Audit Energétique

Impossible de vendre une maison classée E, F ou G sans le remettre à l’acheteur dès la première visite : l’audit énergétique réglementaire est devenu le passage obligé de la vente des logements énergivores. Contrairement au DPE qui photographie la performance du bien, l’audit trace la feuille de route des travaux, chiffrage et aides à l’appui, pour sortir le logement du statut de passoire thermique.

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1. Quels logements sont concernés par l'audit énergétique ?

L’audit énergétique réglementaire est entré en vigueur le 1^er avril 2023 pour les logements en monopropriété notés F ou G par leur DPE.

Il est dans ce cas obligatoire pour vendre le bien immobilier, maison individuelle ou immeuble en monopropriété comportant plusieurs logements.

Il est également imposé depuis le 1^er janvier 2025 aux propriétaires de logements notés E, et le sera à compter du 1^er janvier 2034 aux propriétaires de logements notés D.

En ce qui concerne les départements et régions d’outre-mer, l’obligation de réaliser l’audit énergétique des classes F et G est en vigueur depuis le 1er juillet 2024 ; elle s’étendra aux classes E à compter du 1er janvier 2028.

Nota : La vente d’un appartement en copropriété n’est jamais soumise à l’audit énergétique réglementaire, quelle que soit sa classe DPE : les obligations énergétiques y sont portées collectivement par la copropriété (DPE collectif, plan pluriannuel de travaux). À l’inverse, pour une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, l’audit s’ajoute au DPE : les deux documents sont exigés, l’un ne remplace pas l’autre.

2. À quoi sert l'audit énergétique ?

Imposé par la loi Climat et résilience, l’audit a pour objectif la sortie du statut de passoire thermique de ces habitations trop énergivores. Afin de dresser l’état des lieux global du bien vendu, plusieurs postes sont examinés :

• l’isolation des planchers bas, de la toiture et des murs,
• le remplacement des menuiseries extérieures,
• le mode de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire,
• le réseau de ventilation, VMC à simple ou double flux,
• et toute interface associée.

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3. Quels travaux l'audit propose-t-il ?

À l’issue de la visite, le professionnel en charge de la réalisation de l’audit est capable d’indiquer les points faibles du bâtiment, tels les ponts thermiques, l’absence d’un réseau de ventilation ou un mode de chauffage inadapté par exemple, et de proposer deux parcours de travaux :

• un parcours par étapes : la première étape fait gagner au moins deux classes au DPE et traite au minimum deux postes d’isolation (des travaux de ventilation s’y ajoutent si le renouvellement d’air est insuffisant) ; l’étape finale atteint la rénovation performante, c’est-à-dire la classe A ou B (la classe C est admise pour un bien classé F ou G avant travaux),
• un parcours en une seule étape atteignant directement ce niveau performant.

Ces exigences, applicables aux audits réalisés depuis le 1er avril 2024, sont fixées par l’arrêté du 4 mai 2022 modifié par l’arrêté du 29 décembre 2023. L’obtention de ces notes est soumise à l’absence de contraintes techniques ou architecturales.

Chaque étape mentionne :

• la consommation en énergie de la construction,
• ses émissions de gaz à effet de serre,
• le coût des travaux estimé pour améliorer cette note,
• les aides financières pouvant être attribuées au propriétaire.
• la nouvelle note qui sera obtenue au DPE,
• ainsi que les économies d’énergie estimées grâce à ces travaux et leur répercussion sur les factures.

Ces travaux chiffrés ne seront toutefois pas obligatoirement réalisés, ni par l’ancien ni par le nouveau propriétaire, rien ne l’impose d’un point de vue légal.

Sortir du statut de passoire thermique est cependant indispensable pour être présent sur le marché locatif, sachant que :

• les logements qui consomment plus de 450 kWh/m²/an ne peuvent déjà plus être loués,
• depuis le 1er janvier 2025, un bien classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite ; les classes F suivront le 1er janvier 2028, puis les étiquettes E le 1er janvier 2034.

4. Que contient le rapport d'audit ?

Le texte de l’audit contient :

• un état des lieux global de la maison ou de l’immeuble en monopropriété qui contient plusieurs logements,
• les déperditions thermiques,
• les dispositifs de pilotage déjà en place dans la construction,
• un point précis sur l’aération et le réseau de ventilation,
• les travaux à réaliser pour améliorer la qualité de l’air intérieur,
• et les parcours de travaux devant améliorer la note finale du DPE.

5. Un document opposable : quelles obligations pour le vendeur ?

L’audit énergétique réglementaire est, comme le DPE, un document opposable : la responsabilité du propriétaire vendeur est engagée si l’audit remis est erroné ou n’a pas été transmis à l’acquéreur. Ses préconisations de travaux restent en revanche des propositions chiffrées à titre d’estimation, sans caractère contraignant.

Concrètement, le vendeur doit communiquer une copie de l’audit à tout acquéreur potentiel dès sa première visite du bien. Le document est ensuite intégré au dossier de diagnostic technique (DDT), lui-même annexé à la promesse de vente ou à l’acte de vente.

À défaut, l’acquéreur peut invoquer un défaut d’information : selon les cas, il peut obtenir une réduction du prix, des dommages et intérêts, voire la remise en cause de la vente. En pratique, la plupart des notaires exigent l’audit dès l’avant-contrat et peuvent refuser de recevoir l’acte tant que le dossier est incomplet.

L’audit doit par ailleurs être transmis à l’Ademe, dans le cadre du traitement automatisé des données prévu par l’article R. 126-31 du code de la Construction et de l’Habitation.

6. Quelles pièces transmettre à votre auditeur ?

De nombreux documents aident le professionnel à réaliser l’audit ; ils doivent si possible lui être transmis avant sa visite sur site, au cours de laquelle il inspecte la construction et ses équipements. Il s’agit notamment :

• du diagnostic de performance énergétique du bien, accompagné des DPE antérieurs et de leurs annexes,
• du dossier de diagnostic technique complet (état d’amiante, constat de risque d’exposition au plomb, diagnostic termites, diagnostics gaz et électricité, état des risques et pollutions, certificats de mesurage…),
• du diagnostic thermique s’il a été réalisé,
• du permis de construire ou de la déclaration préalable de travaux,
• des plans de la construction (plans d’architecte et de masse) et des photographies prises au cours des travaux,
• des factures justifiant les travaux de construction ou de rénovation,
• des notices techniques des équipements (chauffage, production d’eau chaude sanitaire, climatisation, ventilation, éclairage) et de leurs justificatifs d’entretien.

Sans oublier les justificatifs pouvant aider au montage du dossier de financement des travaux : MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ et autres aides à la rénovation énergétique.

7. Audit énergétique réglementaire ou incitatif : quelles différences ?

Valable cinq ans, l’audit énergétique réglementaire est obligatoire pour vendre un bien immobilier énergivore. L’audit incitatif, lui, est facultatif : il est réalisé à la demande d’un propriétaire qui souhaite rénover son logement, hors de toute transaction, et lui permet d’obtenir certaines aides financières comme MaPrimeRénov’.

La frontière entre les deux s’est effacée : depuis le 1er avril 2024, les deux audits suivent un référentiel unique fixé par l’arrêté du 29 décembre 2023. Un audit conforme à ce modèle, établi par un professionnel qualifié et de moins de cinq ans, sert donc aussi bien pour la vente que pour le dossier d’aides (MaPrimeRénov’ n’accepte d’ailleurs plus que les audits conformes au modèle réglementaire). Attention en revanche aux audits incitatifs à l’ancien format, réalisés avant avril 2024 : ils ne peuvent pas remplacer l’audit réglementaire qui vous sera demandé pour la vente.

8. Qui peut réaliser un audit énergétique réglementaire ?

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Seul un professionnel qualifié et assuré pour couvrir la survenue d’éventuels litiges peut réaliser votre audit réglementaire.

Pour les maisons individuelles, sont qualifiés :

• les diagnostiqueurs immobiliers certifiés DPE titulaires de l’extension de certification « audit énergétique » délivrée par leur organisme certificateur,
• les bureaux d’études qualifiés OPQIBI 1911 ou 1905,
• les architectes ayant suivi la formation adaptée,
• les entreprises certifiées RGE « offre globale ».

Pour les immeubles en monopropriété comprenant plusieurs logements, sont qualifiés :

• les bureaux d’études qualifiés OPQIBI 1905 (audit énergétique des bâtiments d’habitation collective),
• les architectes formés à cet effet.

Avant de signer le devis, vérifiez la qualification et l’attestation d’assurance en responsabilité civile professionnelle de l’auditeur : un audit établi par un opérateur non qualifié est sans valeur.

9. Combien coûte un audit énergétique ?

Le prix d’un audit énergétique n’est pas réglementé. Pour une maison individuelle, comptez le plus souvent de 800 à 1 500 € (fourchette de marché) ; le tarif monte avec la surface, la complexité du bâti et l’absence de justificatifs (plans, factures de travaux, notices d’équipements). Pour un immeuble en monopropriété, le montant dépend du nombre de logements et se chiffre au cas par cas, sur devis.

L’audit étant valable 5 ans, son coût peut être amorti sur plusieurs tentatives de vente ; et les documents que vous fournissez à l’auditeur (voir la liste ci-dessus) réduisent son temps d’investigation, donc la facture.

10. Ce que dit la loi

L’audit énergétique s’inscrit dans le cadre de la loi Climat et résilience publiée le 22 août 2021 sous le numéro 2021-1104 (article 158, codifié à l’article L. 126-28-1 du code de la Construction et de l’Habitation).

Il est réglementé par :

Le décret numéro 2022-780 du 4 mai 2022 relatif à l’audit énergétique, qui en fixe le champ d’application et le calendrier (son entrée en vigueur avait été reportée au 1er avril 2023 par le décret numéro 2022-1143 du 9 août 2022, aujourd’hui sans autre portée).

L’arrêté du 4 mai 2022 définissant le contenu de l’audit énergétique réglementaire, modifié par l’arrêté du 29 décembre 2023 qui a durci les exigences des parcours de travaux et unifié les référentiels réglementaire et incitatif au 1er avril 2024.

Le décret numéro 2018-416 du 30 mai 2018 au sujet des conditions de qualification des auditeurs.