La GUL ou Garantie Universelle des Loyers était ce dispositif de caution d’un organisme national destiné à remplacer le dépôt de garantie des locataires à revenus modestes. La GUL avait jadis été annoncée dans le cadre de la Loi ALUR mais son décret d’application n’a jamais été publié. En remplacement, juste avant son départ du ministère, Sylvia Pinel a annoncé le 20 janvier dernier que le dispositif VISALE (Visa pour le Logement et l’Emploi) entrerait en vigueur au 1er février 2016. Qu’est-ce que Visale peut apporter aux locataires et aux bailleurs ? De nouvelles contraintes locatives ou une dynamisation du marché de la location ?
GUL, GRL et GLI des dispositifs obsolètes ou concurrents ?
Pour rappel de ce qui a été partiellement fait ou étudié, ces différents dispositifs avaient pour but d’aider notamment les jeunes travailleurs à accéder à la location à une époque où le marché locatif se dégrade. Les loyers de 2015 sont en baisse de 1,3 % en province et 0,8 % à Paris par rapport à 2014 alors que parallèlement les bailleurs sont soumis à davantage de diagnostics immobiliers et à un encadrement des loyers ce qui réduit le rendement locatif et restreint le nombre de logements sur le marché.
La GUL étant mort-née, il ne restait donc que quelques offres possibles pour rassurer les bailleurs sur la couverture des garanties du locataire : la GRL (Garantie des Risques Locatifs) et la GLI (Garantie des Loyers Impayés).
La GRL
La GRL avait été mise en place conjointement par Action Logement et par l’Etat en tant que marque déposée par l’APAGL (Association pour l’Accès aux Garanties Locatives) en 2013. Le but étant de couvrir tous les risques liés à la location d’un bien immobilier : loyers et charges impayés, dégradations locatives éventuelles et même frais de contentieux. La GRL pouvait s’appliquer à tous les locataires en couvrant jusqu’à la moitié du montant du dépôt de garantie et sans la fameuse obligation de garant. Ainsi, le bailleur rassuré sur le paiement des loyers et le locataire soulagé d’une grande partie de l’effort financier de la caution locative, un plus grand nombre de candidats pouvaient accéder enfin à la location, et notamment les locataires en situation de CDD, d’intérim, de seuls revenus d’allocations, de rentes et pensions, et même les locataires déjà en place n’ayant pas connu d’impayé depuis au moins 6 mois.
La GRL était à souscrire par le bailleur auprès d’assurances adhérant au dispositif, les primes à sa charge étaient déductibles du revenu des loyers ou ouvrant droit à un crédit d’impôt de la moitié de leur montant dans le cadre d’un logement conventionné.
La GLI
La GLI est un produit d’assurance adopté par la plupart des compagnies. Comme il s’agit d’un produit, chaque assureur peut fixer ses conditions financières et accepter ou non le risque à couvrir. Au résultat, la GLI se traduirait davantage comme une étude des risques d’impayés avant d’avoir à agir comme une garantie. La plupart des contrats de GLI cherchant d’abord à s’assurer que les revenus du locataire en CDD atteignent 3 fois au moins le montant du loyer, et lorsque celui-ci est apprenti ou étudiant, qu’un garant solvable est désigné.
Visale qu’es ce que c’est?
Le nouveau dispositif VISALE reprend le flambeau d’Action Logement. Il s’agit d’un service gratuit, aussi bien pour le locataire que pour le bailleur, qui garantit à ces derniers le paiement des loyers, des charges et des réparations locatives durant les 3 premières années d’un bail.
VISA VISALE: du point de vue du bailleur?
- Proposer à la location un logement aux normes de décence et de salubrité ;
- Avoir réalisé les diagnostics obligatoires avant la location ;
- Proposer un logement d’un loyer maximum de 1 300 € (1 500 € à Paris intra-muros) destiné à la résidence principale ;
- Ne souscrire aucune assurance GLI et ne pas requérir de garant ;
- Louer à un locataire bénéficiant du VISA VISALE.
VISA VISALE: du point de vue du locataire?
Ce visa s’adresse au(x) futur(s) locataire(s) d’un logement aux conditions imposées au bailleur par la garantie Visale. Ce visa se substitue à un garant traditionnel et permet aux jeunes travailleurs sans garanti suffisante de rassurer leurs futurs bailleurs.
Pour bénéficier du visa, le locataire ou les colocataires doit être :
- S’il a moins de 30 ans : Salarié quel que soit le contrat de travail entrant dans le logement dans l’année de la prise de son emploi,
- S’il a plus de 30 ans : Quel que soit son contrat de travail hors CDI effectif et entrant dans le logement dans les 3 mois qui suivent sa prise de poste.
Un bémol : Visa n’est effectif que durant la durée du contrat de travail du locataire ; après, on ne sait pas…
Le futur locataire doit faire la démarche Visa sur un seul site Internet avec en réponse, une attestation de couverture qu’il remettra au bailleur pour un bail signé à partir du 1er février 2016.
