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C'est le seul diagnostic immobilier qui peut déboucher sur des travaux obligatoires, parfois plusieurs milliers d'euros à la charge de l'acquéreur. L'assainissement des eaux usées consiste à collecter, traiter et épurer les eaux usées avant de les rejeter en milieu naturel ; le diagnostic assainissement vérifie que l'installation du bien vendu, fosse individuelle ou raccordement au tout-à-l'égout, est conforme aux réglementations en vigueur et garantit la bonne évacuation des eaux usées dans les milieux naturels, protégeant ainsi occupants et environnement contre les risques sanitaires.
Le compte-rendu du diagnostic assainissement doit être annexé aux documents de vente avant leur signature par le nouvel acquéreur. Selon que le bien est raccordé ou non à l'égout collectif, le diagnostic sera « diagnostic d'assainissement collectif » pour un bien raccordé au tout-à-l'égout ou « diagnostic assainissement non collectif » pour un bien disposant de sa propre installation de recueil et de traitement des eaux usées. À défaut de rapport d'assainissement annexé à l'acte, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante : l'acquéreur peut demander la résolution de la vente ou une diminution du prix.
1. Suis-je concerné ? Collectif ou non collectif
L'obligation ne concerne que la vente : aucun diagnostic assainissement n'est exigé pour une mise en location. Pour savoir ce qui s'applique à votre bien, suivez ce cheminement simple :
- Votre bien n'est pas raccordé au tout-à-l'égout (fosse toutes eaux, micro-station...) : le contrôle par le SPANC est obligatoire partout en France. Le rapport, daté de moins de 3 ans au jour de l'acte, est annexé au dossier de diagnostic technique.
- Votre bien est raccordé au réseau public : le contrôle du raccordement n'est obligatoire à la vente que si le bien se situe dans Paris ou l'une des quelque 70 communes d'Île-de-France (75, 91, 92, 93, 94) listées par le décret n° 2022-93 du 31 janvier 2022, ou si la collectivité l'a rendu obligatoire par délibération ou via son règlement de service d'assainissement.
- Dans tous les autres cas : le contrôle est facultatif, mais souvent recommandé par le notaire pour sécuriser la transaction.
Les obligations de diagnostic assainissement à la vente
L'obligation de présenter à l'acheteur le diagnostic assainissement s'applique lors de la vente de tout bien immobilier avec deux distinctions :
- Si le bien est raccordé au tout-à-l'égout, il s'agit du diagnostic assainissement collectif visant à s'assurer de la conformité du raccordement au réseau public. Ce contrôle à la vente n'est toutefois obligatoire que dans les territoires désignés : depuis le 1er juillet 2022, Paris et environ 70 communes d'Île-de-France dont les rejets ont une incidence sur la Seine, listées par le décret n° 2022-93 du 31 janvier 2022 (pris en application de l'article 63 de la loi Climat et résilience), ainsi que partout où la collectivité l'a rendu obligatoire par délibération ou via son règlement de service d'assainissement ; ailleurs, il reste facultatif. Lorsque ce contrôle est obligatoire et que le rapport révèle une non-conformité du raccordement, le propriétaire dispose de deux ans à compter de la notification du document pour procéder aux travaux de mise en conformité (article 11-1 de la loi du 26 mars 2018) ;
- Si le bien n'est pas raccordé, il dispose alors d'une station individuelle qui fait l'objet du diagnostic assainissement non collectif contrôlant son bon fonctionnement et l'absence de nocivité pour l'environnement de ses rejets.
C'est le vendeur ou le mandataire chargé de la vente (agence immobilière, notaire...) qui est le responsable de l'exécution du diagnostic assainissement et de sa remise aux acquéreurs avant la conclusion de la vente.
Qui réalise le contrôle ?
Pour le contrôle du raccordement au réseau collectif, c'est le service public d'assainissement de la commune (ou son délégataire, parfois un opérateur mandaté par lui) qui réalise le contrôle et établit le document de conformité, valable dix ans (article L. 2224-8 du Code général des collectivités territoriales). Il n'existe pas de certification de diagnostiqueur immobilier pour ce contrôle. Le diagnostic assainissement non collectif est, lui, du ressort exclusif du SPANC (Service Public d'Assainissement Non Collectif) voire de la commune si celle-ci n'appartient pas à un SPANC.
Nota : Un vide juridique ennuyeux existe parfois quand certains diagnostiqueurs immobiliers acceptent de faire un diagnostic assainissement non collectif alors que seul le SPANC a cette compétence. En cas de litige, il se peut que l'assurance professionnelle du diagnostiqueur ne puisse jouer, à moins que ce diagnostiqueur immobilier ait bien été missionné par le SPANC.
Le déroulement du contrôle
Le technicien localise et inspecte l'installation (fosse, préfiltre, épandage ou raccordement), vérifie l'accessibilité des regards, l'absence de rejet d'eaux usées au milieu naturel et la séparation des eaux pluviales, parfois à l'aide d'un test au colorant. Le rapport conclut à la conformité de l'installation, ou dresse la liste des travaux à réaliser et leur délai.
2. À quoi sert le diagnostic assainissement ?
Le contrôle des installations par les SPANC est né de la Loi sur l'Eau et les milieux aquatiques (LEMA, 30 décembre 2006), qui ordonne de s'assurer que les effluents de l'immobilier ne contaminent ni la ressource en eau, ni l'environnement, notamment en zones humides naturelles. L'obligation d'annexer le rapport de contrôle au dossier de vente vient, elle, de la loi Grenelle II du 12 juillet 2010 et s'applique depuis le 1er janvier 2011.
À ce titre, le diagnostic assainissement est un contrôle de la solution de chaque bien immobilier quant au recueil et au traitement de ses eaux usées. De plus, le diagnostic assainissement vise également à protéger les intérêts économiques des acquéreurs d'un bien immobilier en portant à leur connaissance l'état de conservation et de fonctionnement du dispositif d'assainissement ainsi que des éventuels travaux obligatoires à réaliser dans l'année qui suit son achat.
Contrairement aux autres diagnostics immobiliers qui n'obligent pas à la réalisation de travaux, le diagnostic assainissement oblige à la mise en conformité d'une installation ne répondant pas aux exigences réglementaires et légales.
3. Installation non conforme : qui paie les travaux, et sous quel délai ?
C'est la question décisive pour l'acheteur comme pour le vendeur, et la réponse dépend du type d'installation :
- Assainissement non collectif : sauf accord contraire entre les parties, c'est l'acquéreur qui doit faire procéder aux travaux de mise en conformité dans l'année qui suit l'acte de vente (article L. 1331-11-1 du Code de la santé publique).
- Raccordement au réseau collectif, dans les zones où son contrôle est obligatoire : le propriétaire dispose de deux ans à compter de la notification du rapport pour réaliser les travaux (article 11-1 de la loi du 26 mars 2018).
Le vendeur n'est pas tenu de réaliser les travaux avant la vente : il peut vendre en l'état, le rapport de non-conformité servant alors de base de négociation du prix.
Absence de diagnostic assainissement : conséquences et sanctions
Les textes ne prévoient ni amende ni sanction pénale spécifique pour le défaut de diagnostic assainissement obligatoire : la sanction est civile, sur le terrain de la garantie des vices cachés et du défaut d'information.
L'absence du compte-rendu du diagnostic assainissement (collectif ou non collectif) annexé à l'acte de vente prive le vendeur de la possibilité de s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante (article L. 271-4 II du Code de la construction et de l'habitation).
En conséquence, l'acheteur est dans la possibilité de :
- Demander la résolution de la vente,
- Exiger diminution du prix payé pour la vente même après sa conclusion,
- Obliger le vendeur à faire réaliser à ses frais soit :
◦ le raccordement à l'égout lorsque ce raccordement était une obligation antérieure à la vente (cas fréquent),
◦ la mise aux dernières normes en vigueur de la totalité du raccordement ou du dispositif de traitement des eaux usées.
La Cour de cassation en a donné une illustration éloquente : une maison vendue comme « raccordée au tout-à-l'égout » alors qu'elle était en réalité raccordée à une simple fosse dont seul le trop-plein se déversait dans l'égout. Le vendeur a été condamné à prendre à sa charge les travaux de raccordement, les dépens et des dommages et intérêts ; la responsabilité de l'agent immobilier, lui-même induit en erreur, a en revanche été écartée. D'où l'importance, pour l'acheteur, de ne jamais se contenter des déclarations du vendeur sur l'état du raccordement.
4. Combien de temps le rapport est-il valable ?
Pour l'assainissement non collectif, le rapport du SPANC doit dater de moins de trois ans au moment de la signature de l'acte de vente (article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation). À ne pas confondre avec la périodicité maximale des contrôles effectués par le SPANC, qui peut atteindre dix ans : cette fréquence de contrôle ne prolonge pas la validité du document exigé pour la vente. Si le dernier rapport du SPANC a plus de trois ans, demandez un nouveau contrôle sans attendre, les délais d'intervention pouvant atteindre plusieurs semaines. Pour le contrôle du raccordement au réseau collectif, là où il est obligatoire, le document établi vaut dix ans (article L. 2224-8 du Code général des collectivités territoriales).
5. Combien coûte un diagnostic assainissement ?
Le prix d'un diagnostic assainissement varie selon le type de réalisation. Pour un contrôle du raccordement collectif par un opérateur, le tarif varie aux alentours de 80 € à 120 € (fourchette de marché) selon la complexité de l'installation.
Lorsque le diagnostic est assuré par un SPANC, de fortes disparités existent par commune, allant de la gratuité (pour un premier diagnostic) jusqu'à 180 €, la redevance étant fixée par chaque collectivité.
Nos conseils et astuces
Vérifiez avant la vente que les eaux pluviales ne se déversent pas dans le réseau d'assainissement, ce qui n'est pas tolérable par un diagnostiqueur.
Conseil aux acheteurs:
Ne signez jamais une vente en vous basant sur les dires du vendeur ou de l'agent immobilier (pouvant être induit en erreur) quant à l'état du raccordement et la conformité de ses rejets environnementaux dont les seuils de tolérance évoluent en permanence.
Conseil aux vendeurs:
Si des travaux sont à réaliser suite au diagnostic, vous pouvez vendre le bien en l'état : faites établir un devis récent par une entreprise et déduisez son montant du prix de vente. Les travaux restent alors à la charge de l'acquéreur, qui peut s'assurer lui-même de leur conformité et mobiliser les aides existantes (éco-PTZ pour la réhabilitation d'un dispositif d'assainissement non collectif ne consommant pas d'énergie, subventions des agences de l'eau ou de certaines collectivités), alors que le prix de vente aura été diminué d'autant.
Chiffres clés
Questions fréquentes
Le diagnostic assainissement est-il obligatoire pour vendre une maison ?
Oui si la maison n'est pas raccordée au tout-à-l'égout : le rapport de contrôle de l'installation d'assainissement non collectif, établi par le SPANC et daté de moins de trois ans, doit être annexé à l'acte de vente. Si elle est raccordée, le contrôle n'est obligatoire que dans Paris et environ 70 communes d'Île-de-France listées par le décret n° 2022-93 du 31 janvier 2022, ou si la collectivité l'impose via son règlement d'assainissement. En location, aucun diagnostic assainissement n'est exigé.
Qui réalise le diagnostic : le SPANC ou un diagnostiqueur ?
Pour une installation individuelle (fosse), seul le SPANC (service public d'assainissement non collectif) ou la commune est compétent ; méfiez-vous d'un diagnostiqueur qui le proposerait sans mandat du SPANC, son assurance pourrait ne pas jouer en cas de litige. Pour un contrôle de raccordement au réseau public, c'est le service public d'assainissement de la commune (ou un opérateur mandaté par lui) qui intervient et établit le document de conformité, valable dix ans.
Ma maison est au tout-à-l'égout : dois-je quand même fournir un diagnostic ?
Dans la plupart des communes, non : le contrôle du raccordement reste facultatif, mais souvent recommandé par le notaire. Il est en revanche obligatoire à la vente, depuis le 1er juillet 2022, dans Paris et environ 70 communes d'Île-de-France (75, 91, 92, 93, 94) listées par le décret n° 2022-93 du 31 janvier 2022, ainsi que partout où la collectivité l'a rendu obligatoire par délibération ou via son règlement de service : vérifiez auprès de votre mairie.
Quelle est la durée de validité du diagnostic assainissement ?
Trois ans au jour de la signature de l'acte authentique pour le rapport SPANC (art. L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation) ; le document de contrôle du raccordement collectif vaut, lui, dix ans. Attention : la visite périodique du SPANC, qui peut n'avoir lieu que tous les dix ans, ne prolonge pas cette validité. Si le dernier rapport a plus de trois ans, demandez un contrôle au SPANC avant la vente, en anticipant plusieurs semaines de délai.
Combien coûte un diagnostic assainissement ?
La redevance du contrôle SPANC est fixée par chaque collectivité : de la gratuité à 180 € selon les communes. Un contrôle de raccordement au réseau collectif par un opérateur se situe autour de 80 à 120 € (fourchette de marché). Anticipez : les délais d'intervention des SPANC peuvent atteindre plusieurs semaines, surtout au printemps et à l'été.
Comment se passe le contrôle ?
Le technicien localise et inspecte l'installation (fosse, préfiltre, épandage ou raccordement), vérifie l'accessibilité des regards, l'absence de rejet d'eaux usées au milieu naturel et la séparation des eaux pluviales, parfois à l'aide d'un test au colorant. Il conclut par un rapport : conforme, ou non conforme avec la liste des travaux à réaliser et leur délai.
Installation non conforme : qui paie les travaux et sous quel délai ?
Sauf accord contraire, c'est l'acquéreur qui doit mettre l'installation non collective en conformité dans l'année suivant l'acte de vente (art. L. 1331-11-1 du Code de la santé publique) ; en zone de contrôle obligatoire du raccordement collectif, le délai est de deux ans à compter de la notification du rapport. Le vendeur peut aussi vendre en l'état en déduisant un devis de travaux du prix de vente.
Et pour un appartement ou un immeuble en copropriété ?
L'immeuble raccordé au réseau public relève de l'assainissement collectif : lors de la vente d'un lot, aucun contrôle n'est exigé hors territoires désignés ; dans ces derniers, le contrôle porte sur le raccordement de l'immeuble et mobilise le syndic. Un immeuble non raccordé, cas rare, relève du SPANC comme une maison individuelle.