Sur cette page
- Quand le mesurage loi Boutin est-il obligatoire ?
- Comment se calcule la surface habitable ?
- Qui peut établir l’attestation de surface habitable ?
- Que risque le bailleur en cas d’erreur ou d’absence de mesurage ?
- Combien de temps l’attestation est-elle valable ?
- Quelle différence entre surface habitable et surface loi Carrez ?
- Combien coûte un mesurage loi Boutin ?
5 %, c’est l’écart de surface au-delà duquel votre locataire peut obtenir, en location vide, une baisse de loyer proportionnelle. La surface habitable, dite « loi Boutin », doit figurer dans tout bail de résidence principale, en location vide comme en meublé. Depuis le 1er avril 2017, les professionnels de l’immobilier doivent en outre l’indiquer dans leurs annonces de location, qu’elles soient numériques, en vitrine d’agence ou publiées dans la presse. On parle de diagnostic de surface loi Boutin lorsqu’il s’agit d’une attestation délivrée par un diagnostiqueur immobilier, ou de mesurage loi Boutin lorsque cette mesure est établie par le bailleur, l’agence ou tout mandataire de location. Une erreur de mesure ou l’absence de surface habitable au bail engage le bailleur et peut avoir des conséquences sur le bail et le montant des loyers.
1. Quand le mesurage loi Boutin est-il obligatoire ?
L’obligation de mentionner la surface habitable loi Boutin au bail a été mise en place afin de protéger les intérêts des locataires à plusieurs titres :
- Afin de pouvoir comparer le montant des loyers pratiqués au m² habitable par rapport à d’autres logements ;
- Dans le but d’estimer le montant des factures en énergie par rapport à la consommation en kWh/m²/an telle que calculée dans le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ;
- Depuis l’arrêté du 10 janvier 2017, pour pouvoir comparer le montant des honoraires (frais d’agence).
L’obligation de fournir un mesurage loi Boutin s’applique à toute location d’un logement destiné à la résidence principale du locataire, qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou d’un appartement en immeuble. Elle concerne les locations vides comme, depuis la loi ALUR et le bail type instauré par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, les locations meublées de résidence principale. Les locations saisonnières et les résidences secondaires ne sont pas concernées.
La responsabilité du mesurage loi Boutin est attribuée au bailleur du logement mais peut être déléguée à tout mandataire ou gestionnaire de location (agence, notaire, agent immobilier, office locatif…).
2. Comment se calcule la surface habitable ?
Le mesurage loi Boutin répond à la définition de la surface habitable donnée par l’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation :
« Surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».
Les volumes vitrés auxquels renvoie ce texte sont définis à l’article R. 155-1 du même code : il s’agit des volumes comportant au moins 60 % de parois vitrées en habitat collectif et au moins 80 % en habitat individuel.
Une chambre sous pente n’est ainsi comptée que pour sa partie d’une hauteur supérieure à 1,80 m, et un garage ou une véranda n’entrent jamais dans la surface habitable.
3. Qui peut établir l’attestation de surface habitable ?
Ce qui est obligatoire, c’est la mention de la surface habitable dans le bail : aucun texte n’impose une attestation ni son annexion au contrat. Reste que la surface doit bien être mesurée, et ce mesurage peut être établi de deux façons :
- Soit en mandatant un diagnostiqueur immobilier qui effectue le mesurage loi Boutin comme professionnel certifié et qui engage donc sa responsabilité en cas d’erreur ou de litige. Il s’agit alors d’un diagnostic de la surface habitable ;
- Soit par le bailleur ou le mandataire lui-même, qui effectue le mesurage en prenant à sa charge toute contestation ou litige consécutif à une erreur. Il s’agit alors d’un simple mesurage.
Si la loi n’impose pas de certification pour effectuer un mesurage loi Boutin, le recours à un diagnostiqueur immobilier est un gage de sécurité dans l’exactitude du mesurage. Attention en revanche à ne pas se croire hors de cause : vis-à-vis du locataire, c’est le bailleur qui supporte la diminution de loyer de l’article 3-1, quelle que soit l’origine de l’erreur. L’attestation ne le décharge pas, elle lui ouvre une action récursoire contre le diagnostiqueur et son assurance de responsabilité civile professionnelle. C’est la formule recommandée dès que le logement comporte des volumes piégeux : combles, mezzanine, véranda, pièces mansardées.
4. Que risque le bailleur en cas d’erreur ou d’absence de mesurage ?
Si la surface habitable ne figure pas au bail, le locataire dispose d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat pour mettre le bailleur en demeure de compléter le bail. À défaut de réponse dans le mois, ou en cas de refus, il peut saisir le juge dans les trois mois suivant la mise en demeure, non pour contraindre le bailleur à porter la mention, mais pour obtenir le cas échéant une diminution de loyer (article 3, dernier alinéa, de la loi du 6 juillet 1989).
Une surface habitable réelle inférieure de plus de 5 % à celle exprimée au bail ouvre au locataire un droit à diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté (article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989). Le locataire en fait d’abord la demande au bailleur ; à défaut d’accord ou de réponse dans un délai de deux mois, il peut saisir le juge dans les quatre mois suivant sa demande initiale.
Ce mécanisme des 5 % ne couvre pas toutes les locations. L’article 25-3 de la loi de 1989 énumère limitativement les articles applicables aux meublés de résidence principale, et l’article 3-1 n’y figure pas ; l’article 40, I, l’écarte de même pour les logements HLM non conventionnés. Dans ces cas, l’obligation de mentionner la surface subsiste, mais le locataire lésé doit agir sur le terrain du droit commun des contrats : dol ou erreur déterminante.
Depuis le 1er avril 2017, la surface habitable doit également figurer dans les annonces de location. Cette obligation vise les professionnels de l’immobilier (agences, mandataires), sur support numérique comme sur papier (affichette d’agence, presse), sous peine d’amende administrative au titre du code de la consommation. Le bailleur particulier qui diffuse lui-même son annonce n’entre pas dans le champ de l’arrêté du 10 janvier 2017, mais la surface reste obligatoire dans son bail.
5. Combien de temps l’attestation est-elle valable ?
Le diagnostic de surface habitable loi Boutin est valide sans limitation de durée tant que des travaux n’ont pas modifié la surface habitable du logement. Le même document peut donc servir à chaque relocation ; après un aménagement de combles, une extension ou un déplacement de cloisons, un nouveau mesurage s’impose.
6. Quelle différence entre surface habitable et surface loi Carrez ?
La surface loi Carrez sert à la vente d’un lot de copropriété ; la surface habitable loi Boutin figure au bail de location. Le calcul Boutin est plus restrictif : il exclut notamment les vérandas et les combles non aménagés, que la surface Carrez compte dès lors qu’ils sont clos, couverts et d’une hauteur d’au moins 1,80 m. En revanche, les caves, garages et emplacements de stationnement, comme les lots de moins de 8 m², sont exclus des deux mesurages. Pour un même logement, la surface Boutin est donc généralement inférieure ou égale à la surface Carrez, et l’une ne remplace jamais l’autre. Pour le détail du mesurage vente, consultez notre page sur le diagnostic loi Carrez.
7. Combien coûte un mesurage loi Boutin ?
Le prix d’un mesurage loi Boutin effectué par un diagnostiqueur immobilier varie de 50 € à 120 € pour un appartement classique d’une surface moyenne (fourchette de marché). Ce prix peut être minoré pour les petites surfaces d’un seul tenant et majoré dans le cas des surfaces complexes (mezzanines, dépendances, duplex, souplex…) et les maisons individuelles. Si le prix du déplacement peut être inclus dans ce tarif, il s’agit généralement d’un déplacement urbain intra-muros, qui peut être majoré dans le cas d’un bien excentré. Il est judicieux de négocier le prix du diagnostic et du déplacement en faisant réaliser le bouquet de diagnostics obligatoires en cas de location en une seule fois par le même diagnostiqueur.
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Nos conseils et astuces
Conseil aux locataires qui sous-louent : Si vous sous-louez votre logement (avec l’accord du bailleur), c’est vous qui annoncez au sous-locataire la surface habitable mesurée à l’origine par le bailleur ou son agence. En cas d’erreur, c’est pourtant contre vous que le sous-locataire se retournera. Vérifiez donc la surface indiquée au bail avant de la reprendre dans votre annonce ou votre contrat de sous-location.
Conseil aux bailleurs : Attention si vous achetez un logement pour le louer : le diagnostic loi Carrez obtenu lors de l’achat exprime une surface différente de celle calculée selon la loi Boutin. Faire établir une attestation de surface habitable (mesurage loi Boutin) par un diagnostiqueur immobilier toujours en activité et assuré vous ouvrira un recours contre sa responsabilité civile professionnelle si le mesurage se révèle faux.
Chiffres clés
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une attestation de surface habitable et qui peut l'établir ?
C'est le document qui certifie la surface habitable d'un logement au sens de l'article R. 156-1 du Code de la construction et de l'habitation. La loi n'impose ni ce document ni son annexion au bail : ce qui est obligatoire, c'est la mention de la surface habitable dans le contrat de location. Le bailleur peut donc mesurer lui-même, mais il assume alors toute erreur. Établie par un diagnostiqueur immobilier, l'attestation engage la responsabilité professionnelle et l'assurance de ce dernier, ce qui donne au bailleur un recours : c'est la formule recommandée dès que le logement comporte combles, véranda ou volumes atypiques.
Combien coûte un mesurage loi Boutin ?
Entre 50 et 120 € pour un appartement classique (fourchette de marché), moins pour un studio, plus pour une maison ou un logement à volumes complexes (duplex, mezzanine, combles). C'est l'un des diagnostics les moins chers ; groupé avec le DPE et les autres diagnostics de location chez le même diagnostiqueur, son coût marginal devient minime. Comparez 3 devis gratuits via ViaDiagnostic pour obtenir le tarif de votre secteur.
Le mesurage loi Boutin est-il obligatoire pour louer ?
Oui : la surface habitable doit figurer dans tout bail de résidence principale (art. 3 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Boutin de 2009). Depuis le 1er avril 2017, les professionnels de l'immobilier doivent aussi la faire figurer dans leurs annonces de location ; le bailleur particulier qui diffuse lui-même son annonce n'est pas visé par cette obligation. Les locations saisonnières échappent au dispositif. Si la surface manque au bail, le locataire dispose d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat pour mettre le bailleur en demeure de le compléter, puis de trois mois après cette mise en demeure pour saisir le juge et obtenir, le cas échéant, une diminution de loyer. En location vide, une surface surévaluée de plus de 5 % ouvre droit à une baisse de loyer proportionnelle (art. 3-1) ; en meublé, ce mécanisme automatique ne s'applique pas.
Quelles pièces comptent dans la surface habitable ?
Comptent les surfaces de plancher closes, couvertes et d'une hauteur d'au moins 1,80 m, après déduction des murs, cloisons, marches, gaines et embrasures. Sont exclus : combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, balcons, loggias, séchoirs extérieurs, vérandas et volumes très vitrés, ainsi que les dépendances. Une chambre sous pente n'est donc comptée que pour sa partie dépassant 1,80 m.
Quelle différence entre loi Boutin et loi Carrez ?
La surface Carrez concerne la vente d'un lot de copropriété ; la surface habitable Boutin concerne la location. Le calcul Boutin est plus restrictif : il exclut les vérandas et les combles non aménagés, que la surface Carrez compte dès lors qu'ils sont clos, couverts et d'une hauteur d'au moins 1,80 m. En revanche, caves, garages, emplacements de stationnement et lots de moins de 8 m² sont exclus des deux mesurages. Résultat : pour un même logement, la surface Boutin est généralement inférieure ou égale à la surface Carrez. Un certificat Carrez ne remplace jamais le mesurage de la surface habitable.
La loi Boutin s'applique-t-elle aux locations meublées ?
Oui, pour toute location meublée à usage de résidence principale : depuis la loi ALUR, le bail type (décret n° 2015-587 du 29 mai 2015) impose la mention de la surface habitable dans les meublés comme dans les locations vides. Restent hors champ les locations saisonnières et les résidences secondaires. En pratique, faites figurer la surface habitable mesurée selon l'article R. 156-1 du Code de la construction et de l'habitation. Nuance : l'article 3-1, qui ouvre la diminution de loyer automatique au-delà de 5 % d'écart, ne fait pas partie des articles rendus applicables aux meublés par l'article 25-3 de la loi de 1989. En meublé, l'obligation de mentionner la surface reste entière, mais le locataire lésé doit agir sur le fondement du droit commun des contrats (dol, erreur déterminante).
Quelle est la durée de validité de l'attestation de surface habitable ?
Elle est illimitée tant que des travaux n'ont pas modifié la surface habitable : le même document peut servir à chaque relocation. Après aménagement de combles, extension, création ou suppression de cloisons touchant aux surfaces, un nouveau mesurage s'impose. Conservez l'attestation du diagnostiqueur : en cas de contestation d'un locataire, c'est elle qui fonde votre recours contre le professionnel et son assurance.
Faites-vous des attestations de surface habitable à Rennes, Strasbourg ou dans ma ville ?
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