Expertise mérule : quand l’état parasitaire ne suffit plus

On sait que le diagnostic termite est en fait un état parasitaire non limité aux seuls termites mais étendu à la recherche et au signalement de tous les parasites du bois et de la construction. Toutefois, cette recherche de la présence d’insectes xylophages ou à larves xylophages et de champignons comme la mérule se limite aux seules traces apparentes, visibles sans démontage. C’est à partir du moment où un état parasitaire signale une telle infestation que des mesures doivent être prises au plus vite. Un candidat à l’achat ne devrait pas s’engager avant que l’importance et l’étendue des dégâts n’aient été estimées, car le risque pris est bien souvent disproportionné. Il faudrait avant tout faire conduire une expertise mérule (ou termites, vrillettes, capricornes) pour chiffrer le coût et la durée des réparations. Mais alors, qui doit mener cette expertise ? Le vendeur ou son agent immobilier ?

Les limites de l’état parasitaire et la responsabilité du diagnostiqueur

Tout diagnostiqueur immobilier mandaté pour conduire un diagnostic termite ou un état parasitaire est tenu de signaler les éventuelles traces décelées de parasites du bois et de la construction. Mais attention, car ainsi qu’il est tenu de le signaler, son investigation se limite aux endroits accessibles et sans démontage. C’est pourquoi le professionnel aura soin de stipuler sur son bilan de diagnostic des réserves relatives aux parties investiguées et à celles qui n’ont pas pu l’être. Au cas où un acquéreur découvrirait après l’achat la présence de mérule ou d’autres parasites, il ne pourra pas mettre en cause la responsabilité du diagnostiqueur si ce dernier en a soulevé la présence possible ou la trace apparente.

Or, la mérule (ou plutôt les mérules, car il en existe diverses sortes) se développe loin de la lumière et des aérations, dans les recoins cachés à la vue directe du diagnostiqueur ou inaccessibles à un simple contrôle visuel. Surnommée la lèpre du bâti, la mérule est capable de traverser des isolants et des murs en béton, ruinant une construction et s’étendant jusque dans les constructions attenantes à une maison infestée. Tant qu’il rencontre des conditions de température et d’humidité satisfaisantes, le champignon peut proliférer, le plus souvent à l’abri des regards, dans des zones inaccessibles de la construction. Rendre compte sur l’état parasitaire de l’absence de mérule visible n’écarte donc pas l’existence du risque au sein de la construction.

Mérule : une obligation d’information, pas de diagnostic obligatoire

Bien qu’introduit par la loi ALUR de 2014, le risque mérule n’impose aucune obligation de réalisation d’un diagnostic mérule lors d’une vente immobilière, et c’est toujours le cas en 2026. C’est la différence essentielle avec d’autres risques comme le plomb et l’amiante, dont les diagnostics sont obligatoires en fonction de l’ancienneté de la construction, ou le risque termites, qui dépend de la situation éventuelle du bien en zone déclarée infestée par arrêté préfectoral. En regard du risque mérule, le propriétaire vendeur et l’agent immobilier mandataire de vente ne sont soumis qu’à une obligation d’information de l’acquéreur sur une infestation actuelle ou ancienne du bien vendu, dans les zones délimitées par arrêté préfectoral.

Si la législation considère (à tort ou à raison) que le risque termites n’existe que dans certaines zones, le risque mérule peut apparaître quasiment sur tout le territoire, en fonction non plus de la localisation mais plutôt de l’état de la construction. C’est ainsi que dans les zones non déclarées à risque termites, aucun état parasitaire n’est obligatoire avant-vente et que la mérule peut proliférer en toute ignorance de la part du vendeur et surtout de l’acquéreur. Face à l’augmentation des sinistres liés à des constructions contaminées, la FIDI (Fédération Interprofessionnelle du Diagnostic Immobilier) milite d’ailleurs auprès des pouvoirs publics pour que soit créé un « diagnostic réglementaire spécifiquement dédié aux mérules, qui soit encadré méthodologiquement et certifié » (source immobilier.leFigaro), sans succès à ce jour.

État parasitaire ou expertise mérule : deux niveaux d’investigation

Il est fait une différence entre un état parasitaire (dont la mérule) limité aux parties visibles et accessibles sans démontage, dépose ni sondage destructif, et une expertise parasitaire (l’expertise mérule) avec dépose, démontage et sondages destructifs. Pour la mérule, un simple diagnostic ne peut écarter totalement le risque d’une présence dissimulée que seule une expertise avec sondages et démontages pourrait révéler.

On considérera qu’un état parasitaire est « positif » dès lors qu’il signale la présence ou la trace de parasites du bois et de la construction. Qu’il s’agisse de termites, capricornes, vrillettes ou mérules, le risque revient au même puisqu’il faudra en mesurer l’étendue et l’ampleur des dégâts avant de procéder à la vente ou à l’achat. C’est pourquoi, en cas d’état parasitaire « positif », il ne devrait pas y avoir transaction sans que ne soit réalisée une expertise préalable visant à rechercher l’infestation au-delà des parties investiguées par le diagnostiqueur. C’est-à-dire une expertise obligatoirement destructrice, puisqu’il faudra soulever des revêtements et des planchers, déshabiller et sonder des parois, voire ouvrir un accès aux charpentes et poutres masquées. Cette expertise peut aussi être ordonnée par un juge en cas de litige après la vente : on parle alors d’expertise mérule judiciaire, confiée à un expert inscrit près la cour d’appel.

Qui doit commander (et payer) l’expertise ?

Bien évidemment, cette expertise aura un coût et fera des dégâts dans le bien immobilier. Deux aspects qui rebuteront tout vendeur voyant ainsi fondre ses revenus tirés de la vente. Puisque l’agent immobilier en charge de la vente n’a pas à supporter des frais sur un bien dont il n’est pas propriétaire, il ne peut qu’exhorter le vendeur à engager ce processus, sous menace de se retirer de l’opération. Quant à attirer l’attention de l’acquéreur sur le montant prévisionnel des travaux, cela lui sera impossible tant qu’une expertise n’aura pas été conduite afin d’en chiffrer le coût.

Attention aux responsabilités en jeu : si le vendeur ou l’agent immobilier n’ont pas fait réaliser les diagnostics obligatoires requis, ou s’ils en ont dissimulé les résultats à l’acquéreur, leur responsabilité pourra être engagée. Pour le vendeur, il s’agira de sa responsabilité au titre du vice caché, qui entraîne l’annulation de la vente ou le paiement des opérations nécessaires à la remise en état du bien ; pour l’agent immobilier, ce sera un manquement à son devoir de conseil et d’information qui entraînera l’indemnisation de l’acquéreur.

A savoir : Un cas concret illustre bien ce fait. Un agent immobilier avait connaissance de la présence de pourriture cubique (mérule) par le signalement fait par l’opérateur de diagnostic technique. Mais en plus de s’être abstenu de toute investigation complémentaire, cet agent professionnel de l’immobilier n’a pas rempli ses responsabilités de devoir et de conseil, en arguant de l’absence de toute réaction des acquéreurs (profanes en la matière) à la lecture du rapport de l’opérateur technique. C’est ainsi que l’agent immobilier a été condamné à verser aux acquéreurs plus de 82 000 € de frais, indemnités et dommages et intérêts. Source onb-france

Le conseil : lire les rapports et réclamer un état parasitaire même hors zone

L’enseignement qu’il faut en tirer est que bien trop souvent les candidats à l’achat d’un bien immobilier ne lisent qu’en diagonale les bilans des diagnostics immobiliers. Même s’il appartient aux agents immobiliers et aux notaires de répondre à leurs interrogations, il n’est pas inutile en cas de doute de contacter le diagnostiqueur ayant conduit les diagnostics afin d’obtenir des précisions toujours utiles. Ceci est particulièrement recommandé pour l’État des Risques, qui engage leur sécurité et celle de leur bien, pour un état parasitaire ou un diagnostic amiante positifs qui peuvent entraîner des frais importants, ainsi que, à moindre échelle, pour un diagnostic électrique.

Enfin, puisque l’état parasitaire n’est obligatoire que dans les zones déclarées infestées par les termites, il appartient à tout candidat acquéreur, ou au notaire, de réclamer un état parasitaire du bien même si celui-ci est situé hors zone termites : c’est le seul moyen de faire apparaître dans le dossier une probabilité faible, moyenne ou élevée de présence de mérule, avant de s’engager.