L’état parasitaire relatif à la présence de termites n’est obligatoire dans le DDT (Dossier de Diagnostics Techniques) avant-vente que pour les biens immobiliers (construits ou non) implantés dans une zone déclaré comme infestée par les termites. Bien que ce diagnostic immobilier d’état parasitaire ne se limite pas aux termites puisqu’il englobe la détection de tous les parasites du bois et de la construction (insectes et champignons), il reste, pour la mérule, limité aux seules traces apparentes visibles sans démontage. Ainsi, tant que la mérule n’est pas apparente ou en l’absence d’un précédent traitement anti-mérule, il est considéré que la mérule est absente de la construction. Or, la mérule ou plutôt les mérules, car il en existe diverses sortes, se développent loin de la lumière et des aérations, dans les recoins cachés à la vue directe du diagnostiqueur ou inaccessibles à un simple contrôle visuel. Ainsi, rendre compte sur l’état parasitaire de l’absence de mérule visible n’écarte pas l’existence du risque au sein de la construction. C’est parce que de plus en plus de maisons anciennes apparaissent gravement infestées par les mérules, qu’il est question de créer une obligation de diagnostic mérule indépendante de celle du diagnostic termites ce qui étendrait l’obligation d’état parasitaire à tout le territoire pour la vente d’un bien immobilier construit.
Différence de risques entre mérule et termites
Bien qu’introduit par la loi ALUR de 2014, le risque mérule n’impose aucune obligation de réalisation d’un diagnostic mérule lors d’une vente immobilière. C’est la différence essentielle avec d’autres risques comme le plomb et l’amiante qui sont obligatoires en fonction de l’ancienneté de la construction ou le risque termites qui dépend de la situation éventuelle du bien en territoire infesté (selon arrêté préfectoral).
En regard du risque mérule, le propriétaire vendeur et l’agent immobilier mandataire de vente ne sont soumis qu’à une obligation d’information de l’acquéreur sur une infestation actuelle ou ancienne du bien vendu.
Si la législation considère (à tort ou à raison) que le risque termites n’existe que dans certaines zones à l’exclusion de toutes les autres (..?), le risque mérule peut apparaître quasiment sur tout le territoire en fonction non plus de la localisation mais plutôt de l’état de la construction.
Nota : Sur le portail officiel service-public.fr aucune différence n’est faite entre état parasitaire et diagnostic termite. Il n’y est évoqué qu’un ‘état parasitaire relatif aux termites‘ durant lequel le diagnostiqueur immobilier doit constater l’éventuelle présence de parasites du bois et de la construction (insectes, champignons et moisissures).
Or, c’est cette occurrence de risque termites qui seule déclenche l’obligation de conduire un ‘état parasitaire relatif à la présence de termites’. C’est ainsi que dans les zones non déclarées à risque termites, aucun état parasitaire n’est obligatoire avant-vente et que la mérule peut proliférer en toute ignorance de la part du vendeur et surtout de l’acquéreur.
Rappel : Surnommée la lèpre du bâti, la mérule est capable de traverser des isolants et des murs en béton, ruinant une construction et s’étendant jusque dans les constructions attenantes à une maison infestée. Tant qu’il rencontre des conditions de température et d’humidité satisfaisantes, le champignon peut proliférer, le plus souvent à l’abri des regards, dans des zones inaccessibles de la construction.
Créer une obligation de diagnostic mérule ?
Le problème de l’infestation de maisons par la mérule est grave et s’étend. On constate une importante augmentation du nombre de sinistres liés à des constructions contaminées par la mérule. C’est pourquoi la FIDI (Fédération Interprofessionnelle du Diagnostic Immobilier) agit auprès des pouvoirs publics pour que soit créé un « diagnostic réglementaire spécifiquement dédié aux mérules, qui soit encadré méthodologiquement et certifié » source immobilier.leFigaro
Mais si une obligation de diagnostic mérule venait à être promulguée, il faudrait savoir de quel diagnostic mérule il serait question. De nos jours, il est fait une différence entre un état parasitaire (dont la mérule) limité aux parties visibles et accessibles sans démontage, dépose ni sondage destructif et une expertise parasitaire avec dépose, démontage et sondages destructifs.
Or, pour la mérule, un simple diagnostic ne peut écarter totalement le risque d’une présence dissimulée que seule une expertise avec sondages et démontages pourrait révéler. Mais le coût n’en sera forcément pas le même ; il faudra de surcroît réparer le bien immobilier des dégâts dus aux sondages et démontages destructifs de l’expertise…. Cruel dilemme entre l’incertitude des acquéreurs et le le coût financier pour le vendeur !
Ou étendre l’état parasitaire à tout le territoire ?
Définir une obligation d’un diagnostic mérule ou pire d’une expertise mérule avant-vente à toute construction semble démesuré.
Toute construction saine, bien réalisée, suffisamment aérée et sans infiltration n’est pas réellement sujette à une infestation par la mérule et ne devrait pas être soumise à une obligation de diagnostic spécifique mérule ou pire d’expertise mérule .
Par contre, étendre l’obligation d’état parasitaire à tout le territoire permettrait de faire apparaître dans tout dossier de diagnostics techniques (DDT) obligatoire avant-vente la probabilité faible, moyenne ou élevée d’une présence de mérule.
En attendant, il appartient à tout candidat acquéreur éventuellement ou au notaire de réclamer un état parasitaire du bien même si celui-ci est situé hors zone infestée par les termites.
