été décelé dans les revêtements, c'est l'état de conservation de ces matériaux qui est valable seulement pendant 6 ans, à moins que le niveau de risque réclame le retrait des revêtements recouverts de plomb.
• ERP : 6 mois. L'État des Risques et Pollutions (ERP) comprend les informations sur tous les risques ainsi que les cas de pollution des sols et le potentiel radon de la zone sur laquelle est implanté le bien immobilier à louer. Il doit dater de moins de 6 mois à la signature de chaque nouveau bail.
• Diagnostic gaz : 6 ans en location. L'état des installations intérieures de gaz est valide six ans dans le cadre d'une location (contre trois ans pour une vente). Il s'applique aux installations fixes raccordées à une distribution de gaz même si l'installation est alimentée sur bouteilles ou bonbonnes. À noter qu'il n'est pas nécessaire de refaire un diagnostic gaz lors du renouvellement du bail au même locataire.
• Diagnostic électrique : 6 ans en location. L'état des installations intérieures d'électricité est valide six ans dans le cadre d'une location (contre trois ans pour une vente). Le diagnostic électricité n'oblige pas à une mise aux dernières normes en vigueur mais signale tout risque électrique dû à une installation vétuste ou défectueuse. À noter qu'il n'est pas nécessaire de refaire un diagnostic électricité lors du renouvellement du bail au même locataire.

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5. Durée de validité des diagnostics immobiliers obligatoires sans transaction

• DAPP : Illimitée ou 3 ans. Le Diagnostic Amiante des Parties Privatives (DAPP) doit être réalisé même en l'absence de projet de vente ou de transaction par tout copropriétaire d'un immeuble résidentiel concerné par la réglementation amiante. Son bilan devra accompagner le diagnostic amiante des parties communes (DTA). Comme pour l'amiante avant-vente : validité illimitée si absence, état de conservation à renouveler tous les 3 ans si présence.
• Sécurité piscine : pas de durée réglementaire. Toute piscine privative enterrée non close (y compris un spa ou un jacuzzi s'ils sont enterrés) doit être équipée d'un dispositif de sécurité normalisé (barrière, alarme, couverture ou abri), sous peine d'une amende pouvant atteindre 45 000 €. Le contrôle par un diagnostiqueur est possible mais facultatif : l'attestation de conformité peut émaner du fabricant ou de l'installateur, et aucun texte ne lui fixe de durée de validité.

6. Anciens DPE : tous expirés depuis le 1er janvier 2025

Le DPE a changé de méthode de calcul le 1er juillet 2021 : depuis cette date, il est opposable et ne repose plus sur les factures. Pour accompagner la transition, les DPE réalisés selon l'ancienne méthode ont bénéficié d'une validité réduite, qui a pris fin en deux temps : les DPE établis entre 2013 et 2017 ont expiré le 31 décembre 2022, et tous les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont expirés depuis le 1er janvier 2025, quelle que soit la date affichée sur le rapport.

Concrètement, en 2026 : si votre DPE date d'avant juillet 2021, il ne peut plus servir ni à vendre, ni à louer, ni à publier une annonce. Il doit être refait selon la nouvelle méthode, ce qui peut d'ailleurs changer la classe du logement, dans un sens comme dans l'autre.

Autre nouveauté : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité du DPE passe de 2,3 à 1,9. Les DPE réalisés entre juillet 2021 et fin 2025 restent valables, mais s'ils portent sur un logement chauffé à l'électricité, ils peuvent être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite : il suffit de télécharger l'attestation de nouvelle étiquette sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME. Le logement peut ainsi gagner une classe, parfois décisive (dispense d'audit énergétique, droit de louer).

7. Les pièges du calendrier : compromis, travaux, nouveaux baux

• Entre compromis et acte : 3 à 4 mois s'écoulent souvent. Les diagnostics à 6 mois (termites, état des risques) peuvent expirer dans l'intervalle : le notaire exigera un document valide au jour de la signature. Négociez dès le devis la reconduction gratuite ou à tarif réduit.
• Après des travaux : les validités « illimitées » supposent l'absence de travaux. Extension ou redistribution des pièces invalident Carrez et Boutin ; une rénovation énergétique justifie un nouveau DPE ; des travaux sur des matériaux amiantés ou plombés imposent des repérages avant travaux spécifiques.
• À chaque nouveau bail : les validités s'apprécient à la signature. Un état des risques de plus de 6 mois doit être refait avant de signer avec un nouveau locataire ; en revanche, rien n'est à refaire en cours de bail ou lors d'une tacite reconduction avec le même locataire.