La gestion d’une copropriété implique de nombreuses obligations, notamment en matière d’entretien et de rénovation du bâtiment, surtout dans le domaine de la performance énergétique. Afin d’anticiper les dépenses en copropriété, d’assurer la pérennité de ces immeubles, tout en respectant la réglementation, deux obligations sont imposées aux copropriétaires : le fonds de travaux et le plan pluriannuel de travaux (PPT). Ces dispositifs visent à prévoir et financer les travaux nécessaires à la conservation des parties communes, mais il ne faut pas les confondre avec le budget prévisionnel des dépenses courantes.
Le fonds de travaux en copropriété : une réserve obligatoire
Depuis ce 1er janvier 2025, les copropriétés dont l’achèvement date d’au moins dix années doivent mettre en place un fonds de travaux. Il s’agit en réalité d’une réserve financière destinée à payer les travaux futurs de la copropriété, qui peuvent être indiqués, ou non, dans le PPT. Ce dispositif permet d’éviter aux copropriétaires de devoir faire face à des appels de fonds exceptionnels en cas de réparations importantes.
Un compte bancaire dédié au fonds de travaux
Le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par tous les copropriétaires. Son montant est déterminé en assemblée générale. Les sommes collectées sont affectées à un compte bancaire séparé, dont l’ouverture est votée au cours de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires. Attention, ces sommes ne peuvent pas être restituées aux copropriétaires en cas de vente de leur lot. Elles restent la propriété du syndicat des copropriétaires et ne peuvent être utilisées que pour des travaux inscrits dans le plan pluriannuel de travaux.
L’importance du DTG
Le DTG est le diagnostic technique global, qui permet de cibler les rénovations à effectuer. Certaines copropriétés peuvent être exemptées de cette obligation de fonds de travaux ou de celle de réaliser un plan pluriannuel de travaux, si elles disposent déjà d’un diagnostic technique global (DTG) qui atteste qu’aucune rénovation n’est à prévoir dans les 10 ans à venir
Anticiper les dépenses grâce au PPT
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) permet d’anticiper les dépenses, il peut découler d’un PPPT (projet de plan pluriannuel de travaux). Rendu obligatoire par la loi Climat et résilience, le plan pluriannuel de travaux (PPT) a pour but d’identifier les travaux nécessaires pour assurer la conservation du bâtiment, l’amélioration des performances énergétiques et la mise en conformité avec les réglementations en vigueur.
Le PPT doit être élaboré par un professionnel, tel qu’un architecte ou un bureau d’études, et portera sur une période de 10 ans. Il doit inclure :
- Un diagnostic de l’état général du bâtiment,
- Une liste des travaux nécessaires avec une estimation de leur coût,
- Un calendrier prévisionnel d’exécution des travaux,
- Une étude des améliorations possibles en termes de performance énergétique, connues grâce au DPE collectif ou à l’audit énergétique.
Ce PPT est obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans et doit être présenté en assemblée générale. Si le PPT prévoit des travaux, ceux-ci doivent être votés et financés par les copropriétaires.
Depuis 2023, les syndicats de copropriétaires ont l’obligation de constituer un PPT et de le mettre à jour régulièrement. En l’absence de PPT, des sanctions peuvent être appliquées, et des subventions publiques pourraient être refusées.
Les enjeux du PPT et du fonds de travaux
Les enjeux de ces dispositifs sont multiples :
- Une anticipation des investissements :
Le fonds de travaux et le PPT permettent d’éviter les hausses brutales de charges et les appels de fonds imprévus, ce qui facilite la gestion budgétaire des copropriétaires.
- Une valorisation du patrimoine
En valorisant le patrimoine collectif, ils assurent la préservation de l’investissement des copropriétaires.
- Une amélioration de la performance énergétique
Les travaux inscrits dans le PPT incluent souvent des mesures d’amélioration énergétique, réduisant ainsi les charges de chauffage et la consommation d’énergie. Ces travaux sont possibles grâce à la réalisation de DPE (collectif et individuels) et bien sûr par l’audit énergétique.
En résumé, on peut dire du fonds de travaux et du plan pluriannuel de travaux qu’ils sont des outils essentiels pour une gestion sereine et prévoyante des copropriétés. Ils permettent d’anticiper les dépenses, d’assurer la durabilité des bâtiments et surtout d’améliorer leur performance énergétique dans le respect des nouvelles règlementations. Leur mise en place et leur respect sont donc des enjeux majeurs pour tous les copropriétaires soucieux de préserver leur patrimoine immobilier. À savoir, tous les travaux prescrits par le PPT ou le DTG doivent être inscrits dans le carnet d’entretien de l’immeuble. Tout visiteur, potentiel acquéreur d’un lot de copropriété, doit pouvoir consulter ce carnet d’entretien de l’immeuble. Une consultation numérique, en ligne, doit être obligatoirement possible si le syndic de l’immeuble est un syndic professionnel.
