La Cour de Justice Européenne vient de rendre sa décision ce 22 septembre 2020 et autorise la Ville de Paris d’abord et les autres métropoles et communes par la suite à réglementer voire interdire la location de courte durée. Si la fermeture des frontières puis les différentes mesures de précaution face à la pandémie de Covid avaient déjà mis à mal les propriétaires bailleurs de courte durée, voilà que leur ait donné le coup de grâce. Se basant sur l’argument que «la pénurie de logements destinés à la location de longue durée constitue une raison impérieuse d’intérêt général justifiant une telle réglementation » la Cour de Justice Européenne vient de donner le droit pour une municipalité de soumettre la location de courte durée à autorisation qu’elle accordera ou pas selon son bon vouloir.
Un cadeau aux responsables de la pénurie de logements
Il n’y a pas à trop chercher pour trouver les responsables de cette pénurie de logements de longue durée. Même si quelques municipalités osent encore fustiger les propriétaires qui préfèrent louer en courte durée plutôt qu’en longue durée, les vrais responsables sont ailleurs, plus haut et bien plus haut.
Tout d’abord, si les propriétaires bailleurs préfèrent louer en courte durée plutôt qu’en longue durée c’est principalement pour deux raisons la rentabilité et la sécurité. Avec un taux d’imposition élevé sur les revenus locatifs auquel va s’ajouter la considérable hausse prochaine de la taxe foncière, avec les coûts des diagnostics immobiliers obligatoires avant location et celui des réparations et travaux incombant au bailleur, la rentabilité locative d’un logement loué en longue durée (meublé ou vide) s’est effondrée. Pendant ce temps-là, les plateformes de location de courte durée ont séduit tellement de touristes que la demande a fait grimper le prix à la nuitée sans commune mesure avec le montant d’un loyer ordinaire, notamment lorsque celui-ci est encadré ou plafonné.
Et puis, la sécurité d’une plateforme internationale assumant les éventuels dégâts causés par des locataires, connus, suivis et identifiés se démarque considérablement de celle assurée par certains agents n’ayant pas vraiment le droit de sélectionner un locataire selon les mêmes critères. Sachant en outre combien il peut être difficile pour un propriétaire de bonne foi de récupérer son logement squatté ou occupé sans droit ni titre.
A savoir : Annoncé depuis longue date, il se peut qu’un jour enfin voit le jour un fichier des ‘mauvais locataires’ permettant d’écarter en toute légalité des locataires mauvais payeurs. En attendant, rien ne signale à un bailleur ou à son gestionnaire de bien qu’un nouveau candidat à la location n’est pas en impayé de loyer ou ne vient pas d’être expulsé pour cette raison.
C’est pour cela déjà, que de nombreux propriétaires ont préféré louer leur(s) logement(s) en courte durée qu’en longue durée. De là, un manque de logements dans le parc résidentiel locatif était prévisible.
Des communes responsables d’un manque de logements
Alors d’accord, moins de propriétaires ont mis leurs biens en location longue durée mais cela n’explique pas cette crise du logement qui durerait depuis des décennies en France.
Mais de quelle crise du logement est-il question ? Selon les chiffres de l’INSEE il y aurait en fait bien davantage de logements disponibles en France que de ménages pour les occuper. Mais dans quels bassins d’emploi ? Là est la question avec en plus celles relatives à l’état des logements disponibles et le prix de leur occupation.
Certaines des mêmes municipalités qui s’autorisent à dispenser ou non des permis de louer, et autorisations de mise en location (de courte ou de longue durée) sont peut-être parmi celles ne respectant pas leurs objectifs de production de logements sociaux ; les communes dites “carencées” qui préfèrent payer régulièrement une amende que de construire leur quota de logements sociaux imposé par la Loi SRU.
Et puis, ensuite dans un parc immobilier vieillissant, lorsque la rénovation y compris et surtout la rénovation énergétique n’ont pas été entreprises, des logements deviennent insalubres, indignes ou indécents.
A savoir : Bien que faisant une apparition timide dans les critères de décence d’un logement, la classe énergie minimale du DPE va encore sortir progressivement du parc résidentiel locatif un grand nombre de logements anciens loués par des ménages aux revenus modestes. Ces ménages qu’il faudra bien reloger ailleurs au même montant de loyer n’auront d’autre possibilité de logement que le parc social (HLM) si d’ici là le quota de chaque commune est réellement construit.
Quel avenir pour l’immobilier locatif ?
C’est la question à laquelle il faut réfléchir dès à présent.
Si la possibilité de location de courte durée est fortement réduite par certaines municipalités, les propriétaires devront forcément soit louer leur logement en longue durée soit le vendre.
Conserver la propriété d’un logement sans qu’il soit loué va devenir un gouffre financier tant en raison des charges, que des pénalités (taxe sur les logements vacants) et de la forte augmentation prochaine de la taxe foncière qui risque de devenir dissuasive de la propriété.
Quant à le louer, il faudra prendre en compte les récents et prochains changements entrevus notamment la séquestre par les agents immobiliers du montant du dépôt de garantie, l’obligation ou la forte pression à souscrire une assurance contre les impayés de loyer ainsi que l’évolution de la législation sur le squat.
Dans tous les cas, il est judicieux d’envisager dès à présent l’une ou l’autre solution sachant que chacune réclame quelques diagnostics immobiliers dont il vaut mieux avoir connaissance à l’avance.
Les bilans des diagnostics plomb et amiante, lorsqu’ils sont requis, doivent être connus avant de s’orienter vers la vente ou la mise en location car leurs résultats peuvent entraîner des obligations de travaux. De même par précaution pour les diagnostics électricité et gaz si les installations ont plus de 10 ans. Ensuite, la classe énergie du DPE étant connue, il faut envisager le gain financier possible de son amélioration face à la dépense (minorée des aides à la rénovation énergétique) que ce soit pour augmenter la valeur vénale ou la valeur locative. Dans tous les cas, il vaut toujours mieux prévoir que subir surtout en immobilier.
