Diagnostic ERP: Etat des Risques et Pollutions (Ex ESRIS, Ex ERNMT)

Un état des risques manquant ou périmé peut faire annuler une vente dix ans après sa signature : c'est ce qu'a jugé la Cour de cassation en 2019. Ce document, que tout vendeur ou bailleur doit remettre avant la vente ou la location d'une grande partie des biens immobiliers, bâtis ou non, recense les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon et pollution des sols qui pèsent sur la parcelle.

Bonne nouvelle : l'état des risques n'est pas un diagnostic technique réservé aux professionnels. Vous pouvez l'établir vous-même, gratuitement, en quelques minutes sur le portail public Géorisques : notre guide pas à pas pour remplir votre ERP gratuitement vous accompagne écran par écran.

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1. Qu'est-ce que l'ERP, l'état des risques et pollutions ?

Un bien immobilier, qu'il s'agisse d'un logement (appartement, maison), d'un immeuble résidentiel ou tertiaire, voire d'un terrain non bâti, est de par sa situation géographique exposé à des risques naturels et/ou technologiques auxquels ses occupants (résidents, employés, visiteurs...) seront eux aussi exposés. L'état des risques, couramment appelé ERP, est le document qui porte ces risques à la connaissance des futurs acquéreurs et locataires avant qu'ils ne s'engagent.

L'ERP (à ne pas confondre avec le même sigle employé pour l'Établissement Recevant du Public) est un document que tout vendeur ou bailleur est obligé de dresser et de fournir aux futurs acquéreurs ou locataires avant la vente ou la location de tout bien immobilier bâti ou à bâtir situé en zone à risque réglementée.

L'ERP en cours de validité doit être annexé aux contrats de vente ou de location avant leur signature, son absence (souvent rappelée par le notaire) engageant grandement la responsabilité du vendeur ou du bailleur. Le défaut de remise d'un ERP, des manquements ou des erreurs dans sa rédaction peuvent faire annuler le bail ou la transaction sur recours judiciaire ; sans annulation demandée, tout acheteur peut exiger une diminution du prix d'achat consenti et tout locataire une diminution du montant du loyer.

2. Comment faire son ERP gratuitement en ligne ?

Une confusion fréquente mérite d'être levée d'emblée : ERRIAL n'est pas le nouveau nom de l'état des risques. Le document légal s'appelle toujours « état des risques » (couramment désigné ERP) ; ERRIAL (État des Risques Réglementés pour l'Information des Acquéreurs et des Locataires) est le nom du service en ligne du portail gouvernemental Géorisques qui permet de l'établir.

Obtenir l'état des risques de sa parcelle

Contrairement aux diagnostics immobiliers qui étudient une construction, l'état des risques est un relevé qui porte sur la situation du bien, son sol et son sous-sol. Il se rapporte donc à une parcelle, que l'on recherche sur Géorisques par son numéro d'enregistrement cadastral ou par son adresse postale. Le service génère gratuitement le document, accompagné des cartographies nécessaires positionnant le bien par rapport à la source de chaque risque.

Trois outils gratuits, complémentaires, pour l'établir :

• ERRIAL, le téléservice officiel de Géorisques : il pré-remplit l'état des risques à partir de l'adresse ou du numéro de parcelle. C'est le point de départ de la démarche.
• Notre guide pas à pas : le formulaire officiel 2025 commenté rubrique par rubrique, pour vérifier et compléter ce que le pré-remplissage ne sait pas faire — sinistres indemnisés, pièces à joindre, signatures.
• Mon État des Risques : le seul générateur gratuit qui produit le document PDF complet, sélection de la parcelle, ENSA attaché (état des nuisances sonores aériennes) et les différentes cartographies comprises, prêt à dater et signer. Une aide précieuse, mais pas une garantie : comme pour ERRIAL, les informations restent sous la responsabilité de celui qui signe, et sont donc à relire avant de remettre le document.

Gratuit en ligne ou facturé par un professionnel ?

L'état des risques n'étant pas un diagnostic, des prestataires peuvent légalement proposer de l'établir pour le compte de leurs clients moyennant facturation. Toute la différence tient aux garanties : la personne qui remplit elle-même son état des risques sur Géorisques ne bénéficie d'aucun recours en cas d'erreur ou d'omission (les conditions d'utilisation du portail écartent toute responsabilité) et engage sa propre responsabilité vis-à-vis de l'acquéreur ou du locataire. En confiant l'établissement du document à un diagnostiqueur immobilier certifié, elle transfère cette responsabilité au professionnel, couvert par son assurance en responsabilité civile professionnelle.

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3. Quels risques l'état des risques couvre-t-il ?

-Les risques de catastrophes naturelles : celles causées par les éléments : crues et inondations, submersion par les vagues, tempêtes, ouragans, cyclones, feux de forêt, avalanches, sismicité... ainsi que les mouvements de terrain : effondrement de cavités souterraines naturelles (grottes, cavernes, poches phréatiques...) et retrait-gonflement des argiles.

-Les risques miniers : les aléas liés aux anciennes mines et exploitations souterraines (effondrements, affaissements, tassements de galeries ou de cavités artificielles), couverts le cas échéant par un plan de prévention des risques miniers (PPRM).

-Les risques de catastrophes technologiques : les accidents industriels survenant dans des installations classées (nucléaire, explosifs, produits dangereux et toxiques...) mais aussi les accidents routiers, ferroviaires, fluviaux et maritimes lors de transports de marchandises dangereuses sur des voies de circulation au voisinage du bien immobilier.

-Les périmètres préventifs face aux risques technologiques : délimités par les PPRT, ils sont de deux ordres. Dans un secteur d'expropriation, l'État peut déclarer d'utilité publique l'expropriation du bien, au profit de la commune ou de l'intercommunalité, lorsque le risque menace gravement la vie humaine ; la collectivité peut aussi y instituer un droit de préemption, qui s'exerce à l'occasion d'une vente. Tant que l'expropriation n'est pas engagée, le propriétaire conserve la libre disposition de son bien. Dans un secteur de délaissement, le propriétaire peut demander à la commune de racheter son bien ; le prix de rachat est alors fixé comme si aucun risque technologique ne grevait la valeur du bien.

-Le niveau d'émissivité du sol en radon en fonction du zonage réglementaire lorsque le bien immobilier est implanté en zone à potentiel significatif (zone 3) ; pour en savoir plus, consultez notre page dédiée au diagnostic radon.

-Le recul du trait de côte : depuis le 1er janvier 2023, l'état des risques indique si le bien est situé dans une des zones exposées au recul du trait de côte délimitées dans les communes littorales concernées.

-Les obligations légales de débroussaillement : depuis le 1er janvier 2025 (décret n° 2024-405 du 29 avril 2024), l'état des risques signale si le bien est situé dans une zone soumise aux obligations légales de débroussaillement (article L. 134-6 du Code forestier) et s'accompagne alors d'une fiche d'information sur le débroussaillement.

-Le degré de pollution du sol : selon le niveau de pollution du sol suite à une activité industrielle, celui-ci pouvant être ou non compatible tel quel, ou seulement après dépollution, avec le projet d'urbanisme ou d'affectation choisi.

4. Quand l'ERP est-il obligatoire, et pour quels biens ?

L'obligation de présenter à l'acheteur et/ou au locataire un ERP valide (moins de six mois) s'applique à toute transaction immobilière (vente ou location) relative à un bien immobilier construit ou non, quelle que soit sa destination (habitation, locaux commerciaux ou industriels...), dès lors que le bien est situé dans une zone à risque réglementée.

Suis-je concerné ? Les zones qui rendent l'ERP exigible

L'état des risques est dû dès que le bien se trouve dans au moins l'une des situations suivantes :

• dans le périmètre d'un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques (prescrit ou approuvé) ;
• dans une commune classée en zone de sismicité 2 à 5 ;
• dans une commune classée en zone 3 à potentiel radon significatif ;
• dans un secteur d'information sur les sols (SIS) ;
• dans une zone exposée au recul du trait de côte ;
• dans une zone soumise aux obligations légales de débroussaillement (article L. 134-6 du Code forestier), critère ajouté au 1er janvier 2025.

En pratique, une très grande partie du territoire est couverte par au moins l'un de ces critères : environ 21 000 communes sont classées en zone de sismicité 2 à 5 et 7 000 en zone 3 à potentiel radon significatif, sans compter les périmètres de PPR, les secteurs d'information sur les sols et les zones de débroussaillement. Le réflexe utile n'est donc pas de chercher à s'exempter, mais de vérifier la situation exacte de la parcelle sur Géorisques. L'affectation du bien immobilier (logement ou pas) devra être notifiée dans l'état afin d'envisager les éventuelles mesures préventives à y prendre, notamment en cas de pollution du sol (diagnostic pollution des sols, attestation ATTES, obligation de dépollution...).

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Quand fournir l'état des risques, et combien de fois ?

Depuis le 1er janvier 2023 (décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022), l'information intervient bien plus tôt : l'état des risques est dû dès l'annonce immobilière (qui doit mentionner « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr »), il est remis au candidat acquéreur ou locataire dès la première visite du bien, puis actualisé si les informations qu'il contient évoluent entre la promesse de vente (ou le compromis) et l'acte authentique.

Concrètement, l'information sur les risques accompagne désormais chaque étape de la transaction : mention dans l'annonce, remise de l'état des risques dès la première visite, annexion à la promesse ou au compromis de vente, puis à l'acte authentique (ou au bail). Sa durée de validité n'étant que de six mois, il est fréquent que l'état établi pour le compromis ne soit plus valide au jour de la signature chez le notaire : il faut alors en éditer un nouveau. Et même lorsqu'il est encore valide, les notaires demandent généralement un état actualisé juste avant la conclusion de la vente, car les plans de prévention des risques évoluent sans cesse. Il faut donc prévoir, pour une vente, au minimum deux états des risques. Rappelons enfin que la fourniture de ce document engage la responsabilité de celui qui l'établit quant aux conséquences d'un état incorrect ou incomplet.

Les documents synthétisés dans l'ERP

La rédaction de l'ERP est établie en synthèse exhaustive de différents documents dont :

• le PPR (Plan de Prévention des Risques) en vigueur dans chaque commune,

• l'historique des dommages déjà subis par le bien immobilier lors d'une précédente catastrophe naturelle, minière ou technologique, même lorsque des travaux de réfection ont été effectués pour réparer ces dommages,

• le relevé de présence éventuelle d'un risque de pollution des sols causé ou non par une ICPE (Installation Classée Pour l'Environnement), issu des bases BASIAS, BASOL et CASIAS,

• l'éventuel placement sur le PLU (Plan Local d'Urbanisme) ou le POS (Plan d'Occupation des Sols) en périmètre de délaissement ou en périmètre d'expropriation,

• la notification de présence ou non du bien immobilier en zone 3 du zonage réglementaire en émissivité des sols en radon,

• la fiche d'information sur le débroussaillement, lorsque le bien est situé dans une zone soumise aux obligations légales de débroussaillement.

L'ERP doit comprendre une partie graphique (plan coté) sur laquelle figure la position du bien immobilier concerné par rapport aux sources des différents risques (orientation, distance).

5. Combien de temps l'ERP est-il valable ?

La durée de validité de l'ERP est de 6 mois.

L'état doit dater de moins de six mois lors de la signature du contrat de vente ou du bail ; mais en cas de prolongation du bail en cours, il n'est pas nécessaire d'établir un nouvel ERP. Depuis le 1er janvier 2023, l'état des risques remis dès la première visite doit en outre être actualisé si les informations qu'il contient changent avant la signature de la promesse de vente ou de l'acte authentique.

Par contre, en cas de colocation, chaque colocataire doit en recevoir copie et lorsqu'un nouveau colocataire s'inscrit sur le bail, il doit recevoir un ERP actualisé et datant de moins de six mois.

6. Que risque-t-on sans ERP valide ?

Le défaut de remise aux futurs acquéreurs ou locataires d'un ERP complet et valide avant la signature du contrat de vente ou de location engage la responsabilité civile du vendeur, du bailleur ou de leur mandataire : l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix (art. L. 125-5 du Code de l'environnement). Par omission ou négligence, le responsable n'a pas permis aux intéressés de s'informer sur les précautions et mesures à prendre vis-à-vis des servitudes de risques, du danger lié à l'exhalaison en radon du sous-sol et du niveau de pollution des sols.

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En l'absence de remise d'un ERP obligatoire :

L'acheteur peut :

Faire annuler la vente sans pénalité,

Ou faire diminuer le prix payé pour la vente même après sa conclusion,

Ou, si le bien se trouvait dans un secteur d'information sur les sols non signalé et qu'une pollution le rend impropre à sa destination, demander la réhabilitation du terrain aux frais du vendeur, lorsque son coût n'est pas disproportionné par rapport au prix de vente (art. L. 125-7 du Code de l'environnement).

Le locataire peut :

Faire annuler le bail sans pénalité,

Ou faire diminuer le montant du loyer même en cours de location.

Si le bien est situé dans un secteur d'expropriation ou de délaissement d'un PPRT, l'état des risques doit le signaler : ces servitudes pèsent lourdement sur la valeur et le devenir du bien (rachat public possible, restrictions d'usage fixées par le règlement du PPRT).

La jurisprudence est sévère : la Cour de cassation a confirmé l'annulation d'une vente dix ans après sa conclusion, parce qu'une décision d'inconstructibilité de la zone était intervenue entre la signature de la promesse de vente et celle de l'acte authentique, sans que l'état des risques ait été actualisé (Cass. 3e civ., 19 septembre 2019, n° 18-16.700). D'où la règle pratique, aujourd'hui inscrite dans les textes : actualiser l'état des risques chaque fois que les informations qu'il contient évoluent entre la promesse (ou le compromis) et l'acte authentique.

7. ERNT, ERNMT, ESRIS, ERP : comment s'y retrouver dans les sigles ?

Vous cherchez un « formulaire ERNT » ou un « diagnostic ESRIS » ? C'est normal : le document a changé quatre fois de nom en vingt ans, sans jamais changer de fonction. La filiation complète :

ERNT → ERNMT → ESRIS → ERP → « état des risques »

• ERNT (1er juin 2006) : état des risques naturels et technologiques, première version du document ;
• ERNMT : ajout du risque minier (effondrements de cavités souterraines) ;
• ESRIS (janvier 2018) : ajout de l'information sur les sols (secteurs d'information sur les sols) ;
• ERP (3 août 2018) : ajout du risque radon pour les biens situés en zone 3 ;
• « État des risques » (1er janvier 2023, décret n° 2022-1289) : nom officiel actuel, avec ajout du recul du trait de côte et information due dès l'annonce.

Un peu d'histoire : le formulaire ERNT. Premier maillon de cette filiation, le formulaire ERNT (cherché encore aujourd'hui sous ce nom) avait déjà posé les principes qui gouvernent l'actuel état des risques : sa refonte de 2013 avait ajouté une section consacrée aux plans de prévention des risques miniers, l'indication des travaux prescrits par un PPR (réalisés ou restant à la charge de l'acquéreur) et une rubrique recensant les sinistres déjà indemnisés au titre des catastrophes naturelles. Ce devoir d'information du vendeur comme du bailleur, sous peine d'annulation de la vente ou de diminution du prix, n'a jamais cessé de s'appliquer : seuls le nom du formulaire et son périmètre ont évolué. En 2026, seul le modèle en vigueur généré par Géorisques est conforme : issu du décret n° 2022-1289, il a été complété au 1er janvier 2025 (décret n° 2024-405) avec les obligations légales de débroussaillement, le numéro de parcelle et l'intégration de la déclaration de sinistres indemnisés.

8. Combien coûte un ERP ?

Rempli par vos soins sur Géorisques, l'état des risques est gratuit. Confié à un diagnostiqueur immobilier, il est souvent inclus gracieusement dans le dossier des diagnostics obligatoires réalisés lors d'une vente ou d'une location ; facturé seul, comptez de 20 à 60 € (fourchette de marché).