Diagnostic Loi Carrez

131 m² annoncés, 104 m² réels : trop tard pour agir contre le vendeur, l’acheteuse de cet appartement a tout de même obtenu que le diagnostiqueur indemnise les frais bancaires et la commission d’agence payés en trop pour 27 m² fantômes (Cass. 3e civ., 2 juin 2016, n° 15-16.967). Voilà ce qui se joue avec le mesurage loi Carrez : la surface privative exacte d’un lot de copropriété, à mentionner dans le compromis puis dans l’acte de vente (l’attestation de mesurage y est annexée en pratique). Une erreur de mesure ou l’absence de mention de la superficie loi Carrez engage la responsabilité du vendeur, avec des recours possibles de l’acquéreur pendant un an.

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1. Quand le mesurage loi Carrez est-il obligatoire ?

Le mesurage loi Carrez a été mis en place afin de protéger les intérêts des acquéreurs d’un bien immobilier lorsque celui-ci fait partie d’une copropriété. Il a pour but de préciser la superficie exacte des parties privatives (à l’usage exclusif du copropriétaire) acquises lors de l’achat d’un lot de copropriété qui contient des parties communes (à l’usage de tous les copropriétaires).

L’obligation de fournir un mesurage loi Carrez s’applique à toute vente d’un lot de copropriété, qu’il s’agisse d’une :

• copropriété verticale : réunion de locaux ou d’appartements dans un immeuble
• copropriété horizontale : ensemble de maisons formant chacune un lot, le terrain d’assiette restant partie commune. À ne pas confondre avec le lotissement, simple division foncière où chaque acquéreur est plein propriétaire de sa parcelle : la loi Carrez ne s’y applique pas

et à tous types de locaux :

• à usage d’habitation
• à usage commercial
• à usage professionnel

En revanche, la loi Carrez ne s’applique ni aux ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA), ni aux ventes sur plan, ni aux terrains à bâtir, ni aux maisons individuelles hors copropriété.

L’obligation de mentionner la superficie pèse sur le vendeur du bien immobilier, et sur lui seul. L’agent immobilier mandaté pour la vente n’en est pas débiteur : la jurisprudence le met hors de cause dès lors que le mesurage a été confié à un professionnel.

2. Comment se calcule la surface loi Carrez ?

Le mesurage loi Carrez répond aux obligations légales de prise en compte des surfaces privatives d’un lot de copropriété :

« Surface de planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de porte et de fenêtres. A l’exclusion des surfaces des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1.80 mètres ».

Toutefois, les caves, les garages, les emplacements de parking ou les lots d’une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte dans le calcul du mesurage loi Carrez sauf en cas de réunion de plusieurs lots dont certains sont inférieurs à 8 m2, où il faut tenir alors compte de la superficie de l’ensemble des locaux réunis en lots y compris ceux inférieurs à 8 m2.

Locaux transformés : ce qui compte, c’est l’état au jour de la vente

Que faire d’un balcon fermé, d’un garage devenu bureau ou de combles aménagés depuis l’achat ? La Cour de cassation a tranché : tout local clos et couvert au moment de la vente doit être compté dans la superficie du lot vendu, même si l’acte d’acquisition initial ne mentionnait pas ces parties. Les juges retiennent la « réalité matérielle » du bien au jour de la transaction : un sous-sol transformé en bureau ou un balcon devenu pièce habitable entrent dans le mesurage ; à l’inverse, une pièce d’habitation transformée en garage en sort.

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3. Qui peut réaliser le mesurage loi Carrez ?

Si la loi n’impose pas de certification pour effectuer un mesurage loi Carrez, le recours à un diagnostiqueur immobilier certifié est un gage de sécurité dans l’exactitude du mesurage. Attention à une idée reçue tenace : le vendeur reste seul débiteur de la diminution du prix envers l’acquéreur (article 46 de la loi du 10 juillet 1965). Confier le mesurage à un professionnel ne l’exonère pas de cette obligation légale.

L’intérêt du professionnel assuré est ailleurs : il ouvre au vendeur un recours contre le diagnostiqueur et son assurance en responsabilité civile professionnelle. Un recours partiel toutefois : la Cour de cassation refuse de voir dans la restitution du trop-perçu un préjudice indemnisable et n’indemnise que la perte de chance d’avoir vendu au même prix une surface moindre. Un vendeur qui mesure lui-même se prive, lui, de tout recours : au vu des sommes en jeu en cas d’erreur de surface, c’est la vraie valeur de la prestation.

4. Que risque-t-on en cas d’erreur ou d’absence de mesurage ?

L’absence de mention de la superficie loi Carrez dans l’acte de vente ouvre à l’acquéreur une action en nullité de l’acte, qu’il peut intenter au plus tard dans le mois qui suit la signature de l’acte authentique.

Une superficie réelle inférieure de plus de 5 % à la surface exprimée dans l’acte ouvre à l’acquéreur une action en diminution du prix de vente, en proportion de la différence constatée.

L’acquéreur dispose d’une année à compter de l’acte authentique de vente pour exercer cette action en diminution du prix.

Qui est responsable en cas d’erreur ?

La jurisprudence a précisé qui paie quoi lorsqu’un mesurage se révèle faux. Dans une affaire tranchée par la Cour de cassation (3e civ., 2 juin 2016, n° 15-16.967), une acheteuse avait acquis un appartement annoncé à 131 m² (surface calculée par un diagnostiqueur) qui n’en faisait en réalité que 104 :

• L’agent immobilier a été mis hors de cause : il n’a ni la compétence ni l’obligation de vérifier un mesurage déjà effectué par un professionnel ;
• L’action en diminution du prix a été déclarée irrecevable : l’acheteuse l’avait engagée deux ans après l’acte authentique, alors que le délai d’un an (article 46 de la loi du 10 juillet 1965) est un délai de forclusion, insusceptible de suspension ;
• C’est le diagnostiqueur qui a été condamné, au titre de sa responsabilité professionnelle, à indemniser les préjudices annexes causés par la surface erronée : frais bancaires de l’emprunt surdimensionné et surcoût de commission d’agence. La fraction de prix payée en trop, elle, n’a pas été remboursée : sa restitution relève de la seule action en diminution du prix contre le vendeur, ici forclose.

Deux enseignements : les vendeurs doivent conserver les attestations fournies par le diagnostiqueur, et les acheteurs ne doivent pas attendre plus d’un an après l’achat pour faire vérifier l’exactitude d’un mesurage loi Carrez.

Le piège des parties communes annexées : l’état descriptif de division

Autre risque méconnu : compter dans le mesurage des pièces dont on n’a que la jouissance et non la propriété. La Cour de cassation a ainsi condamné un vendeur à rembourser aux acquéreurs, plus de deux ans après la vente, une grande partie du prix : des parties communes annexées de fait avaient été intégrées à la description du bien et comptées dans la superficie. Le diagnostiqueur, lui, a été exonéré de toute responsabilité car il avait pris soin de préciser que son mesurage était établi « sous réserve de la conformité à l’état descriptif de division ». C’est en effet l’état descriptif de division (EDD), rédigé lors de la mise en copropriété, qui fait foi pour justifier la propriété des parties privatives de chaque lot.

5. Combien de temps le mesurage est-il valable ?

Le diagnostic de surface loi Carrez est valide sans limitation dès lors que le lot de copropriété n’a pas subi de transformation (agrandissement, pose ou abattement de cloison…).

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6. Carrez, Boutin, surface de plancher : quelle surface pour quel usage ?

Surface privative, surface habitable, surface de plancher… les mètres carrés d’un même bien ne se comptent pas de la même façon selon qu’on le vend, qu’on le loue ou qu’on dépose un permis de construire. Petit aide-mémoire pour éviter les impairs :

• La surface loi Carrez, pour la vente d’un lot de copropriété. Définie par la loi du 18 décembre 1996, c’est la surface de plancher des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches, gaines et embrasures, en excluant les parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m ainsi que les caves, garages, parkings et lots de moins de 8 m² (voir sections précédentes).
• La surface habitable « loi Boutin », pour la location. Imposée par la loi du 25 mars 2009, elle figure obligatoirement au bail d’un logement loué à titre de résidence principale, vide ou meublé, régi par la loi du 6 juillet 1989 (les baux commerciaux, les locations saisonnières et les résidences secondaires ne sont pas concernés). Son mode de calcul est proche du mesurage Carrez, mais plus restrictif : sont en outre exclus les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas et dépendances. Pour le détail, consultez notre page sur l’attestation de surface habitable Loi Boutin.
• La surface de plancher, pour l’urbanisme. Depuis le 1er mars 2012, elle remplace les anciennes SHOB et SHON dans les demandes de permis de construire et les déclarations préalables. Elle correspond à la somme des surfaces de chaque niveau clos et couvert, mesurée au nu intérieur des façades (l’épaisseur des murs et des isolants n’est donc pas comptée), déduction faite notamment des surfaces sous 1,80 m de hauteur, des vides et trémies d’escaliers et d’ascenseurs, des aires de stationnement, des combles non aménageables, des locaux techniques et des caves ou celliers sans ouverture sur l’extérieur (article R. 111-22 du code de l’urbanisme). Elle ne sert qu’aux autorisations d’urbanisme et n’a pas sa place dans un acte de vente ou un bail.

Et la maison individuelle hors copropriété ? Elle n’est soumise à aucun mesurage obligatoire à la vente. Attention toutefois : toute surface mentionnée dans un document de vente doit être exacte sous peine de litige avec l’acquéreur, sauf clause de non-garantie de surface stipulée dans l’acte (Cass. civ. 3e, 19 mai 2016, n° 15-11.073).

7. Combien coûte un mesurage loi Carrez ?

Le prix d’un mesurage loi Carrez effectué par un diagnostiqueur immobilier certifié va de 60 € à 150 € pour un appartement classique d’une surface moyenne (fourchette de marché). Ce prix peut être minoré pour les petites surfaces d’un seul tenant et majoré dans le cas des surfaces complexes (mezzanines, dépendances, duplex, souplex…) et les maisons individuelles. Si le prix du déplacement peut être inclus dans ce tarif, il s’agit généralement d’un déplacement urbain intra-muros, qui peut être majoré dans le cas d’un bien excentré. Il est judicieux de négocier le prix du diagnostic et du déplacement en faisant réaliser le bouquet de diagnostics obligatoires avant-vente en une seule fois par le même diagnostiqueur.

Nos conseils et astuces

Conseil aux acheteurs:

Nouvel acheteur d’un bien immobilier situé dans une copropriété, faites réaliser un nouveau mesurage loi Carrez dans l’année qui suit votre acquisition. Ce mesurage effectué par un autre diagnostiqueur immobilier pourra, en cas d’erreur sur le précédent, vous faire économiser (beaucoup) d’argent.

Conseil aux vendeurs:

Si vous souhaitez revendre un bien immobilier dont vous possédez le mesurage loi Carrez initial, qui vous dit qu’il n’est pas entaché d’une erreur qui engagera votre responsabilité ? Refaire un mesurage loi Carrez par un diagnostiqueur immobilier certifié toujours en activité vous apportera une garantie en responsabilité civile.

Pensez également à remettre au diagnostiqueur l’état descriptif de division (EDD) de la copropriété, après en avoir vérifié la mise à jour auprès de votre syndic : c’est le seul moyen de garantir que le mesurage ne comptera que les parties privatives dont vous êtes réellement propriétaire, et non des parties communes annexées dont vous n’avez que la jouissance (voir section 4).