Diagnostic Electrique

Une prise qui chauffe, un tableau vétuste, des fils nus dans une cave : l’électricité est en cause dans 20 à 35 % des incendies d’habitation, selon l’ONSE. L’état de l’installation intérieure d’électricité, dit diagnostic électrique, vient précisément vérifier qu’une installation de plus de 15 ans ne présente ni danger d’électrisation ni risque d’incendie, avant une vente comme avant une location.

Le rapport est annexé au dossier de diagnostic technique remis à l’acheteur ou au locataire. Il doit être établi par un diagnostiqueur immobilier certifié, indépendant et assuré.

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1. Le diagnostic électrique est-il obligatoire pour vendre ou louer ?

Oui, dans les deux cas, dès lors que :

• tout ou partie de l’installation électrique du logement date de plus de 15 ans
• ou n’a pas été remise aux normes depuis plus de 15 ans.

L’obligation s’est mise en place en trois étapes :

• 1er janvier 2009 : vente de tout bien à usage d’habitation dont l’installation a plus de 15 ans ;
• 1er juillet 2017 : location des logements situés dans un immeuble collectif dont le permis de construire date d’avant 1975 ;
• 1er janvier 2018 : location de tous les autres logements.

À la vente, c’est le vendeur ou son mandataire désigné (agence immobilière, notaire…) qui est responsable de l’exécution du diagnostic électrique et de la remise de son compte-rendu aux acheteurs.

À la location

L’état de l’installation intérieure d’électricité annexé au bail a une durée de validité de 6 ans, contre 3 ans en vente. Le bailleur est toutefois dispensé de faire réaliser un nouveau diagnostic si le logement a déjà fait l’objet, dans les 6 ans précédant la signature du bail, d’un diagnostic électricité établi dans le cadre d’une vente, d’une attestation de conformité de l’installation ou d’une attestation de mise en sécurité, délivrés par un opérateur certifié. Les points de contrôle et les exigences sont identiques, que le diagnostic soit réalisé pour une vente ou une location.

2. Que contrôle le diagnostiqueur ?

L’état de l’installation intérieure d’électricité porte sur l’ensemble de l’installation électrique du logement et de ses dépendances. Il décrit notamment :

• les matériels électriques inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension,
• les conducteurs non protégés mécaniquement.

C’est à dire l’état visuel, sans démontage, des matériels de distribution électrique (prises, interrupteurs, conjoncteurs, disjoncteurs, fils…) en aval de l’appareil général de commande et de protection (le disjoncteur de branchement), jusqu’aux bornes de raccordement des appareils. Il comprend la vérification du bon fonctionnement des dispositifs de coupure automatique (disjoncteurs différentiels) ainsi que le contrôle du respect des volumes de sécurité électrique dans les pièces disposant d’un point d’eau (cuisine, salle de bain, salle d’eau…).

Normes et certifications

Seul un diagnostiqueur immobilier certifié peut effectuer un diagnostic électricité valide : il est titulaire de la certification nationale, délivrée par un organisme accrédité par le COFRAC (COmité FRançais d’Accréditation). Ni votre fournisseur ni le distributeur d’électricité ne réalisent ce diagnostic réglementaire.

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La réalisation du diagnostic électricité suit la méthodologie définie par l’arrêté du 28 septembre 2017 : la méthode et les points de contrôle sont entièrement décrits dans son annexe, d’accès gratuit, qui ne renvoie plus à l’ancienne norme XP C 16-600.

Le diagnostiqueur est par ailleurs légalement tenu à l’indépendance et à l’impartialité (article L. 271-6 du Code de la construction et de l’habitation) : il ne doit avoir aucun lien, ni avec son client, ni avec une entreprise susceptible de réaliser des travaux sur l’installation qu’il contrôle.

3. Le diagnostic électrique oblige-t-il à faire des travaux ?

Non. Le diagnostic électricité a été mis en place afin de protéger la sécurité des personnes et les intérêts des acquéreurs d’un logement :

• Sécurité des personnes : Les incendies domestiques sont le plus souvent dus à une installation électrique vétuste ou défectueuse. Les incendies domestiques d’origine électrique sont souvent mortels lorsqu’ils surviennent la nuit.
• Intérêts des acquéreurs : Une trop grande vétusté ou un défaut majeur d’une installation électrique peut nécessiter une réfection complète toujours onéreuse.

Les chiffres mesurent à la fois le chemin parcouru et le risque résiduel. Au début des années 1970, la France déplorait environ 200 décès par électrocution chaque année dans les logements ; la sécurisation progressive des installations, notamment la généralisation des dispositifs différentiels 30 mA dans les installations neuves depuis les années 1990 (norme NF C 15-100), a fait chuter ce bilan à 34 décès accidentels en 2022, le nombre de décès ayant encore diminué de moitié entre 2000 et 2011 (baromètre ONSE 2025). Le risque n’a pas disparu pour autant : selon le baromètre 2025 de l’ONSE, 82,6 % des installations électriques de plus de 15 ans comportent au moins une anomalie, avec jusqu’à 6 anomalies en moyenne par diagnostic pour les logements construits entre 1980 et 1990, et l’origine électrique est en cause dans 20 à 35 % des incendies d’habitation.

Le diagnostic électricité n’a pas pour but de mettre aux normes actuelles une installation électrique ancienne, mais de vérifier qu’une installation existante ne présente pas de dangers d’électrisation ni de risques d’incendie.

Le diagnostic électricité n’oblige donc pas le vendeur à effectuer des travaux de réfection. En cas d’anomalie présentant un danger, le diagnostiqueur la signale expressément dans son rapport au titre de son devoir de conseil et recommande de faire intervenir un électricien sans délai.

4. Combien coûte un diagnostic électrique ?

Le prix d’un diagnostic électricité effectué par un diagnostiqueur immobilier certifié va de 60 € à 150 € pour un appartement classique d’une surface moyenne (fourchette de marché). Ce prix peut être majoré dans le cas des grandes surfaces et pour les maisons individuelles, notamment celles ayant des dispositions complexes (combles aménagés, dépendances…). Si le prix du déplacement peut être inclus dans ce tarif, il s’agit généralement d’un déplacement urbain intra-muros, qui peut être majoré dans le cas d’un bien excentré. Il est judicieux de négocier le prix du diagnostic électricité et du déplacement en faisant réaliser le bouquet de diagnostics obligatoires avant-vente en une seule fois par le même diagnostiqueur immobilier.

5. Combien de temps le diagnostic est-il valable ?

La validité de l’expertise suite à un diagnostic électrique est de 3 ans pour une vente et de 6 ans pour une location, à compter de sa date de réalisation. L’acheteur d’un bien immobilier peut ainsi fournir le document de diagnostic électrique obtenu de l’ancien propriétaire s’il décide de revendre son bien, tant que le rapport date de moins de 3 ans.

6. Que risque-t-on sans diagnostic électrique ?

Le défaut de réalisation du diagnostic électricité obligatoire engage la responsabilité civile et pénale du responsable de son exécution (vendeur ou mandataire de vente) ayant mis en danger la sécurité des personnes.

L’absence de fourniture du diagnostic électricité lors de la conclusion de la vente prive le vendeur de la possibilité de s’exonérer de la garantie des vices cachés.

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L’acheteur peut alors :

• faire annuler la transaction sans pénalité,
• faire diminuer le montant payé pour la vente conclue,
• demander des dommages-intérêts au vendeur.

Nos conseils et astuces

Conseil aux acheteurs : Nouvel acheteur d’un bien immobilier, demandez une copie du diagnostic électricité et lisez-la avant de signer : les anomalies relevées vous donnent une base concrète pour négocier le prix ou planifier les réparations. Le diagnostic électricité n’empêche pas la mise en service du courant ; seule une installation neuve ou entièrement rénovée exige une attestation de conformité Consuel avant son premier raccordement.

Conseil aux vendeurs : Envisagez dès le départ avec le diagnostiqueur immobilier l’éventualité d’une contre-visite en cas de défauts à réparer entre ses deux passages, plutôt que présenter aux acheteurs un diagnostic électricité comportant trop de remarques.

Astuce : Avant de faire effectuer votre diagnostic électricité, vérifiez le bon état des prises et des interrupteurs ainsi que le fonctionnement du disjoncteur différentiel afin d’éviter des remarques bénignes mais qui figureront sur le compte-rendu.