Le projet de loi Énergie Climat ayant reçu l’assentiment du Sénat et de l’Assemblée Nationale, rien ne s’oppose plus à sa publication. Ce que prévoit plus ou moins cette loi est d’appliquer au secteur de l’immobilier résidentiel locatif des obligations d’amélioration de la performance énergétique assez comparables à celles imposées à l’immobilier tertiaire. Interdiction de mise en location des passoires énergétiques dans un premier temps, gel des loyers, obligation de recours à un audit énergétique régulier et sanctions pour les bailleurs qui ne respecteraient pas les règles. 3,1 millions de logements en classe F ou G du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) sont concernés car loués par des bailleurs privés. Que faut-il faire en ce cas ? Et que risque t’on à ne pas faire les travaux demandés ?
La réduction obligatoire des consommations énergétiques
Les grands principes généraux visant à réduire l’emprunte carbone et à diminuer les consommations en énergie de l’immobilier prévoient de diminuer de 30 % la consommation d’énergies fossiles en 2030 de l’immobilier résidentiel.
Dans le décret tertiaire (Décret n°2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire)qui oblige à la rénovation énergétique des bâtiments de ce secteur, les objectifs sont un peu plus élevés puisqu’il s’agit alors d’une réduction de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050. Pour entamer le même type d’obligation dans le secteur résidentiel locatif, la loi cherche d’abord à éradiquer les fameuses ‘passoires thermiques’ (logements en classe F & G du DPE) qui, s’ils sont aussi inconfortables l’hiver comme l’été, sont surtout les plus énergivores.
Les bailleurs privés n’auront désormais plus d’autre choix s’ils veulent louer encore leur logement que d’y faire les travaux de rénovation énergétique suffisants pour que le DPE le mentionne à minima en classe E (consommation énergétique inférieure à 331 kWep/m2/an).
Pour mémoire : Lors de la réalisation du DPE qui fait partie intégrante du dossier de diagnostics obligatoire avant mise en location, le diagnostiqueur immobilier a émis une liste de recommandations pour améliorer la performance énergétique du logement. Même si ces recommandations ne sont pas contractuelles et ne seront jamais opposables, elles sont les préconisations d’un expert qu’il faut prendre en compte avant d’entamer des travaux.
L’obligation est imminente puisque la loi s’appliquera à partir de 2021. A compter de ce moment, sera appliqué un gel des loyers des passoires thermiques. C’est à dire qu’un propriétaire ne pourra plus augmenter le loyer lors d’une relocation si son bien est classé en classe F ou G. C’est bien évidemment le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui fera foi (et rappelons qu’il sera opposable dès 2020).
Outre la classe DPE qui doit déjà figurer dans les annonces de vente ou de location, ces dernières devront mentionner en sus le montant prévisionnel des dépenses d’énergie.
Nota : L’ensemble de ces dispositions prévues par la Loi Énergie Climat ne seront pas applicables uniquement aux zones tendues (comme pour l’encadrement et le plafonnement des loyers) mais à tout le territoire.
L’audit énergétique obligatoire
A l’heure actuelle seul le DPE est requis avant vente ou location pour renseigner la classe énergie et la classe énergétique d’un logement. A partir de 2022 c’est un audit énergétique plus poussé que le DPE qui sera requis dans le bouquet de diagnostics immobiliers avant-vente ou avant location d’un logement.
Nota : Il n’est pas encore clairement précisé si les DPE de moins de 10 ans (durée de validité de ce diagnostic) pourront encore être utilisés ou deviendront caducs ce qui obligerait les bailleurs à faire effectuer un audit énergétique en sus du précédent DPE.
Des sanctions sont d’ores et déjà prévues en sus du gel des loyers et d’une future interdiction à la location des passoires thermiques, mais il faudra attendre 2023 pour que celles ci soient précisées et 2028 pour qu’elles deviennent applicables.
Pour mémoire, dans le secteur tertiaire, la sanction pour non respect des obligations de rénovation énergétique applicable à une personne physique (cas du bailleur privé) est de 1 500€ et de 7 500€ s’il s’agit d’une personne morale (SCI par exemple).
