Passoires thermiques : la location, c’est terminé !

Notre pays comme tous ses voisins européens doit faire face à de lourds enjeux climatiques pour atteindre la neutralité carbone prévue en 2050. En s’engageant à réduire ses émissions de gaz à effet de serre, l’État contraint les propriétaires à améliorer l’efficacité énergétique de leur patrimoine. L’interdiction de louer les passoires thermiques, ces logements classés F et G par leur DPE, entre progressivement en vigueur, selon les volontés de la loi Climat et résilience adoptée en 2021.

Une mesure progressive encadrée par la loi Climat et Résilience

La loi Climat et Résilience a été votée en août 2021. C’est elle qui a gelé les loyers des passoires thermiques en août 2023, c’est elle aussi qui exclut progressivement du marché locatif les logements les plus énergivores. Depuis ce 1^er janvier 2025, la location des appartements et maisons notés G par leur diagnostic de performance énergétique n’est plus possible, ces passoires thermiques sont désormais jugées indécentes au regard des critères fixés par la réglementation. À partir de 2028, les logements classés F devront également être retirés du marché locatif. Puis, à compter de 2034, l’interdiction s’étendra aux logements classés E. Ainsi, ce calendrier impose aux propriétaires une échéance pour rénover leurs biens, sous peine de ne plus pouvoir les louer. Cependant, ce n’est pas une interdiction totale de louer : les logements peuvent toujours être occupés sous certaines conditions, mais les locataires devront faire face à des charges énergétiques élevées, et les propriétaires auront l’obligation d’améliorer la performance énergétique des bâtiments avant de pouvoir signer un nouveau bail.

La précarité énergétique, un constat alarmant

La précarité énergétique est une problématique croissante en France, touchant un nombre significatif de ménages. Elle désigne la situation où un foyer rencontre des difficultés à satisfaire ses besoins énergétiques essentiels, que ce soit pour se chauffer, s’éclairer ou cuisiner, en raison de ressources insuffisantes ou de conditions d’habitat inadaptées. Selon l’Observatoire National de la Précarité Énergétique (ONPE), environ 3,1 millions de ménages étaient concernés par la précarité énergétique en 2021, soit près de 12 % des foyers français. Ce chiffre a augmenté ces dernières années, sous l’effet combiné de la hausse des prix de l’énergie et d’une stagnation des revenus pour une partie de la population. Les ménages modestes sont particulièrement vulnérables : en 2021, plus de 70 % des ménages précaires avaient des revenus inférieurs à 20 000 euros par an. Les personnes âgées, souvent locataires de logements mal isolés, et les familles monoparentales sont également surreprésentées parmi les victimes de ce phénomène. Plusieurs causes sont imputables à ce phénomène social dont on entend de plus en plus parler :

• La hausse des coûts de l’énergie : le prix de l’électricité et du gaz a augmenté respectivement de 40 % et 50 % en France entre 2010 et 2023, impactant lourdement les foyers les plus fragiles.
• Un parc immobilier mal isolé : le parc résidentiel français compte aujourd’hui plus de cinq millions de passoires thermiques, peut-être même beaucoup plus. Ces classes F et G du DPE sont plus fréquemment retrouvées dans les maisons individuelles que dans les appartements en copropriété. Toutefois, la rénovation des copropriétés reste l’une des priorités du gouvernement. L’Anah décline par ailleurs sa prime phare Ma Prime Rénov’ en Ma Prime Rénov’ Copropriété, destinée à la rénovation énergétique des parties communes d’immeubles collectifs.

Essentielle pour préserver la dignité et le confort des locataires, la lutte contre la précarité énergétique est également cruciale pour réduire les émissions de gaz à effet de serre du parc résidentiel. Pour rappel, l’interdiction de louer les logements les plus consommateurs d’énergie et donc ceux qui émettent le plus de CO² concerne aussi, depuis le 21 novembre 2024, les locations saisonnières. Aujourd’hui, un meublé de tourisme situé dans une commune où existe l’autorisation préalable de louer doit justifier d’une performance énergétique notée de A à E maximum par son DPE. Cette fourchette sera réduite de A à D en 2034.

Un marché locatif en difficulté

Certes utile pour accélérer la transition énergétique du parc résidentiel et pour assurer une certaine décence aux locataires, cette interdiction de louer qui s’installe progressivement, couplée à une pénurie de biens immobiliers, met au défi de nombreuses villes françaises. Les villes de la Côte d’Azur ne sont pas épargnées : à Nice par exemple, tout comme à Antibes ou Cannes, on assiste depuis quelques années à une chute des logements proposés à la location. La transition énergétique du bâti, collectif ou individuel, reste un défi de taille à relever par ces trois communes emblématiques du sud de la France. Taux d’intérêts toujours trop élevés, inflation omniprésente, contraintes de rénovation énergétique, autant d’embûches pour les locataires mais aussi les propriétaires qui doivent engager, souvent à grand frais malgré les aides à la rénovation, des travaux coûteux, bien qu’indispensables. Sans compter le nombre toujours très important, notamment dans les villes du littoral, de logements réservés à la location de courte durée.