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Un chauffe-eau mal entretenu dans une pièce dont l’aération est obstruée suffit à produire du monoxyde de carbone, un gaz invisible et inodore. C’est ce type de situation que le diagnostic gaz vient repérer : il est obligatoire à la vente comme à la location dès que l’installation fixe de gaz du logement a plus de 15 ans.
Le bilan du diagnostic gaz doit être annexé aux documents de vente ou au bail avant signature, et être établi par un diagnostiqueur certifié. Le défaut de diagnostic gaz prive le vendeur de la possibilité de s’exonérer de la garantie des vices cachés et engage sa responsabilité civile et pénale.
1. Le diagnostic gaz est-il obligatoire pour vendre ou louer ?
Oui. L’obligation s’applique lors de la vente ou de la mise en location de tout bien immobilier destiné à l’usage d’habitation dès lors qu’il dispose d’une distribution de gaz par gaz de ville (compteur) ou individuelle (bouteilles, citerne, bonbonnes…) et que :
- Tout ou partie de son installation au gaz date de plus de 15 ans
- Tout ou partie de la distribution de gaz n’a pas été remis aux normes depuis plus de 15 ans.
- Et que des appareils fixes fonctionnant au gaz sont implantés dans le logement.
Nota : Les réchauds et cuisinières fonctionnant au gaz ne sont pas considérés comme des appareils fixes lorsqu’ils sont raccordés sur leur propre bouteille.
C’est le vendeur ou le mandataire chargé de la vente (agence immobilière, notaire…) qui est le responsable de l’exécution du diagnostic gaz et de sa remise aux acquéreurs avant la conclusion de la vente. Côté location, l’obligation s’applique depuis le 1er juillet 2017 pour les logements situés dans un immeuble collectif dont le permis de construire date d’avant 1975, puis depuis le 1er janvier 2018 pour tous les autres logements concernés.
À la location
Obligatoire depuis 2017/2018 selon le calendrier rappelé ci-dessus, l’état de l’installation intérieure de gaz annexé au bail a une durée de validité de 6 ans, contre 3 ans en vente. Le bailleur est toutefois dispensé de faire réaliser un nouveau diagnostic si le logement a déjà fait l’objet, dans les 6 ans précédant la signature du bail :
- d’un diagnostic gaz réalisé dans le cadre d’une vente par un diagnostiqueur certifié,
- ou d’un certificat de conformité de l’installation de gaz visé par un organisme agréé (Qualigaz, Dekra, Copraudit), établi après travaux.
Les points de contrôle et les exigences sont identiques, que le diagnostic soit réalisé pour une vente ou une location.
2. Que contrôle le diagnostiqueur ?
Le diagnostic gaz (état de l’installation intérieure de gaz) porte sur l’ensemble de la distribution de gaz du logement et de ses dépendances. Il décrit :
- les appareils fixes fonctionnant au gaz inadaptés à l’usage ou présentant des défauts de combustion ou d’évacuation des gaz de combustion susceptibles de nuire à la santé et à la sécurité des occupants,
- la présence et l’état des ventilations naturelles obligatoires dans les pièces où est implanté au moins un appareil à combustion fonctionnant au gaz,
- et les canalisations fixes chargées de la répartition intérieure du gaz depuis son point de distribution.
C’est à dire l’état visuel, sans démontage, des conduites fixes de distribution de gaz depuis le compteur individuel ou le point de distribution jusqu’aux raccordements des appareils fixes fonctionnant au gaz (chauffe-eau, chaudière…). Il comprend la vérification du bon fonctionnement des dispositifs de coupure automatique de gaz (thermocouple), la bonne combustion de gaz, l’évacuation naturelle des gaz de combustion et des fumées ainsi que la présence et le bon état (non obstruction) des aérations obligatoires en présence d’appareils à combustion dégageant du monoxyde de carbone.
Les points de contrôle et les seuils sont fixés par la norme NF P 45-500 (version de juillet 2022) : la concentration en monoxyde de carbone mesurée pendant le fonctionnement des appareils ne doit pas dépasser 20 ppm pour les appareils raccordés de type B, et 10 ppm pour les appareils étanches de type C (au-delà, le diagnostiqueur relève une anomalie exposant les occupants à un danger) et au-delà de 50 ppm, l’appareil en cause est déclaré en danger grave et immédiat : il ne doit plus être utilisé jusqu’à réparation. Pour les logements équipés d’une VMC gaz, le diagnostiqueur vérifie la présence et le bon fonctionnement du DSC (dispositif de sécurité collective). Enfin, lorsqu’il constate un Danger Grave et Immédiat (DGI), le diagnostiqueur interrompt aussitôt l’alimentation en gaz de la partie d’installation concernée, en localise l’origine, la nature et la gravité, puis en informe son donneur d’ordre ainsi que le distributeur de gaz, qui prend les dispositions nécessaires. Un cas fait exception : l’anomalie 32c (chaudière raccordée à une VMC gaz dépourvue de DSC), un DGI traité sans coupure immédiate ; le diagnostiqueur en informe le distributeur, qui saisit le responsable de l’immeuble.
Normes et certifications
Seul un diagnostiqueur immobilier certifié peut effectuer un diagnostic gaz obligatoire : sa certification est délivrée par un organisme de certification accrédité par le COFRAC (COmité FRançais d’Accréditation).
La réalisation du diagnostic gaz répond à la norme NF P 45-500, dans sa version de juillet 2022, applicable depuis le 1er janvier 2023 (arrêté du 25 juillet 2022).
Le diagnostiqueur est par ailleurs légalement tenu à l’indépendance et à l’impartialité (article L. 271-6 du Code de la construction et de l’habitation) : il ne doit avoir aucun lien, ni avec son client (vendeur, bailleur ou mandataire), ni avec une entreprise susceptible de réaliser des travaux sur l’installation qu’il contrôle, ni avec un fournisseur ou distributeur d’énergie.
3. Le diagnostic gaz oblige-t-il à faire des travaux ?
Non. L’obligation de diagnostic gaz a été décrétée afin de protéger la sécurité physique des occupants et les intérêts des acheteurs d’un logement :
- Sécurité des personnes : Les installations au gaz vétustes ou défectueuses sont la cause de nombreuses intoxications au gaz et au monoxyde de carbone, ainsi que des incendies et explosions souvent mortels pour les occupants et le voisinage.
- Intérêts des acheteurs : Un défaut majeur ou la trop grande vétusté d’une installation au gaz peut requérir une réfection complète de la distribution de gaz dans tout le logement.
Le diagnostic gaz n’oblige pas à la mise aux normes actuelles d’une distribution de gaz ancienne, mais a pour but de vérifier que la distribution de gaz et le fonctionnement des appareils raccordés sur le gaz ne présentent pas de dangers d’incendie, d’explosion ou d’intoxication par inhalation.
Le diagnostic gaz n’oblige pas le vendeur à effectuer des travaux de réfection sur l’installation sauf en cas de danger évident ; dans ce cas, le diagnostiqueur immobilier certifié doit faire isoler tout ou partie d’une distribution de gaz présentant un danger grave imminent.
En cas de danger grave et immédiat, le diagnostiqueur interrompt l’alimentation en gaz de la partie d’installation concernée et en informe le distributeur : la remise en service n’intervient qu’après réparation par un professionnel. Par ailleurs, la mise en gaz d’une installation neuve, complétée ou modifiée exige un certificat de conformité visé par un organisme agréé (Qualigaz, Dekra, Copraudit).
4. Combien coûte un diagnostic gaz ?
Le prix d’un diagnostic gaz réglementairement conduit par un diagnostiqueur immobilier certifié va de 80 € à 140 € pour un appartement classique raccordé au gaz de ville (fourchette de marché). Ce prix peut être majoré dans le cas des grandes surfaces et pour les maisons individuelles à distribution complexe, notamment celles ayant plusieurs appareils fixes fonctionnant au gaz. Si le prix du déplacement peut être inclus dans ce tarif, il s’agit généralement d’un déplacement urbain intra-muros, qui peut être majoré dans le cas d’un bien excentré. Il est judicieux de négocier le prix du diagnostic gaz et du déplacement en faisant réaliser le bouquet de diagnostics obligatoires avant-vente en une seule fois par le même diagnostiqueur immobilier.
5. Combien de temps le diagnostic gaz est-il valable ?
La durée de validité du diagnostic gaz est de trois ans dans le cadre d’une vente et de six ans dans le cadre d’une location. Dans les deux cas, le vendeur ou le bailleur doit fournir ce document. Une fois le diagnostic réalisé, il dispose donc de ce délai pour conclure la vente ou signer le bail.
6. Que risque-t-on sans diagnostic gaz ?
Le défaut de réalisation du diagnostic gaz obligatoire engage la responsabilité civile et pénale du responsable de son exécution (vendeur ou mandataire de vente) ayant mis en danger la sécurité des personnes (occupants et voisinage).
L’absence de fourniture du compte-rendu du diagnostic gaz lors de la signature de la vente prive le vendeur de la possibilité de s’exonérer de la garantie des vices cachés.
L’acheteur peut alors :
- faire annuler la vente sans pénalité,
- faire diminuer le prix payé pour la vente même après sa conclusion,
- demander des dommages-intérêts au vendeur.
Nos conseils et astuces
Vérifiez que les aérations réglementaires (haute et basse) dans les pièces où est utilisé un appareil fixe à combustion ne sont pas obstruées, car elles seront vérifiées par le diagnostiqueur.
Conseil aux acheteurs:
Acquéreur d’un bien immobilier, n’hésitez pas à consulter le bilan du diagnostic gaz dès la visite. Un rapport signalant un danger grave et immédiat (DGI) implique qu’une partie de l’installation a été coupée par le diagnostiqueur : elle ne sera remise en service qu’après réparation par un professionnel, un coût et un délai à anticiper avant de signer.
Conseil aux vendeurs:
Si un réseau de distribution de gaz non utilisé existe, même s’il n’est pas raccordé à un compteur ou une citerne, démontez-le ou condamnez-le car sinon il fera partie du bilan du diagnostic gaz.
Chiffres clés
Questions fréquentes
Combien coûte un diagnostic gaz ?
Entre 80 et 140 € pour un appartement raccordé au gaz de ville (fourchette de marché), davantage pour une maison comptant plusieurs appareils fixes (chaudière, chauffe-eau, cheminée gaz). Comme pour les autres diagnostics, le tarif chute nettement lorsqu'il est commandé en pack avec l'ensemble des diagnostics de vente ou de location. Comparer 3 devis de diagnostiqueurs certifiés de votre secteur reste le moyen le plus sûr d'obtenir le juste prix.
Le diagnostic gaz est-il obligatoire ?
Oui, à la vente comme à la location, dès que le logement possède une installation fixe de gaz de plus de 15 ans : gaz de ville, citerne ou bouteilles alimentant un appareil fixe (chaudière, chauffe-eau). Une simple cuisinière branchée sur sa propre bouteille n'y oblige pas. Le rapport est annexé à la promesse de vente ou au bail ; son absence expose le vendeur à la garantie des vices cachés.
Quelle est la durée de validité du diagnostic gaz ?
3 ans pour une vente, 6 ans pour une location. Le bailleur est dispensé d'un nouveau diagnostic s'il détient déjà, datant de moins de 6 ans, un diagnostic gaz de vente réalisé par un diagnostiqueur certifié ou un certificat de conformité visé par un organisme agréé (Qualigaz, Dekra, Copraudit). Les points de contrôle étant identiques en vente et en location, un même rapport peut servir aux deux usages pendant sa validité.
Qui peut réaliser le diagnostic gaz ?
Uniquement un diagnostiqueur immobilier certifié, dont la certification est délivrée par un organisme accrédité COFRAC. Il contrôle l'installation selon la norme NF P 45-500 (version 2022), sans démontage, et doit être indépendant de son client comme de toute entreprise de travaux ou fournisseur d'énergie.
Que se passe-t-il si le diagnostiqueur détecte un danger grave et immédiat (DGI) ?
Il interrompt immédiatement l'alimentation en gaz de la partie d'installation concernée, appose une étiquette de condamnation, puis informe son donneur d'ordre et le distributeur de gaz. La remise en service n'intervient qu'après réparation par un professionnel. Un appareil dégageant plus de 50 ppm de monoxyde de carbone pendant son fonctionnement relève de ce régime : il ne doit plus être utilisé jusqu'à réparation. Seule exception, l'anomalie 32c (chaudière raccordée à une VMC gaz sans dispositif de sécurité collective) : pas de coupure immédiate, le diagnostiqueur signale la situation au distributeur, qui saisit le responsable de l'immeuble.
Peut-on faire le diagnostic si le gaz est coupé ?
C'est déconseillé : sans alimentation, le diagnostiqueur ne peut ni vérifier l'étanchéité en fonctionnement, ni mesurer la combustion et le monoxyde de carbone, ni tester les dispositifs de sécurité des appareils. Ces points seraient notés « non vérifiables », produisant un rapport incomplet susceptible d'être contesté. Prévoyez un compteur ouvert et des appareils accessibles et en état de marche le jour du rendez-vous.