Diagnostic termites

Une colonie de termites peut travailler une charpente pendant des années sans un bruit ni une trace visible, jusqu’au jour où le bois cède. C’est précisément ce que le diagnostic termites (ou « état relatif à la présence de termites ») vient débusquer avant une vente : la présence de ces insectes xylophages qui fragilisent la structure d’un bien.

Le diagnostic recherche les indices de présence de termites dans les bâtiments et parties de bâtiment examinés : il identifie les éléments infestés et précise ceux qui n’ont pas pu être inspectés, sans constituer une recherche exhaustive des autres parasites du bois. Il est obligatoire pour vendre dans les communes placées sous arrêté préfectoral : 46 départements sont concernés, du Sud-Ouest à l’Île-de-France.

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1. Quand le diagnostic termites est-il obligatoire ?

Le diagnostic termites est obligatoire avant la vente de tout bien comportant une construction, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement, d’un local, d’un garage ou d’une dépendance, dès lors qu’il se situe dans une zone concernée par un arrêté préfectoral.

Il ne s’applique donc pas à un terrain nu vendu seul. Lorsqu’il est obligatoire, le diagnostic est intégré au dossier de diagnostic technique remis à l’acquéreur avec la promesse de vente ou, en l’absence de promesse, avec l’acte authentique.

L’obligation dépend avant tout de l’adresse du bien. Utilisez l’outil ci-dessous pour vérifier si votre commune est concernée.

L’obligation suit l’arrêté, pas le département : certains textes classent le département entier, d’autres une liste de communes, quelques-uns un périmètre plus fin encore (trois rues à Berre-les-Alpes, un secteur de Villemoisson-sur-Orge). Le vérificateur ci-dessus répond à la commune près et renvoie vers le texte intégral de l’arrêté qui la classe.

La nature du bien ne dispense de rien : maison, appartement, local, garage ou dépendance bâtie sont concernés dès lors qu’ils entrent dans le périmètre de la vente. En copropriété, le diagnostic remis pour la vente d’un lot porte sur les parties privatives ; les parties communes relèvent du syndicat des copropriétaires lorsqu’une procédure vise l’immeuble entier.

2. Diagnostic termites, état parasitaire, expertise : trois missions différentes

Les appellations se mélangent souvent, les missions jamais.

Le diagnostic termites obligatoire n’est donc pas une expertise générale du bois : le diagnostiqueur peut relever d’autres indices au passage, mais leur recherche exhaustive ne fait pas partie de sa mission réglementaire. Pour l’achat d’un bien ancien, commander un état parasitaire complet est souvent judicieux, même hors zone termites : le surcoût est modeste par rapport à la sécurité apportée.

3. Comment se déroule le diagnostic ?

Le diagnostiqueur examine les bâtiments compris dans la vente et les parties accessibles le jour de la visite : il recherche les cordonnets, galeries, altérations du bois et autres indices d’activité, et peut sonder mécaniquement les bois accessibles (poinçonnement), sans dégradation ni démontage des structures. Les doublages, revêtements et éléments de construction ne sont pas déposés : les parties non visitées, et la raison de cette impossibilité, sont mentionnées dans le rapport.

Le rapport indique les pièces examinées, celles qui n’ont pas pu l’être et les endroits où des termites ont été repérés. Il précise également les limites de la visite, par exemple lorsqu’un plancher ou un mur était inaccessible. En revanche, il ne donne ni le prix des travaux ni l’état de solidité du bâtiment. Si les dégâts semblent importants, une expertise complémentaire peut être nécessaire.

Un rapport négatif signifie qu’aucun indice n’a été constaté dans les parties examinées ce jour-là ; il ne garantit pas l’absence de termites dans des zones cachées ou inaccessibles.

Évitez de stocker du bois, des cartons, du papier ou des matériaux d’origine végétale contre les murs ou directement sur le sol. Ils peuvent attirer les termites et empêcher le diagnostiqueur d’examiner correctement les lieux.

4. Qui peut réaliser le diagnostic termites ?

Seul un diagnostiqueur répondant aux conditions de certification et d’indépendance prévues par l’article L. 271-6 du CCH peut établir l’état annexé au dossier de vente, dont l’auteur et le contenu sont encadrés par l’article R. 126-42. Un expert du bois peut intervenir en complément, pour évaluer l’étendue de dommages par exemple, mais son rapport ne remplace pas le diagnostic réglementaire s’il ne possède pas cette certification.

La mission répond à la norme AFNOR NF P03-201 (édition de mars 2012, visée par l’arrêté du 29 mars 2007 modifié) : Diagnostic technique, état du bâtiment relatif à la présence de termites.

Avant de signer le devis, trois vérifications : la certification termites du professionnel dans l’annuaire officiel des diagnostiqueurs, son assurance de responsabilité professionnelle, et son indépendance vis-à-vis de toute entreprise de traitement, le diagnostic et les travaux ne devant jamais dépendre du même intérêt commercial.

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5. Combien de temps le diagnostic est-il valable ?

Six mois au maximum (article D. 271-5 du CCH), quel que soit le résultat. La durée s’apprécie à la date à laquelle le document est remis : un rapport valable au compromis peut expirer avant l’acte authentique si la vente traîne, et il faut alors le refaire. Après six mois, le diagnostic doit être refait, même si aucun changement n’est visible dans le logement. Ce délai court s’explique par la rapidité avec laquelle une infestation peut apparaître ou évoluer.

Conseil aux vendeurs : vérifiez le calendrier avec le notaire dès le compromis, et négociez d’emblée avec le diagnostiqueur le prix des mises à jour éventuelles, pour ne pas payer le prix fort à chaque nouvelle recherche.

L’état parasitaire volontaire, lui, n’a pas de durée de validité légale. Un rapport récent est préférable, mais sa pertinence dépend surtout des événements survenus depuis la visite : nouvelle infiltration, travaux, longue période d’inoccupation ou apparition d’indices.

6. Termites détectés : que faire ?

La présence de termites n’interdit pas la vente : le rapport localise les indices, l’acquéreur achète en connaissance de cause, et les parties peuvent tenir compte du coût des travaux dans le prix.

Trois obligations demeurent, vente ou pas :

• Déclarer en mairie dans le mois suivant la constatation, partout en France, commune classée ou non. La déclaration incombe à l’occupant ; le locataire informe d’abord le propriétaire, et le syndicat des copropriétaires déclare pour les parties communes. L’absence de déclaration est passible d’une amende pouvant atteindre 450 €.
• Respecter une injonction municipale : dans les secteurs où le maire l’a ordonné, le propriétaire ou le syndicat doit faire rechercher les termites puis réaliser les travaux nécessaires dans le délai fixé, et en attester auprès de la mairie.
• Ne rien masquer : dissimuler des indices ou minimiser les conclusions du diagnostic expose le vendeur bien au-delà de la simple absence de document.

Pour le traitement, faites établir plusieurs devis par des entreprises spécialisées (certification CTB-A+ recommandée) : pièges, barrières physiques ou physico-chimiques, le protocole dépend du bâtiment et de l’étendue de l’infestation.

7. Que risque le vendeur sans diagnostic ?

Lorsque l’état termites obligatoire manque ou n’est plus valable au jour de l’acte, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondant à ce risque (article L. 271-4 du CCH). Si l’acquéreur découvre ensuite une infestation antérieure à la vente répondant aux conditions du vice caché, il peut demander une diminution du prix ou la résolution de la vente. Selon la gravité de l’infestation et les responsabilités établies, le vendeur peut également être condamné à indemniser le préjudice subi, notamment le coût de certains travaux.

L’absence de document ne déclenche donc rien d’automatique : les conséquences dépendent du défaut constaté, de son ancienneté, de ce que chacun savait et du préjudice démontré. Mais un diagnostic en règle ne protège pas davantage un vendeur qui aurait sciemment dissimulé une infestation, masqué des dégradations ou fourni de fausses informations au diagnostiqueur.

Cas particulier des ventes aux enchères judiciaires : elles n’échappent pas aux diagnostics. Le dossier de diagnostic technique, état termites compris, est annexé au cahier des conditions de vente consultable avant l’audience. L’adjudicataire, en revanche, ne bénéficie ni du délai de rétractation de dix jours ni d’une condition suspensive de prêt.

8. Combien coûte un diagnostic termites ?

Comptez 80 à 160 € pour un appartement de taille moyenne (fourchette de marché). Le devis varie selon la surface, le nombre de niveaux et de bâtiments, la présence de caves, combles, garages ou dépendances, l’accessibilité des structures et la localisation. Intégré à un pack de diagnostics de vente, son coût marginal devient faible.

Pour comparer les offres, vérifiez que les professionnels ont reçu le même descriptif du bien et couvrent exactement le même périmètre : un prix plus bas n’est pas un avantage si une dépendance ou une partie de la parcelle vendue a été oubliée.

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9. Les textes de référence

• Loi n° 99-471 du 8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d’immeubles contre les termites et autres insectes xylophages : le texte fondateur du dispositif, complété par le décret n° 2000-613 du 3 juillet 2000
• Article L. 126-24 du Code de la construction et de l’habitation : l’état relatif à la présence de termites produit en cas de vente en zone délimitée, selon les modalités des articles L. 271-4 à L. 271-6
• Articles L. 126-4 à L. 126-6 du même code : déclaration en mairie, injonctions municipales et traitement des bois contaminés en cas de démolition ; article L. 131-2 : résistance des constructions neuves aux termites et insectes xylophages présents localement ; article L. 131-3 : délimitation des zones par arrêté préfectoral ; article L. 183-18 : sanctions
• Article L. 271-6 : certification et indépendance du diagnostiqueur ; article D. 271-5 : durée de validité de six mois (ancien article R. 271-5 avant la recodification de 2019) ; article R. 126-42 : auteur et contenu de l'état ; article D. 126-43 : renvoi à la durée de validité
• Arrêté du 29 mars 2007 modifié par l’arrêté du 7 mars 2012 : modèle et méthode de réalisation de l’état relatif à la présence de termites
• L’arrêté préfectoral du département concerné, dont le texte intégral est consultable sur nos pages d’arrêtés, accessibles depuis le vérificateur ci-dessus