Diagnostic immobilier

Vous vendez, vous louez, vous préparez des travaux ? À chaque projet immobilier sa liste de diagnostics : jusqu’à 13 documents pour une vente, 8 pour une location, et quelques obligations qui s’appliquent même sans transaction. Cette page fait le point : à quoi servent les diagnostics, lesquels vous concernent, combien de temps ils restent valables et à qui les confier.

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1. Pourquoi des diagnostics immobiliers ?

De même qu’un véhicule doit subir un contrôle technique afin de s’assurer qu’il ne présente pas un danger ni aux occupants ni aux autres usagers, les biens immobiliers bâtis ou à bâtir doivent subir un certain nombre de diagnostics portant aussi bien sur leur état de conservation que sur le niveau de sécurité qu’ils proposent.

Si les diagnostics immobiliers permettent d’acheter ou de louer un logement ancien avec davantage de confiance pour les locataires et acquéreurs, ils sont également une garantie de sécurité lors de la transaction en dégageant la responsabilité civile et pénale des vendeurs et bailleurs en cas de recours de leurs locataires et acheteurs.

2. Diagnostics immobiliers obligatoires ou facultatifs ?

Certains diagnostics immobiliers sont obligatoires avec des modalités différentes s’il s’agit d’une mise en vente, d’une mise en location et même en-dehors de toute transaction. D’autres diagnostics immobiliers sont facultatifs mais sont tout aussi importants pour la santé, la sécurité et le confort des occupants.

Les diagnostics immobiliers obligatoires ont pour but pour certains de prévenir les risques majeurs d’atteinte à la santé et à la sécurité des occupants d’un logement et de leur voisinage, alors que d’autres servent à ménager les intérêts financiers des acquéreurs et locataires.

Important : incluses dans la loi, les obligations de diagnostics immobiliers sont à respecter impérativement sous peine de s’exposer à des sanctions civiles et pénales, que ce soit en cas de vente ou de location d’un bien immobilier ou même seulement en occupant un bien immobilier en tant que propriétaire.

3. Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre ?

La liste exacte dépend du bien : année de construction, zone géographique, âge des installations, statut de copropriété. Jusqu’à 13 diagnostics et documents peuvent être exigés :

• DPE : le diagnostic de performance énergétique est le seul diagnostic exigé pour toute vente. Sa classe énergie doit figurer dès l’annonce et son bilan doit être connu des candidats à l’achat avant la première visite.
• Audit énergétique : pour les maisons individuelles et immeubles en monopropriété classés E, F ou G au DPE, remis au candidat acquéreur dès la première visite.
• État des risques (ERP) : l’état des risques et pollutions est dû dès l’annonce depuis le 1er janvier 2023 et remis à la première visite.
• Diagnostic Loi Carrez : le mesurage de la surface des parties privatives, pour tout lot de copropriété hors caves, garages, emplacements de stationnement et lots de moins de 8 m².
• Diagnostic amiante : si la construction a été établie selon un premier permis de construire antérieur au 1er juillet 1997.
• Diagnostic plomb : le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), si la construction est antérieure au 1er janvier 1949.
• Diagnostic termites : dans les zones délimitées par arrêté préfectoral.
• Information mérule : dans les zones délimitées par arrêté préfectoral.
• Diagnostic gaz : l’état de l’installation intérieure de gaz, si elle a plus de 15 ans.
• Diagnostic électrique : l’état de l’installation intérieure d’électricité, si elle a plus de 15 ans.
• Diagnostic assainissement : le contrôle de l’assainissement non collectif (rapport SPANC de moins de 3 ans) est exigé partout en France ; le contrôle du raccordement au tout-à-l’égout n’est obligatoire que dans certaines communes et territoires qui l’ont institué (notamment sur le bassin de la Seine, au titre de la loi 3DS).
• ENSA : l’état des nuisances sonores aériennes, pour les biens situés dans une zone couverte par un plan d’exposition au bruit d’aérodrome (PEB).
• Carnet d’information du logement (CIL) : à transmettre à l’acquéreur si le permis de construire a été déposé depuis le 1er janvier 2023, ou si des travaux de rénovation énergétique significative ont été engagés (devis acceptés) depuis cette date.

Les critères détaillés, les cas particuliers et les pièges à éviter sont sur la page diagnostics obligatoires pour la vente.

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4. Quels diagnostics sont obligatoires pour louer ?

Le dossier de diagnostic technique annexé au bail peut compter jusqu’à 8 documents :

• DPE : le diagnostic de performance énergétique est dû pour toute location, vide ou meublée ; la classe énergie doit figurer dans l’annonce.
• Diagnostic Loi Boutin : la surface habitable, mention obligatoire du bail.
• État des risques (ERP) : dans les zones concernées, dû dès l’annonce et remis à la première visite depuis le 1er janvier 2023, daté de moins de 6 mois à la signature du bail.
• Diagnostic plomb : le CREP, si la construction est antérieure au 1er janvier 1949.
• Diagnostic gaz : si l’installation intérieure de gaz a plus de 15 ans.
• Diagnostic électrique : si l’installation intérieure d’électricité a plus de 15 ans.
• ENSA : en zone couverte par un plan d’exposition au bruit d’aérodrome.
• DAPP : le diagnostic amiante des parties privatives n’est pas annexé au bail, mais il doit être tenu à la disposition du locataire qui en fait la demande.

Important : les diagnostics annexés au bail peuvent être transmis par voie dématérialisée (courriel, clé ou carte mémoire…), sauf si l’une des deux parties s’y oppose formellement, auquel cas ils sont remis sur support papier.

Le détail par type de location (vide, meublée, saisonnière) est sur la page diagnostics obligatoires pour la location.

5. Les autres diagnostics immobiliers obligatoires

• DAPP : le diagnostic amiante des parties privatives des immeubles de copropriété construits avant juillet 1997, obligatoire même sans projet de vente ou de location.
• Sécurité piscine : toute piscine privative enterrée non close de plein air doit être équipée d’un dispositif de sécurité normalisé (barrière, alarme, couverture ou abri) ; un contrôle volontaire permet d’en attester la conformité.
• DTG : le diagnostic technique global, obligatoire avant la mise en copropriété d’un immeuble ancien.

Important : avant des travaux ou une démolition sur une construction ancienne, des repérages spécifiques s’imposent : amiante avant travaux si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 et, selon les matériaux concernés par les travaux, plomb avant travaux.

6. Les diagnostics immobiliers facultatifs

• DTG volontaire : toute copropriété peut commander un diagnostic technique global pour dresser l’état technique de son immeuble et programmer ses travaux.
• Diagnostic QAI : la mesure de la qualité de l’air intérieur.
• Diagnostic radon : obligatoire dans certains établissements recevant du public, conseillé dans les zones à fort potentiel radon.
• Diagnostic numérique (DPN) : l’analyse des débits internet réellement disponibles dans le logement.

7. Les diagnostics immobiliers volontaires

Un DPE peut être commandé en dehors de toute mise en vente ou en location : c’est le DPE dit « volontaire ». Son intérêt est très concret : connaître la classe énergie de son logement avant de décider de travaux de rénovation, vérifier leur effet une fois le chantier terminé, ou anticiper une future mise en vente ou en location. Attention, un nouveau DPE remplace l’ancien, même s’il est moins favorable : mieux vaut le programmer au bon moment.

8. Combien coûtent les diagnostics immobiliers ?

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Bien que très encadrée par des certifications multiples, des obligations de formation, de rapports normalisés et d’assurance en responsabilité civile, la profession de diagnostiqueur immobilier est une activité libérale : les tarifs sont libres. Ils varient selon le nombre de diagnostics à réaliser, la superficie et le nombre de pièces du bien immobilier, leur accessibilité et la situation géographique du bien à diagnostiquer. Nos repères de prix, diagnostic par diagnostic, sont détaillés sur la page tarifs des diagnostics immobiliers.

9. Quelle est la durée de validité des diagnostics ?

Tous les diagnostics immobiliers n’ont pas la même durée de validité, en fonction du type de risque et de sa fréquence possible de survenance. Certains diagnostics sont à durée de validité illimitée lorsque le risque est écarté une fois pour toutes, alors que d’autres doivent être refaits régulièrement lorsqu’un risque nouveau peut advenir ou lorsque le diagnostic porte sur un sujet sensible à la vétusté. De 6 mois à illimitée, le détail est sur la page durée de validité des diagnostics immobiliers.

10. Quand faire réaliser les diagnostics immobiliers ?

Tout dépend du diagnostic : certains devraient déjà avoir été réalisés dans de nombreux logements (amiante des parties privatives, assainissement non collectif…), d’autres sont dus dès la publication de l’annonce (DPE, état des risques, audit énergétique), d’autres enfin, à validité courte, se calent au plus près de la signature de la vente ou du bail. Le calendrier complet est sur la page quand réaliser les diagnostics immobiliers.

11. Qui doit faire effectuer les diagnostics immobiliers ?

Tout propriétaire d’un bien immobilier doit ou devra sûrement faire effectuer un ou plusieurs diagnostics immobiliers ; et si ce n’est pas le propriétaire lui-même, il aura mandaté un agent immobilier ou son syndic de copropriété pour le faire effectuer en son nom. Dans tous les cas, le notaire demandera sans faute l’intégralité des diagnostics immobiliers requis avant de pouvoir enregistrer une mutation.

Même sans projet de location ni de vente, de nombreux propriétaires-occupants sont déjà soumis à certains diagnostics obligatoires (assainissement non collectif, diagnostic amiante des parties privatives, mise en sécurité piscine…) ou facultatifs (DTG, QAI, radon…). Dès lors qu’il est envisagé de vendre ou de louer un logement et pour tout bien immobilier (bâti ou non construit), le vendeur, le bailleur ou leur mandataire (agence, agent immobilier, notaire…) devra se soumettre aux obligations légales de fourniture de diagnostics immobiliers.

12. Par qui faire effectuer les diagnostics immobiliers ?

Les diagnostiqueurs immobiliers certifiés sont les seuls professionnels habilités à effectuer tous les diagnostics immobiliers requis par un type de construction (appartement, maison, immeubles, locaux commerciaux et tertiaires) quelle que soit la position du donneur d’ordre (vendeur, bailleur, occupant, exploitant) et l’ancienneté du bâti.

Au niveau des compétences, les diagnostiqueurs immobiliers possèdent des certifications nationales régulièrement contrôlées et suivent des formations qualifiantes afin d’appliquer les dernières normes en vigueur.

En matière d’impartialité, les diagnostiqueurs immobiliers sont indépendants de toute entreprise tierce (travaux, électricité, gaz, agence immobilière…) ; ils se sont engagés à ne prescrire aucune enseigne pour effectuer d’éventuels travaux requis, gage de leur totale indépendance.

Pour la confiance et la sécurité, les diagnostiqueurs immobiliers sont tenus de souscrire à une assurance professionnelle couvrant les possibles conséquences d’un litige ou d’un recours de tout donneur d’ordre, locataire ou acheteur.

Important : certains opérateurs de fourniture d’énergie peuvent effectuer une visite de sécurité validée comme un diagnostic gaz ou électricité ; et certains professionnels de la construction peuvent valider un diagnostic dans leur seul domaine d’activité (bois, thermique, assainissement) mais ces professionnels autres que diagnostiqueurs immobiliers certifiés ne sont pas indépendants d’enseignes et peuvent donc exiger que des produits, matériels, entreprises et travaux soient employés pour suivre leurs prescriptions. Et puis, si certains états, attestations et documents peuvent être remplis par un non-professionnel du diagnostic immobilier, ces états, attestations et documents souvent complexes ne profitent d’aucune garantie professionnelle et laissent le vendeur, bailleur ou agent immobilier seul face à ses responsabilités en cas d’erreur ou d’omission.

13. Responsabilité et assurance du diagnostiqueur

Qui est responsable en cas de diagnostic erroné ? Confier un diagnostic immobilier à une personne qui n’est pas un diagnostiqueur certifié est une contravention de cinquième classe, passible d’une amende pouvant atteindre 3 000 € en cas de récidive dans les 3 ans ; le vendeur ou le bailleur perd en outre le bénéfice de la garantie contre les vices cachés et reste seul responsable en cas d’atteinte à la santé ou à la sécurité des occupants. Seuls quelques états ne relevant pas du diagnostic technique (mesurages Loi Carrez et Loi Boutin, état des risques) peuvent être établis par un non-certifié, mais alors sans aucune garantie professionnelle, la responsabilité du donneur d’ordre restant engagée.

Le diagnostiqueur immobilier certifié doit, lui, justifier d’une assurance en responsabilité civile professionnelle dont les montants de garantie sont fixés par l’article R271-2 du Code de la construction et de l’habitation : au minimum 300 000 € par sinistre et 500 000 € par année d’assurance. Ces plafonds sont opposables : au-delà du plafond souscrit (ou une fois celui-ci épuisé par des sinistres antérieurs dans l’année), l’assureur peut refuser d’indemniser et le client se retrouve face à la seule solvabilité personnelle du diagnostiqueur. Le montant du plafond de garantie, qui doit figurer sur l’attestation d’assurance RC Pro remise au client, est donc un vrai critère de sélection d’un diagnostiqueur.

14. Diagnostics, attestations, certificats : qui fait quoi ?

L’appellation « diagnostic » est parfois galvaudée ; trois familles de documents coexistent, avec des garanties très différentes.

Les véritables diagnostics immobiliers sont ceux requis par le Code de la construction et de l’habitation. Ils ne peuvent être conduits que par un diagnostiqueur immobilier certifié : prérequis avant formation, certifications de compétences par diagnostic (avec mentions spéciales pour le tertiaire, les ERP ou les immeubles de grande hauteur), engagement d’indépendance totale envers les entreprises susceptibles d’effectuer des travaux, et assurance RC professionnelle obligatoire. Ces diagnostics sont opposables : en cas d’erreur, l’acquéreur ou le locataire peut obtenir réparation.

Les attestations ressemblent à des diagnostics mais peuvent être établies par d’autres acteurs. C’est le cas des attestations de surface (surface habitable Loi Boutin pour la location, surface privative Loi Carrez pour la vente en copropriété), réalisables par l’agent immobilier, le bailleur ou le vendeur (à leurs risques), ou par un diagnostiqueur sous sa responsabilité professionnelle. C’est aussi le cas des attestations d’assainissement, délivrées par les services communaux (collectif) ou le SPANC (non collectif) : opposables, mais leurs exécutants ne sont pas soumis à l’obligation d’indépendance des diagnostiqueurs.

Les certificats et services du marché, enfin, ne relèvent d’aucune obligation légale : certains apportent une vraie information, comme le diagnostic de performance numérique dans les zones mal desservies ou la mesure de la qualité de l’air intérieur, quand d’autres (certificat de luminosité, diagnostic de rayonnement électromagnétique…) restent des arguments commerciaux à évaluer selon vos besoins. À noter que certains anciens « facultatifs » sont devenus obligatoires : l’état des nuisances sonores aériennes (ENSA) l’est depuis 2020 pour les biens en zone d’exposition au bruit des aéroports.