Diagnostic Plomb – CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb)

Sous trois couches de papier peint, une peinture à la céruse appliquée il y a un siècle peut suffire à intoxiquer un enfant. C’est tout l’objet du diagnostic plomb, également appelé « Constat de Risque d’Exposition au Plomb » (CREP) : mesurer, pièce par pièce, la concentration en plomb des revêtements d’un logement, car inhaler ou ingérer ce métal a de graves conséquences sur la santé.

Toutes les propriétés bâties avant le 1er janvier 1949 sont concernées. Le constat est annexé à la promesse de vente et, depuis le 12 août 2008, au contrat de bail. Un revêtement est classé positif dès que la concentration mesurée atteint 1 mg/cm².

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1. Quand réaliser un diagnostic plomb et qui peut le faire ?

Le diagnostic plomb est une investigation qui doit être effectuée avant la location ou la mise en vente d’une demeure. Depuis le 1er novembre 2007, seul un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité par le COFRAC est apte à effectuer l’audit. Le technicien doit se munir d’un document administratif attestant sa certification. Pour garantir l’impartialité du constat, il ne doit être apparenté ni au propriétaire ni au mandataire. La mesure est réalisée à l’analyseur à fluorescence X, appareil qui détecte le plomb sous les couches de peinture récentes sans dégrader les supports.

En cas de présence de plomb

Si la présence de plomb est révélée, pour assurer la salubrité du bien immobilier, les travaux de suppression des risques d’exposition sont obligatoires. En revanche le propriétaire n’est pas tenu de réaliser les travaux lui-même en cas de vente. Il vend le bien en l’état et l’acquéreur achète en connaissance de cause. La réalisation de ces travaux dans ce cas sera donc à la charge de l’acquéreur. En cas de location, le propriétaire doit avertir les locataires et réaliser les travaux à sa charge avant la mise en location.

En cas d’absence de plomb

Si aucun revêtement ne dépasse le seuil de 1 mg/cm², le constat est négatif : la propriété peut être louée ou mise en vente, et le même rapport pourra resservir sans limite de durée.

2. Que se passe-t-il si le constat révèle du plomb ?

Les textes stipulent qu’en cas de présence de plomb dans les revêtements d’une habitation soumise à l’expertise, les informations doivent être transmises aux occupants et aux entreprises qui seraient amenées à entretenir la propriété. Si le constat met en évidence des facteurs de dégradation du bâti (forte proportion de revêtements dégradés de classe 3, plancher ou plafond menaçant de s’effondrer, moisissures, humidité), son auteur en transmet immédiatement copie à l’Agence régionale de santé (ARS).

Le rapport ne se contente pas de dire « positif » ou « négatif » : chaque revêtement dépassant le seuil de 1 mg/cm² est classé selon son état de conservation, de la classe 1 (non dégradé) à la classe 3 (dégradé). Ce classement détermine les suites : simple surveillance pour un revêtement intact, travaux de suppression du risque pour les revêtements dégradés, qui libèrent écailles et poussières accessibles aux enfants.

Devis plomb (CREP) gratuit

Le CREP : parties privatives et parties communes

Le CREP concerne uniquement les parties privatives de votre habitation, attention néanmoins les parties externes de votre habitation (volets par exemple) sont également concernées par ce diagnostic.

Les parties communes, quant à elles, ont été prises en charge par le syndic. En effet, tout immeuble construit avant le 1er janvier 1949 avait pour obligation de faire diagnostiquer la présence de plomb sur l’ensemble des parties communes avant le 12 août 2008. Vous êtes en droit de demander une copie de ce document à votre syndic. Il n’est en revanche pas obligatoire de fournir ce diagnostic (concernant les parties communes) au futur acheteur ou locataire de votre bien immobilier.

3. Pourquoi le plomb est-il si dangereux pour la santé ?

Le plomb est un métal toxique dont l’inhalation ou l’ingestion peut provoquer anémie et hypertension artérielle chez l’adulte. Chez l’enfant, et surtout le nourrisson, il est la cause du saturnisme, une intoxication aux effets neurologiques irréversibles, un risque existant même en dessous du seuil de déclaration obligatoire de 50 µg/L de sang.

L’ampleur du problème a été mesurée par l’étude de référence Plomb-Habitat, menée par l’EHESP (École des Hautes Études en Santé Publique) et le CSTB (Centre Scientifique et Technique du Bâtiment) sur les 3,6 millions de logements où vit un enfant de six mois à six ans. Bien que l’usage professionnel de la céruse soit interdit depuis 1948 (la vente de peintures au plomb aux particuliers ne l’a été totalement qu’en 1993), la peinture au plomb reste présente dans près de 880 000 de ces habitations, et dégradée, donc dangereuse, dans 170 000 d’entre elles. Les poussières domestiques et la terre de certaines aires de jeux présentent aussi des concentrations préoccupantes, tout comme l’eau du robinet, qui dépasse la limite réglementaire de 10 µg/L dans plus de 100 000 de ces logements abritant un jeune enfant.

En attendant d’éventuels travaux de suppression du risque (pour lesquels une aide de l’ANAH peut être mobilisée), le ministère de la Santé recommande des gestes simples : tenir les enfants à distance des peintures dégradées, se laver les mains fréquemment et adopter une alimentation équilibrée, qui limite l’absorption du plomb par l’organisme.

4. Et le plomb dans l’eau du robinet ?

Le CREP recherche le plomb dans les revêtements et peintures anciens, mais pas dans l’eau du robinet : la détection du plomb dans l’eau ne fait partie d’aucun diagnostic immobilier obligatoire. Or c’est une source d’intoxication bien réelle.

L’eau distribuée au compteur est contrôlée par le distributeur sous l’autorité de l’Agence Régionale de Santé. C’est après le compteur qu’elle risque de se charger en plomb, au contact de canalisations anciennes, de raccords, brasures ou soudures contenant ce métal. La limite réglementaire est fixée à 10 µg/L. Pour limiter la corrosion des conduites, certains réseaux (en Île-de-France notamment) traitent l’eau aux orthophosphates ; l’ANSES a toutefois jugé que ce traitement ne suffit pas à garantir en permanence le respect de la limite à tous les points d’usage : seul le remplacement des canalisations anciennes règle le problème de fond.

Trois précautions simples réduisent le risque au quotidien :

• laisser couler l’eau avant de la consommer, surtout si elle a stagné dans le réseau (le matin, au retour d’absence) ;
• cuisiner et préparer les boissons à l’eau froide : une température élevée favorise la dissolution des métaux ;
• se méfier des adoucisseurs mal réglés ou surdimensionnés : une eau trop douce devient agressive et corrode les canalisations, ce qui augmente sa charge en résidus métalliques.

De nombreux diagnostiqueurs immobiliers peuvent effectuer ou faire effectuer une analyse de plomb dans l’eau, qu’il est prudent de demander pour un logement ancien.

5. Combien de temps le diagnostic plomb est-il valable ?

Pour être valide, le diagnostic plomb doit avoir été pratiqué moins d’un an avant la promesse de vente et moins de 6 ans avant la signature d’un bail locatif. Néanmoins, si l’expertise démontre l’absence de plomb (aucun revêtement à 1 mg/cm² ou plus), la validité du constat n’est pas limitée dans le temps : conservez-le, il resservira pour chaque vente ou location.

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6. Combien coûte un diagnostic plomb ?

Le prix d’un CREP dépend du nombre d’« unités de diagnostic » à mesurer : chaque mur, plinthe, fenêtre ou volet est passé à l’analyseur à fluorescence X. Plus le logement compte de pièces et de menuiseries, plus le constat est long. Comptez de l’ordre de 100 à 250 € (fourchette de marché) pour un logement courant. Le coût baisse sensiblement lorsque le CREP est commandé en pack avec les autres diagnostics de la vente ou de la location, réalisés lors du même passage.

7. Ce que dit la loi

Pour mieux cerner les obligations relatives au diagnostic plomb, il est possible de se référer aux textes en vigueur suivants :

• Code de la santé publique, articles L. 1334-5 à L. 1334-10 (CREP vente, location, parties communes)
• Code de la santé publique, articles R. 1334-10 à R. 1334-12 (modalités d’établissement du constat)
• Arrêté du 19 août 2011 relatif au constat de risque d’exposition au plomb (protocole de mesure, seuil de 1 mg/cm², modèle de rapport)
• Code de la construction et de l’habitation, article L. 271-4 (annexe du CREP au dossier de diagnostic technique)
• Loi nº 2004-806 du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique (texte fondateur, codifié)
• Décret nº 2006-1653 du 21 décembre 2006 concernant la durée de validité des documents constituant le dossier du diagnostic plomb