Quand réaliser les diagnostics immobiliers?

Le premier diagnostic est dû avant même la première ligne de l'annonce. Depuis la réforme entrée en vigueur le 1er janvier 2023, le calendrier s'est inversé : la classe DPE figure dans l'annonce, l'état des risques est dû dès l'annonce, et l'audit énergétique des maisons et monopropriétés E, F ou G se remet dès la première visite. Attendre le compromis pour commander ses diagnostics, c'est déjà être en retard.

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1. Quand fournir les diagnostics immobiliers ?

En cas de vente

Le calendrier légal se déroule en quatre temps :

• Dès l'annonce : la classe énergie du DPE doit figurer dans l'annonce immobilière (sous peine d'amende), et, depuis le 1er janvier 2023, l'état des risques est dû dès l'annonce, qui doit mentionner le moyen d'en prendre connaissance.
• Dès la première visite : l'état des risques et, pour les maisons et monopropriétés classées E, F ou G, l'audit énergétique réglementaire sont remis au candidat acquéreur. Le DPE, lui, doit être tenu à la disposition de tout candidat qui le demande (article L. 126-28 du CCH). Les manquements aux obligations d'information du DPE exposent à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 euros (15 000 euros pour une personne morale).
• Au compromis : le dossier de diagnostic technique regroupant les diagnostics immobiliers obligatoires imposés par la législation en cas de vente est à fournir à l'acquéreur dès la signature du compromis de vente ou, à défaut, lorsque la vente est réalisée sans compromis préalable, lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire.
• À l'acte authentique : chaque diagnostic doit être encore en cours de validité ; l'état des risques doit être actualisé s'il a changé entre la promesse et l'acte.

En cas de location

Le DDT (dossier de diagnostic technique), regroupant les diagnostics immobiliers obligatoires à réaliser en cas de location, est à fournir au locataire à la signature du bail. Mais là aussi, l'obligation commence plus tôt : la classe énergie du DPE doit figurer dans l'annonce de location, et l'état des risques est dû dès l'annonce et remis au candidat locataire dès la première visite.

2. Le rétro-planning conseillé : de J-60 à l'acte

Pour une vente, comptez environ deux mois entre la décision de vendre et le compromis. Voici l'enchaînement qui évite les mauvaises surprises :

• J-60, la décision de vendre : commandez le pack complet en une seule visite. Si vous échelonnez, commencez par le DPE : il est exigé dès l'annonce et son résultat conditionne l'audit énergétique et votre stratégie de prix.
• J-50, le rapport en main : les rapports sont remis sous 2 à 5 jours ouvrés en général (délais indicatifs constatés). Si le DPE classe la maison E, F ou G, enchaînez immédiatement avec l'audit énergétique réglementaire.
• J-45, l'annonce : publication avec la classe DPE ; l'état des risques est disponible pour les candidats.
• Les visites : remise de l'état des risques et de l'audit ; le DPE est tenu à la disposition de tout candidat qui le demande, et rien ne vous empêche de montrer le dossier complet aux visiteurs sérieux.
• Le compromis : le dossier de diagnostic technique complet est annexé ; vérifiez que termites et état des risques ont moins de 6 mois.
• J-0, l'acte authentique : le notaire contrôle la validité de chaque diagnostic ; les périssables expirés (termites, ERP) sont refaits ou reconduits.

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3. L'agenda de vos diagnostics immobiliers

En cas de vente

Il est préférable d'ordonner la réalisation de vos diagnostics immobiliers dès la mise en vente de votre bien immobilier afin d'être en accord avec la loi. En effet, celle-ci vous oblige à tenir le DPE à la disposition des acheteurs potentiels et à remettre l'état des risques (et l'audit énergétique le cas échéant) dès la première visite. Vous éviterez ainsi l'amende administrative qui sanctionne les manquements à l'information DPE, mais ce n'est pas la seule raison :

• Depuis le 1er janvier 2011, le DPE doit être directement mentionné dans l'annonce immobilière. Vous serez donc obligé de faire appel à un diagnostiqueur immobilier certifié pour faire réaliser votre DPE. Nous vous recommandons d'en profiter pour faire les diagnostics nécessaires et ainsi obtenir des tarifs plus intéressants en évitant de faire déplacer le diagnostiqueur à plusieurs reprises.

• En réalisant vos diagnostics immobiliers très en amont, vous aurez le temps d'étudier les faiblesses de votre habitation et éventuellement de les corriger selon les recommandations faites par le diagnostiqueur. Ainsi un diagnostic technique irréprochable vous mettra en position de force lors d'une éventuelle négociation.
  Par exemple, si le diagnostiqueur fait état de la présence de plomb dans les revêtements de votre logement, vous pourriez perdre certains acquéreurs inquiets ou ne souhaitant effectuer aucun travaux avant aménagement. Mieux vaut donc effectuer les travaux nécessaires qui sont en réalité rapides et peu coûteux.

• Trop souvent les acquéreurs découvrent le diagnostic technique le jour de la signature du compromis de vente ou de l'acte de vente. Le prix ayant bien souvent déjà été négocié, s'ils découvrent un défaut (non mentionné préalablement par le vendeur) dans les diagnostics, tel que la présence de plomb pour reprendre l'exemple précédemment utilisé, ils pourraient en profiter pour revoir à la baisse le prix d'achat. C'est pourquoi il est préférable de faire preuve d'une parfaite transparence et de présenter le dossier à tout visiteur qui en ferait la demande.

• Enfin, la plupart des diagnostiqueurs proposent la reconduction automatique des diagnostics immobiliers tant que la vente n'est pas réalisée. Ainsi vous pouvez entamer la réalisation de vos diagnostics immobiliers sans vous soucier de leur durée de validité. Si vous souhaitez bénéficier de la reconduction automatique, pensez à le mentionner à votre diagnostiqueur afin qu'il ne vous réclame pas de supplément le moment venu.

En cas de location

De la même manière, nous vous recommandons d'entamer la procédure de réalisation de ces diagnostics le plus tôt possible, idéalement avant même la mise en location. Cela pour plusieurs raisons :

• Comme pour le diagnostic vente, la présence de la classe DPE dans l'annonce immobilière est obligatoire, une obligation permettant au locataire d'estimer au mieux les frais énergétiques de son futur logement afin de ne pas avoir de surprise budgétaire. Par souci d'économie, nous recommandons d'en profiter pour faire réaliser en une seule visite l'ensemble du dossier de diagnostic technique, qui peut compter jusqu'à 8 documents selon le logement.

• De plus, selon les résultats du diagnostic CREP, si la présence de plomb dans votre logement dépasse les seuils limites autorisés, vous serez tenu d'effectuer les travaux de mise aux normes (à vos frais) avant que le locataire n'entre dans les locaux. Louer un logement au plomb dégradé sans réaliser ces travaux expose à des poursuites pour mise en danger de la santé d'autrui. Au plus tôt vous réalisez ce diagnostic, moins vous perdrez de temps avant de pouvoir y faire entrer un locataire.

• Enfin, les durées de validité de ces deux diagnostics immobiliers (CREP et DPE) sont respectivement de 6 ans et 10 ans : vous pouvez donc les réaliser en amont et ainsi être tranquille par la suite. En revanche, l'état des risques (ERP) n'est valable que 6 mois : demandez à votre diagnostiqueur de le réaliser plus tard si nécessaire. Autrement, vous pouvez vous-même réaliser l'état des risques gratuitement.