Diagnostic DPE

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location, et les classes F puis E suivront en 2028 et 2034. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) n’est donc plus une simple formalité : obligatoire avant la vente ou la location de tout bien immobilier, résidentiel (maison, appartement) comme tertiaire (bureaux, locaux d’entreprises…), et hors transaction dans les copropriétés et les Établissements Recevant du Public (ERP), il détermine la classe énergie et la classe climat du bien selon ses consommations d’énergie et les rejets de gaz à effet de serre produits par ses installations.

Si jusqu’en juillet 2021, les consommations et les émissions polluantes prises en compte se limitaient au chauffage, au rafraîchissement et à la production d’eau chaude sanitaire, depuis le 1^er juillet 2021 toutes les consommations en énergie sont incluses dans le DPE (éclairage, ventilation, chauffage, production et stockage d’eau chaude, climatisation…).

Le bilan du DPE se traduit principalement par deux étiquettes : l’étiquette énergie qui indique la classe énergétique dans laquelle se situe le bien immobilier (classe de A à G en fonction des consommations en kWh/m²/an d’énergie primaire) et l’étiquette climat qui indique de la même manière la classe climat en fonction de la quantité de rejets polluants des équipements. Depuis le 1^er juillet 2021, la classe finale du DPE d’un bien immobilier est déterminée par le plus mauvais score de ses deux étiquettes. C’est ainsi qu’un logement en classe énergie C mais en classe climat E aura finalement un DPE le plaçant en classe E. Outre les préconisations du diagnostiqueur immobilier pour améliorer la performance énergétique du bien immobilier, le nouveau DPE inclut désormais un indicateur de confort d’été ne prenant pas en compte une éventuelle climatisation.

Le bilan DPE doit être tenu à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire qui en fait la demande, puis annexé à la promesse de vente ou au bail ; dans les grands ERP, il est affiché à la vue du public. Une annonce qui omet ou fausse la classe énergie expose à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € (15 000 € pour une personne morale), et l’absence de DPE lors de la vente ou de la location peut faire annuler la transaction ou le bail.

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE comporte une estimation des dépenses annuelles d’énergie exprimée en euros ; depuis le 1er janvier 2022, cette fourchette doit figurer dans les annonces immobilières.

Comparer 3 devis gratuits

1. À quoi sert le DPE ?

Le but du diagnostic de performance énergétique est d’inciter tant les propriétaires que les locataires à favoriser la rénovation énergétique afin de réduire les consommations en énergie des bâtiments et de limiter ses rejets environnementaux.

• Pour les propriétaires : Obtenir l’information sur les consommations des appareils de chauffage, de rafraîchissement et de production d’eau chaude sanitaire, et étudier les solutions les plus adaptées destinées à réduire le montant de leurs factures d’énergie ;
• Pour les copropriétaires : Analyser les consommations des équipements collectifs de la copropriété et envisager de réduire le montant des charges locatives liées à l’énergie ;
• Pour les acquéreurs et les locataires : Connaître avant même de visiter le bien immobilier son niveau d’isolation thermique indispensable au confort, et programmer dans leur budget le montant des dépenses en énergie nécessaires à l’occupation du bien en reliant la classe énergie du DPE aux diagnostics de surface Loi Boutin et Loi Carrez;
• Pour les utilisateurs et les visiteurs : Privilégier les établissements engagés dans une démarche environnementale tendant à limiter les consommations en énergie et les rejets de gaz à effet de serre.

2. Quand le DPE est-il obligatoire ?

L’obligation de faire exécuter le DPE s’applique :

• Avant la mise en vente ou en location d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble (maison, appartement, locaux commerciaux et professionnels…), dans ces cas, le bilan du DPE (et notamment la classe énergie) doit être mentionné dans le libellé des annonces immobilières et tenu à la disposition de tout candidat locataire ou acquéreur qui en fait la demande ;
• Sans transaction pour les immeubles d’habitation collective (DPE collectif réalisé à l’échelle de tout le bâtiment) et pour les bâtiments de plus de 500 m² accueillant un ERP de la 1re à la 4e catégorie (seuil abaissé à 250 m² lorsqu’ils sont occupés par une collectivité publique ou un établissement public), avec affichage du DPE.

Nota : Issu de la loi Climat et Résilience, le DPE collectif est désormais obligatoire pour tous les immeubles d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 : depuis le 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, depuis le 1er janvier 2025 pour celles de 50 à 200 lots et depuis le 1er janvier 2026 pour celles de moins de 50 lots (échéance repoussée à 2028 en outre-mer). L’ancien régime (DPE des parties communes en dessous de 50 lots, audit énergétique au-delà) n’est plus en vigueur.

Devis DPE gratuit

C’est le propriétaire vendeur ou bailleur du bien immobilier, l’exploitant de l’ERP ou le syndic de copropriété qui est responsable de l’exécution du diagnostic de performance énergétique et de sa publication aux visiteurs et utilisateurs du bien immobilier.

Le DPE pour louer un logement

En location, l’obligation de DPE couvre un champ large : location d’un logement vide ou meublé, baux commerciaux classiques ou dérogatoires (baux précaires), baux professionnels et location d’un logement de fonction. L’article R. 126-15 du Code de la construction et de l’habitation en exempte toutefois certains biens : les bâtiments indépendants de moins de 50 m², les constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation inférieure à 2 ans, les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel à faibles besoins en énergie pour le chauffage ou le refroidissement, les lieux de culte et certains monuments historiques.

Nota : Les locations saisonnières ne sont exemptées de l’obligation de DPE que lorsque le cumul des durées de location n’excède pas 4 mois par an.

En cours de bail, la tacite reconduction (3 ans pour une location vide, 1 an en meublé) n’oblige pas à fournir un nouveau DPE ; en revanche, lors d’un renouvellement de bail, un DPE en cours de validité doit être remis au locataire avec les autres diagnostics du dossier de diagnostic technique. Enfin, le DPE est réalisé aux frais du bailleur, qui peut le déduire de ses revenus locatifs s’il déclare au régime réel.

• En dehors de toute obligation d’exécution, réaliser un DPE volontaire permet d’obtenir l’analyse par un professionnel qualifié de la performance énergétique de son logement. Le DPE est toujours associé à des recommandations de rénovation énergétique dans le but de diminuer les factures d’énergie et de réduire l’impact environnemental du bien immobilier.
• Le DPE volontaire est aussi le préalable à la perception des aides financières et fiscales : MaPrimeRénov’, Prêt à Taux Zéro, Eco PTZ, TVA réduite, ANAH, aides régionales et locales….

3. Quand un logement devient-il interdit à la location ?

C’est la conséquence la plus concrète du DPE depuis la loi Climat et Résilience : la classe énergétique du logement détermine désormais le droit de le mettre en location. Le calendrier est le suivant :

• Depuis le 24 août 2022 : les loyers des logements classés F et G sont gelés ; aucune augmentation ni indexation n’est possible tant que la classe n’est pas améliorée ;
• Depuis le 1er janvier 2023 : les logements dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an d’énergie finale ne peuvent plus être proposés à la location ;
• Depuis le 1er janvier 2025 : tous les logements classés G sont interdits à la location ;
• Au 1er janvier 2028 : l’interdiction s’étendra aux logements classés F ;
• Au 1er janvier 2034 : elle s’étendra aux logements classés E.

Ces interdictions s’appliquent aux nouveaux baux conclus à compter de chaque échéance. Pour un bail en cours, le logement passé sous le seuil de décence expose néanmoins le bailleur à des recours : le locataire peut exiger des travaux de mise en conformité, voire saisir le juge pour obtenir une réduction de loyer.

Un logement interdit de location reste en revanche libre à la vente ; dans ce cas, un audit énergétique s’ajoute au DPE pour les maisons et immeubles en monopropriété classés E, F ou G.

4. Comment se déroule le DPE ?

Le diagnostic de performance énergétique résulte d’une méthode normalisée d’analyse du bien immobilier quant à sa localisation, son environnement, son architecture, sa structure, la nature et l’épaisseur de ses isolants, vitrages et ouvrants ainsi que les performances des systèmes de chauffage, de ventilation, de rafraîchissement, d’éclairage et de production d’eau chaude sanitaire.

Ces mesures effectuées, les données servent au calcul sur un logiciel certifié des consommations en énergie et des rejets de gaz à effet de serre.

Les consommations en énergie sont exprimées en kWh par m² de surface de référence et par an. Selon la quantité d’énergie issue du calcul du DPE, le bien immobilier est classé alors dans une des 7 classes énergie de l’étiquette énergie graduée de la classe A pour les bâtiments économes jusqu’à la classe G pour les plus énergivores.

Recevoir mes devis gratuits

Les rejets de gaz à effet de serre issus des installations utilisant de l’énergie sont exprimés en équivalent de CO2 en kg par m² et par an. Selon la quantité rejetée dans l’environnement, le bien est classé dans une des 7 classes environnementales de l’étiquette énergétique depuis la classe A pour les moins polluants jusqu’à la classe G pour ceux dont l’impact environnemental est important.

Depuis le 1er juillet 2024, la surface retenue pour le calcul est la « surface de référence » : la surface habitable augmentée des vérandas chauffées et des locaux chauffés à usage principal. Cette même réforme a corrigé les seuils des étiquettes pour les logements de moins de 40 m², dont les anciens DPE peuvent être réédités gratuitement via l’ADEME sans nouvelle visite.

Depuis le 1er janvier 2026, le calcul favorise le chauffage électrique : le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025), en cohérence avec la valeur européenne. Conséquence directe : environ 850 000 logements chauffés à l’électricité sont sortis du statut de passoire énergétique sans le moindre travaux. Si votre bien est chauffé à l’électricité et qu’un DPE d’avant 2026 le classait F ou G, faire rééditer le diagnostic peut lui faire gagner une classe et lever une interdiction de louer.

Normes et certifications

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne peut être réalisé que par un diagnostiqueur immobilier titulaire de la certification nationale accréditée par le COFRAC (Comité Français d’Accréditation) et inscrit à l’annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés, tenu par le ministère chargé du logement.

La certification ‘DPE’ seule du diagnostiqueur immobilier lui permet de dresser des bilans énergétiques pour l’immobilier résidentiel (maisons, appartements et petits commerces au pied des immeubles) ; pour les locaux d’entreprises et l’immobilier tertiaire, le diagnostiqueur immobilier devant réaliser le DPE doit être titulaire de la certification ‘DPE avec mention’.

Nota : Un local commercial situé en pied d’immeuble d’habitation n’est pas considéré comme un établissement tertiaire, sous réserve d’une surface contenue : son DPE peut donc être réalisé, comme celui des appartements de l’immeuble, par un diagnostiqueur immobilier certifié sans obligation de mention ‘tertiaire’.

Le DPE des logements est établi selon la méthode de calcul réglementaire 3CL-DPE 2021, définie par l’arrêté du 31 mars 2021 modifié.

Comment vérifier votre diagnostiqueur ? Avant toute intervention, un diagnostiqueur immobilier doit pouvoir fournir :

• une copie de sa certification personnelle en cours de validité, délivrée par un organisme accrédité par le COFRAC : une certification ‘commune’ à l’ensemble des diagnostiqueurs d’un cabinet n’est pas valide ;
• une copie de son attestation d’assurance en responsabilité civile professionnelle.

En deux clics, l’annuaire officiel des diagnostiqueurs immobiliers tenu par le ministère de la Transition écologique permet en outre de vérifier que le professionnel est bien habilité à réaliser le DPE : un DPE établi par un opérateur non certifié est sans valeur.

Nota : Afin d’éviter que ne se reproduisent les dérives de jadis quant à des DPE de convenance, tout diagnostiqueur immobilier doit transmettre l’intégralité des DPE qu’il réalise à l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME (Agence de la transition écologique).

5. Que risque-t-on sans DPE ?

Une annonce immobilière de vente ou de location qui omet la classe énergie, ou affiche une mention erronée, expose son auteur à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale. Recourir à un diagnostiqueur non certifié est par ailleurs passible d’une amende de 1 500 € (3 000 € en cas de récidive).

L’absence du DPE dans les contrats de vente ou de location d’un bien immobilier peut faire annuler la transaction ou le bail par l’acquéreur ou le locataire ou obliger le vendeur ou le bailleur à réduire le montant de la vente ou du loyer. La fourniture d’informations DPE volontairement trompeuses relève des pratiques commerciales trompeuses : jusqu’à 2 ans d’emprisonnement et 300 000 € d’amende.

Cliquez pour un devis gratuit

Le diagnostiqueur immobilier ne transmettant pas à l’ADEME la copie des DPE réalisés encourt une amende de 1 500€.

6. Le DPE est-il opposable ? Quels recours ?

Depuis le 1^er juillet 2021, le DPE est pleinement opposable, comme les autres diagnostics immobiliers. L’opposabilité est le droit, pour tout intéressé, de demander réparation en cas d’erreur, de faute ou de manquement lors de l’établissement du DPE : un locataire ou un acquéreur procédant à un contre-diagnostic peut se retourner contre son bailleur ou son vendeur si le DPE qui lui a été communiqué était erroné. Il appartient ensuite au donneur d’ordre du DPE erroné de se retourner à son tour contre le diagnostiqueur immobilier initial, couvert par son assurance en responsabilité civile professionnelle.

La réparation obtenue prend le plus souvent la forme d’une annulation de la vente ou du bail, d’une compensation financière (réduction du prix ou du loyer, dommages et intérêts) ou du financement des travaux correctifs permettant d’atteindre la performance annoncée.

La limite à connaître : l’opposabilité porte sur la partie modélisation et calculs du DPE (les caractéristiques relevées du bâti et des équipements, les consommations en kWh/m²/an, les émissions de gaz à effet de serre et la classe qui en résulte), mais pas sur les recommandations de travaux du diagnostiqueur, qui restent délivrées à titre indicatif.

7. Combien de temps le DPE est-il valable ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) nouvelle version, réalisé depuis le 1^er juillet 2021, est valide pour une durée de 10 ans. Tous les DPE réalisés avant le 1^er juillet 2021 sont caducs : ceux établis avant 2018 le sont depuis le 1er janvier 2023, ceux établis entre 2018 et juin 2021 depuis le 1er janvier 2025. Un DPE antérieur à juillet 2021 doit donc être refait avant toute vente ou mise en location.

8. Combien coûte un DPE ?

Le tarif d’un DPE n’est pas réglementé : il s’étend le plus souvent de 90 à 250 € (fourchette de marché) et dépend de nombreux facteurs dont le premier est la complexité du bien immobilier, puis la traçabilité de sa construction.

Le tarif le moins élevé (moins de 100 €) s’applique en général aux appartements en immeubles collectifs lorsque le propriétaire dispose des détails de la construction de l’immeuble (structure, isolants…). Pour une maison individuelle, le tarif du DPE varie en fonction de la surface et de la répartition des pièces analysées une par une, puis de la connaissance ou de la recherche à mener sur la nature et l’épaisseur des isolations.

Le DPE est une opération précise qui nécessite de rechercher un grand nombre de critères tant sur la construction que sur les performances des équipements de chaleur et de froid, puis de les entrer dans un logiciel afin de procéder au calcul.

9. Ce que dit la loi

• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et Résilience (interdictions de location, gel des loyers, DPE collectif)
• Code de la construction et de l’habitation : articles L. 126-26 à L. 126-33
• Décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020 relatif à la durée de validité des diagnostics de performance énergétique
• Arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation en France métropolitaine
• Arrêté du 25 mars 2024 modifiant les seuils des étiquettes pour les logements de moins de 40 m² et instaurant la surface de référence
• Décret n° 2021-19 du 13 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent

Nos conseils et astuces : améliorer sa classe DPE

Il est toujours temps, quelques mois avant la mise en vente ou en location, de faire poser des doubles-vitrages, de remplacer une chaudière ou des radiateurs ou de renforcer une isolation. Non seulement vous pourrez profiter des aides à la rénovation énergétique et des déductions fiscales, mais votre bien immobilier sera plus attractif en raison des consommations réduites indiquées sur le DPE.

Avant la venue du diagnostiqueur, il est judicieux de simuler l’impact des modifications envisagées (renfort d’isolation, remplacement des ouvrants, changement ou redimensionnement des appareils de chauffage) sur la performance énergétique du logement : des simulateurs et applications permettent de prévisualiser l’évolution de la classe énergie selon chaque scénario, sans jamais remplacer un DPE officiel réalisé par un diagnostiqueur certifié. L’intérêt est de comparer le ratio investissement/gain de chaque solution, de la moins onéreuse (amélioration de la circulation d’air, remplacement des vitrages) à la plus coûteuse (renforts d’isolation, isolation par l’extérieur), afin de prioriser les travaux les plus rentables. Depuis la réforme de 2021, le rapport de DPE comporte d’ailleurs ses propres scénarios de travaux chiffrés, qui permettent de confronter ces estimations à l’analyse du professionnel.

Conseil aux locataires et acheteurs:

Si vous visitez le logement lorsque celui-ci est encore occupé, n’hésitez à demander aux occupants si le montant de leurs consommations en énergie est conforme à celles estimées par l’étiquette énergie du DPE.

Conseil aux bailleurs et vendeurs:

Il est préférable de rechercher avant l’arrivée du diagnostiqueur immobilier le détail des matériaux et des isolants qui ont servi à construire le bien immobilier. En cas de doute, le diagnostiqueur mentionnera que les données ayant servi au calcul du DPE n’ont pas pu être vérifiées ce qui portera atteinte à la crédibilité du résultat.