LOCATION: Les diagnostics obligatoires

Avant de mettre un logement en location, vide ou meublé, le bailleur doit faire réaliser plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires et les annexer au contrat de bail au sein d’un dossier de diagnostic technique (DDT, article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989). Ces documents informent le locataire sur la performance énergétique du logement, la sécurité de ses installations et les risques auxquels il s’expose ; leur absence engage la responsabilité du bailleur et peut, pour certains, empêcher purement et simplement la mise en location.

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1. Quels sont les diagnostics obligatoires pour louer ?

Le dossier de diagnostic technique annexé au bail d’habitation comprend, selon les caractéristiques du logement :

• DPE (diagnostic de performance énergétique) : obligatoire pour tout logement, quel que soit le bail. La classe énergie (et depuis 2022 les dépenses théoriques d’énergie) doit figurer dès l’annonce de location.
• État des risques (ex-ERP) : obligatoire si le logement est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques, en zone de sismicité 2 à 5, en zone à potentiel radon de niveau 3 ou exposée au recul du trait de côte. Depuis le 1er janvier 2023, il est dû dès l’annonce et remis au candidat locataire dès la première visite.
• CREP (constat de risque d’exposition au plomb) : obligatoire pour tout logement construit avant le 1er janvier 1949.
• Diagnostic gaz : obligatoire si l’installation intérieure de gaz a plus de 15 ans.
• Diagnostic électrique : obligatoire si l’installation intérieure d’électricité a plus de 15 ans.
• Surface habitable Loi Boutin : la surface habitable doit être mentionnée dans le bail ; une erreur de plus de 5 % permet au locataire d’exiger une diminution de loyer proportionnelle.
• État des nuisances sonores aériennes (ENSA) : obligatoire depuis le 1er juin 2020 si le logement est situé dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit (PEB) d’un aérodrome.

Cas particulier de l’amiante : le DAPP (diagnostic amiante des parties privatives), obligatoire pour les logements situés dans un immeuble collectif d’habitation dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 (les maisons individuelles n’y sont pas soumises), n’est pas annexé au bail mais doit être tenu à la disposition du locataire qui en fait la demande.

À la différence d’une vente, la location ne requiert ni diagnostic termites, ni diagnostic assainissement, ni mesurage Loi Carrez (c’est la surface habitable Boutin qui s’applique) : voir les diagnostics obligatoires pour vendre.

2. Durée de validité des diagnostics en location

Attention : les diagnostics gaz et électricité, valables 3 ans pour une vente, sont valables 6 ans en location. Les validités s’apprécient à la date de signature du bail : un état des risques de plus de 6 mois doit être refait avant de signer avec un nouveau locataire.

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3. Quels diagnostics selon le type de location ?

Location vide ou location meublée

La liste des diagnostics est identique pour un logement loué vide ou meublé dès lors qu’il constitue la résidence principale du locataire. Le bail type issu de la loi Alur impose dans les deux cas la mention de la surface habitable et l’annexion du dossier de diagnostic technique.

Colocation

Une colocation obéit aux mêmes obligations qu’une location classique : en cas de baux multiples, chaque colocataire doit recevoir son propre dossier de diagnostic technique, avec un état des risques de moins de 6 mois à chaque nouvelle signature. Notre article dédié détaille les cas du bail unique et des baux multiples en colocation.

Bail mobilité et baux de courte durée

Créé par la loi Elan de 2018, le bail mobilité est un contrat de location meublée de 1 à 10 mois, non renouvelable, réservé aux personnes en formation, études, stage, apprentissage, mission temporaire ou mutation professionnelle. Le bailleur ne peut pas exiger de dépôt de garantie, mais le locataire peut bénéficier de la garantie Visale. Côté diagnostics, le dossier de diagnostic technique exigé est le même que pour un bail classique.

Un point de vigilance propre aux baux courts : chaque nouveau bail exige des diagnostics valides au jour de la signature. Or l’état des risques n’est valable que 6 mois et les diagnostics gaz et électricité 6 ans (le DPE, lui, court sur 10 ans). Multiplier les baux de courte durée (bail mobilité, puis location saisonnière, puis nouveau bail) impose donc de refaire plus souvent certains diagnostics et états des lieux, un coût récurrent à intégrer dans le calcul de rentabilité.

Location saisonnière, meublé de tourisme et Airbnb

La location de courte durée à une clientèle de passage n’échappe plus aux diagnostics :

• DPE : depuis la loi « Le Meur » du 19 novembre 2024, le DPE est obligatoire pour les meublés de tourisme. Les nouveaux meublés soumis à autorisation de changement d’usage doivent justifier d’une classe A à E dès la demande ; au 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme, existants compris, devront être classés au moins D. L’époque où la location de moins de 4 mois par an en dispensait est révolue.
• Diagnostics gaz et électricité : obligatoires depuis 2017 dès que les installations ont plus de 15 ans, sans distinction entre courte et longue durée.
• Amiante : en immeuble collectif d’avant juillet 1997, le DTA (parties communes) et le DAPP (parties privatives) doivent être tenus à disposition des occupants.
• Plomb (CREP) et état des risques : mêmes règles que pour toute location d’un logement concerné.

Rappel sur la résidence principale : elle ne peut être louée en meublé de tourisme que 120 jours par an au maximum, un plafond que les communes peuvent désormais abaisser jusqu’à 90 jours (loi Le Meur). Au-delà, le logement devient résidence secondaire et son changement d’usage est soumis à autorisation. Les communes peuvent d’ailleurs restreindre, voire refuser, la location de courte durée : la Cour de justice de l’Union européenne a jugé le 22 septembre 2020 que la pénurie de logements destinés à la location de longue durée constitue une raison impérieuse d’intérêt général justifiant un régime d’autorisation communal.

4. Renouvellement de bail : faut-il refaire les diagnostics ?

Ça dépend de la façon dont le bail se poursuit. En cas de tacite reconduction (le bail continue sans nouveau contrat), il n’est pas nécessaire de refaire les diagnostics arrivés à expiration en cours de location : ils n’étaient exigés qu’à la signature initiale.

En revanche, l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 impose d’annexer le dossier de diagnostic technique au bail « lors de sa signature ou de son renouvellement ». Un renouvellement exprès (nouveau contrat proposé au même locataire), comme tout nouveau bail, qu’il s’agisse d’un nouveau locataire ou d’une transformation du contrat (passage d’un bail vide à un bail meublé, avenant créant un nouveau contrat), impose donc des diagnostics en cours de validité : état des risques de moins de 6 mois, diagnostics gaz et électricité de moins de 6 ans, DPE de moins de 10 ans.

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5. DPE : les logements interdits de location

Le DPE n’est plus une simple information : depuis la loi Climat et résilience, il conditionne le droit de louer.

• Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits de mise en location pour tout bail signé, renouvelé ou reconduit tacitement ;
• au 1er janvier 2028, l’interdiction s’étendra aux logements classés F ;
• au 1er janvier 2034, aux logements classés E.

En outre, les loyers des logements F et G sont gelés depuis août 2022 : ni augmentation entre deux locataires, ni révision annuelle, ni majoration au renouvellement. Un logement énergivore doit donc être rénové avant d’être (re)mis sur le marché locatif. Le DPE, valable 10 ans, est le premier diagnostic à faire réaliser pour connaître sa marge de manœuvre.

6. Un logement décent : les critères pour pouvoir louer

On peut vendre à peu près n’importe quel bien sous l’appellation de « logement », mais pas le louer. Pour être mis en location en tant qu’habitation, un logement doit respecter les critères de décence du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 :

• une surface habitable d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m ou, à défaut, un volume habitable d’au moins 20 m³ ;
• une protection contre les infiltrations d’eau et d’air parasites, une aération et un éclairement naturel suffisants, un ouvrant donnant à l’air libre ;
• des équipements essentiels en bon état : chauffage, eau potable, coin cuisine, installation sanitaire séparée de la cuisine, réseau électrique suffisant ;
• l’absence de risque manifeste pour la santé et la sécurité, ce que confirment précisément les diagnostics de la section 1.

À savoir : le Règlement Sanitaire Départemental (RSD) peut édicter des règles locales plus strictes que le décret, et la Cour de cassation a jugé que la clause la plus rigoureuse prime. Avant d’investir dans un bien destiné à la location, consultez le RSD du département (disponible en ligne). S’y ajoute depuis la loi Climat le critère de décence énergétique : un logement classé G ne peut plus être loué depuis 2025 (voir section 5).

7. Les autres obligations du bailleur

Les diagnostics ne sont qu’une partie des obligations à la mise en location. Selon la commune, le bailleur peut être soumis au permis de louer (déclaration ou autorisation préalable de mise en location), à l’encadrement des loyers, et il peut sécuriser ses loyers avec la garantie Visale. Nous détaillons ces dispositifs dans notre article sur les obligations du bailleur : permis de louer, encadrement des loyers et caution Visale.

8. Le prix du pack location

Les diagnostiqueurs proposent généralement un pack location regroupant tous les diagnostics requis, à un tarif plus avantageux que des diagnostics commandés séparément. Comptez, à titre indicatif, d’une centaine d’euros pour un studio récent (DPE seul ou presque) à 300 € environ pour une maison ancienne cumulant DPE, plomb, gaz, électricité et état des risques. Le détail des prix par diagnostic figure dans notre étude des tarifs des diagnostics immobiliers.

Le plus simple pour payer le juste prix reste de comparer plusieurs devis de diagnostiqueurs certifiés intervenant dans votre secteur.