Diagnostic DPN (Diagnostic de Performance Numérique)

L'ADSL vit ses dernières années : le réseau cuivre ferme commune par commune et s'éteindra totalement d'ici 2030. Pour un candidat à l'achat ou à la location, savoir si un logement est raccordable à la fibre, condamné à basculer vers la 4G/5G fixe ou déjà équipé d'une prise optique n'est plus un détail : c'est souvent une condition d'installation, télétravail oblige. Le Diagnostic de Performance Numérique (DPN), aussi appelé diagnostic internet, dresse cet état des lieux : il vérifie les équipements présents dans le bien et les offres de raccordement auxquelles l'adresse est éligible. Au résultat, un argument de vente ou de location parfois décisif.

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1. Le DPN est-il obligatoire ?

Le diagnostic internet ou diagnostic numérique est le seul diagnostic qui ait été mis en place par les diagnostiqueurs immobiliers et non par les pouvoirs publics.

Il n'existe aucune obligation de faire réaliser ou de produire auprès des acheteurs et locataires d'un bien immobilier un diagnostic de performance numérique. C'est la demande des locataires et futurs propriétaires qui a fait naître ce diagnostic : beaucoup de vendeurs et de bailleurs ignorent quel type de raccordement leur bien peut recevoir, alors que les candidats veulent le savoir avant même la visite.

Une seule obligation voisine existe, pour le neuf : le décret n° 2016-1083 du 3 août 2016 impose dans les logements des immeubles collectifs neufs une installation intérieure en fibre optique, avec un nombre de prises de communication fixé selon la taille du logement ; le décret n° 2016-1182 du 30 août 2016 (codifié au Code de la construction et de l'habitation) étend cet équipement en fibre à tous les bâtiments neufs, maisons individuelles comprises, pour les permis déposés à compter du 1er octobre 2016. Dans l'ancien, aucune obligation : le DPN reste le seul moyen d'annoncer aux candidats des informations vérifiées sur le raccordement.

2. Que contient un diagnostic de performance numérique ?

Le DPN a pour but de vérifier, aussi bien dans le bien immobilier lui-même qu'auprès des opérateurs, quel type de connexion est disponible et quel débit maximal est atteignable à l'adresse. Son bilan indique :

• de quels équipements le bien dispose déjà (prise téléphonique, réseau RJ45, connecteur fibre...) ;

• à quelles offres de raccordement le logement est éligible : fibre optique (FttH), 4G/5G fixe, internet par satellite, ou cuivre (ADSL/VDSL) tant qu'il subsiste dans la commune ;

• le débit maximal atteignable en fonction des équipements et des contraintes des opérateurs.

Le bilan du DPN peut alors être présenté aux futurs acquéreurs et locataires, qui savent d'emblée si le bien est compatible avec leur opérateur actuel ou s'ils peuvent souscrire une offre leur garantissant un débit suffisant pour leurs usages.

Le déroulement du DPN

Le diagnostic internet se déroule en deux phases. Le diagnostiqueur immobilier commence par recenser les dispositifs de connexion présents dans le bien (prise téléphonique, réseau RJ45, connecteur fibre...) et dresse l'inventaire des équipements susceptibles de recevoir les différents types de connexion ; il enquête ensuite auprès des opérateurs pour déterminer les offres et le débit maximal auxquels le bien est éligible, en fonction des installations et du calendrier de déploiement de la zone.

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3. Pourquoi la connexion est-elle devenue un critère décisif ?

Parce que la connexion est devenue un critère de choix d'un logement à part entière : dans les enquêtes menées auprès des candidats à l'achat ou à la location, une large majorité juge la qualité de la connexion internet essentielle dans le choix de son futur logement, une proportion qui se vérifie autant en zone rurale qu'en ville. Le développement du télétravail et des activités indépendantes exercées à domicile a encore renforcé cette exigence : pour un télétravailleur ou un autoentrepreneur, une connexion haut débit fiable n'est pas un confort mais une condition d'installation, et son absence est un frein direct à l'achat comme à la location.

Publier dans l'annonce une information vérifiée sur le raccordement (technologie disponible, débit, présence d'une prise fibre) peut ainsi faire préférer un bien connectable à un autre qui ne l'est pas.

4. Que change la fermeture du réseau cuivre d'ici 2030 ?

C'est l'actualité qui redonne tout son intérêt au DPN. Le réseau téléphonique en cuivre, qui supporte l'ADSL depuis plus de vingt ans, est en cours de fermeture définitive : l'opérateur historique le débranche par lots de communes, sous le suivi de l'ARCEP, avec une extinction totale programmée d'ici 2030. Concrètement :

• dans une commune où le cuivre est fermé, plus aucun abonnement ADSL ne peut être souscrit ni conservé ;

• un logement raccordable à la fibre bascule vers une offre fibre, généralement sans difficulté ;

• un logement non raccordable à la fibre doit se tourner vers la 4G/5G fixe ou le satellite, avec des débits et des conditions différents.

Pour un vendeur ou un bailleur, connaître et annoncer la situation exacte du bien (fibre disponible ? cuivre encore actif ? quelle alternative ?) devient un vrai sujet de transparence : c'est précisément ce que documente le DPN. Un acquéreur qui découvre après l'emménagement que l'ADSL disparaît sans alternative fibre à l'adresse vit une très mauvaise surprise, surtout s'il télétravaille.

5. Comment vérifier soi-même l'éligibilité de son adresse ?

Avant même de mandater un professionnel, chacun peut consulter gratuitement la carte « Ma connexion internet » publiée par l'ARCEP : en saisissant l'adresse exacte du logement, elle affiche les technologies d'accès disponibles (fibre, cuivre, 4G/5G fixe, satellite) et les débits attendus. Les tests d'éligibilité des opérateurs apportent le même service, offre par offre.

La limite de ces outils : ils décrivent l'éligibilité théorique de l'adresse, pas l'état réel du logement. Le DPN complète cette information en vérifiant sur place l'installation intérieure (prise fibre déjà posée, réseau RJ45, état du câblage), ce qui évite les mauvaises surprises entre « la rue est fibrée » et « l'appartement est raccordé ».

6. Combien coûte un DPN ?

Le prix d'un DPN peut varier d'un diagnostiqueur immobilier à l'autre mais en règle générale il est volontiers offert lors de la réalisation du bouquet de diagnostics immobiliers obligatoires avant-vente ou avant-location. Il est utile de demander à un diagnostiqueur immobilier s'il réalise ou non le DPN gracieusement avant de le mandater pour réaliser d'autres diagnostics immobiliers dans son bien. Facturé seul, son prix est libre.

7. Conseils et astuces DPN

Nos conseils et astuces

Conseil aux acheteurs et locataires:

Demandez le DPN, ou au minimum une capture de la carte ARCEP pour l'adresse, avant même de vous déplacer pour visiter un bien. Il est navrant d'avoir à renoncer à un coup de cœur en raison d'un manque de connexion indispensable à une activité professionnelle à domicile.

Conseil aux vendeurs et bailleurs:

Les diagnostiqueurs immobiliers soucieux de vos intérêts proposent généralement d'effectuer gratuitement un DPN lors de la réalisation d'autres diagnostics. N'hésitez pas à comparer les diagnostiqueurs entre eux avant d'en mandater un.

Astuce :

Publiez dans vos annonces le bilan du DPN, en précisant si le logement est déjà raccordé à la fibre : à l'approche de la fermeture du réseau cuivre, c'est un critère de choix qui peut faire la différence entre deux biens comparables.