Diagnostic Technique Global: le DTG

Le DTG est déjà obligatoire dans deux cas : la mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans et la procédure d’insalubrité déclenchée par l’administration. Partout ailleurs, le Diagnostic Technique Global reste volontaire, mais il est devenu la pièce maîtresse de la gestion des copropriétés : c’est lui qui dresse l’état de l’immeuble, chiffre les travaux des 10 prochaines années et alimente le plan pluriannuel de travaux désormais exigé, en métropole, des copropriétés de plus de 15 ans.

Le DTG obligatoire remplace et modifie l’ancien diagnostic de mise en copropriété et s’approche en outre de l’état de décence et de salubrité de l’immeuble. Il est requis avant toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de 10 ans (seuil fixé par la loi ALUR, art. L731-4 du CCH, applicable depuis le 1er janvier 2017) ainsi que lors du déclenchement d’une procédure d’insalubrité.

Le DTG volontaire est pour sa part décidé par l’Assemblée Générale des copropriétaires, à la majorité simple ; une fois réalisé, son contenu est présenté à la première assemblée générale qui suit.

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1. À quoi sert le DTG ou Diagnostic Technique Global ?

Le DTG est un état de la situation et de la bonne conservation d’un immeuble bâti ainsi qu’un recensement et une étude des travaux à réaliser durant les 10 années suivantes afin d’assurer la bonne conservation de l’immeuble. A cet effet, lors de la réalisation du DTG, l’opérateur du diagnostic doit estimer le montant à engager pour effectuer ces travaux recommandés afin de fournir une visibilité financière à la copropriété. Le montant estimé des travaux recommandé permet alors aux copropriétaires et aux futurs acquéreurs d’un lot de copropriété de pouvoir envisager une éventuelle variation du montant des charges de la copropriété, mais aussi de pouvoir mesurer les possibles difficultés financières que subit ou auxquelles sera exposée la copropriété.

A savoir

Les annonces de vente d’un lot de copropriété doivent mentionner le statut de copropriété, le nombre de lots et le montant moyen annuel des charges payées par le vendeur (art. L721-1 du CCH).

Au vu du bilan du DTG, un copropriétaire ou un candidat à l’achat d’un lot de copropriété peut ainsi prendre connaissance de l’état dans lequel se trouve l’immeuble (toiture et murs qui constituent le ‘clos et le couvert du bâti’), l’état de ses principaux réseaux (évacuation, adduction, conduites…) et équipements (chaudières, ascenseurs, rampes, garde-corps….), des montants chiffrés des différents travaux à réaliser au cours des 10 prochaines années pour corriger, entretenir ou optimiser la performance énergétique de l’immeuble. A cet effet, le DTG comprend obligatoirement (qu’il soit réalisé à titre obligatoire ou volontaire) le DPE collectif de l’immeuble, devenu obligatoire, en application de la loi Climat et Résilience, pour les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.

2. Quand le DTG est-il obligatoire ?

L’obligation de faire réaliser un DTG s’applique à deux cas distincts :

• Le DTG est obligatoire avant de mettre en copropriété tout immeuble bâti depuis plus de 10 ans (fractionnement par lots, succession par division…) ;

• Un DTG est obligatoire dès lors que l’autorité publique le réclame notamment dans le cadre d’une procédure de classement en insalubrité.

Pour toutes les autres copropriétés, le DTG reste volontaire (voté ou rejeté à la majorité simple lors de l’assemblée générale de copropriétaires). Une fois réalisé ou révisé, son contenu est présenté à la première assemblée générale qui suit (art. L731-2 du CCH).

Devis DTG gratuit

Le DTG s’articule par ailleurs avec le plan pluriannuel de travaux (PPT) instauré par la loi Climat et Résilience : ce plan est obligatoire, par paliers appliqués de 2023 à 2025 selon la taille de la copropriété, pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans en métropole (au 1er janvier 2028 en outre-mer). Un DTG de moins de 10 ans peut servir de base à l’élaboration du PPT. Et lorsqu’un DTG conclut à l’absence de besoin de travaux au cours des 10 prochaines années, la copropriété est dispensée d’élaborer un PPT.

La loi du 9 avril 2024 sur l’habitat dégradé (loi n° 2024-322) a complété ce dispositif sur deux points. Elle crée un diagnostic structurel décennal pour les immeubles d’habitation de plus de 15 ans situés dans des zones délimitées par les communes ; en copropriété, l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux vaut satisfaction de cette obligation. Elle impose aussi que les diagnostics obligatoires (DPE collectif, DTG, PPT) alimentent le registre national d’immatriculation des copropriétés (RNIC), afin d’identifier les copropriétés fragiles : voir notre article sur l’enrichissement du RNIC et le décret du 19 août 2025.

A savoir

Le DTG de l’immeuble est presque systématiquement demandé par le notaire lors de la mutation (vente) d’un lot de copropriété. La présentation du DTG est un avantage pour les nouveaux acquéreurs afin d’estimer l’état de l’immeuble et d’en prévoir l’évolution des charges.

Important :
Lorsqu’un DTG (obligatoire ou volontaire) a été réalisé pour un immeuble, son bilan doit obligatoirement être joint aux documents de vente d’un lot de copropriété avant leur signature.

Le déroulement d’un DTG

La réalisation du diagnostic technique global (DTG) comprend des états, un diagnostic, une étude et des évaluations :

• État effectué sans démontage de l’état apparent de l’immeuble (parties communes) et équipements communs ;
• État de la régularité du syndicat des copropriétaires vis-à-vis des dépenses et obligations légales et réglementaires (diagnostic amiante, diagnostic assainissement,etc.);
• Étude des améliorations à apporter dans la gestion patrimoniale et technique de l’immeuble afin d’en assurer la bonne conservation et d’en limiter les frais d’entretien et/ou de réparation ;
• Diagnostic de la performance énergétique de l’immeuble (DPE collectif) assorti de préconisations d’améliorations pour réduire les dépenses en énergie et l’impact énergétique ;
• Évaluations échelonnées sur les 10 ans à venir des dépenses à assurer par la copropriété en matière de travaux indispensables, nécessaires et recommandés pour la bonne conservation de l’immeuble.

A savoir

Issu de la loi Climat et Résilience, le DPE collectif de l’immeuble est obligatoire pour les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 : depuis le 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, depuis le 1er janvier 2025 pour celles de 50 à 200 lots et depuis le 1er janvier 2026 pour celles de moins de 50 lots. En Guadeloupe, Guyane, Martinique, à La Réunion et à Mayotte, l’obligation entre en vigueur au 1er janvier 2028. L’ancienne règle (DPE en dessous de 50 lots, audit énergétique au-delà) n’est plus en vigueur.

Normes et certifications pour la réalisation du DTG

La législation n’oblige à aucune certification pour effectuer un Diagnostic Technique Global si ce n’est des «compétences et diplômes fixés réglementairement ». Toutefois, comme le DTG comprend un Diagnostic de Performance Énergétique collectif, ce dernier doit obligatoirement être conduit par un diagnostiqueur immobilier certifié. Il est donc conseillé de faire appel à une même personne physique ou morale, si possible diagnostiqueur immobilier pour conduire l’intégralité du DTG afin de limiter le nombre d’intervenants pour un même diagnostic.

3. Que se passe-t-il après le DTG ?

Le DTG débouche sur une liste de travaux recommandés, chiffrés et échelonnés sur 10 ans. Pour le volet rénovation énergétique, deux stratégies s’offrent alors au syndicat des copropriétaires :

• La rénovation énergétique globale : un programme d’ensemble (isolation, chauffage, ventilation…) soumis à une obligation de résultat, la performance énergétique de l’immeuble devant atteindre un niveau déterminé après travaux. Elle impose des études préalables de faisabilité et de rendement énergétique afin de chiffrer le coût des travaux et le retour sur investissement, mais c’est elle qui produit les gains de consommation et de classe DPE les plus significatifs ;
• La rénovation élément par élément : chaque équipement remplacé individuellement (chaudière, production d’eau chaude sanitaire, isolant, vitrages…) doit seulement satisfaire à ses propres critères réglementaires de performance. Cette approche, plus simple à voter et à financer, ne comporte qu’une obligation de moyens et non de résultat.

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Depuis la loi Climat et Résilience, ces recommandations ne restent plus lettre morte : elles alimentent directement le plan pluriannuel de travaux (PPT) que les copropriétés de plus de 15 ans doivent adopter, et les travaux votés peuvent être financés notamment par MaPrimeRénov’ Copropriété (versée au syndicat pour les rénovations d’ampleur), les certificats d’économies d’énergie et l’éco-PTZ collectif.

4. Comment le DTG s’articule-t-il avec le fonds de travaux ?

Le DTG s’articule avec le fonds de travaux créé par la loi ALUR et remanié par la loi Climat et Résilience : une réserve financière que la copropriété constitue pour faire face sans délai aux travaux d’entretien et de conservation des parties communes et des équipements communs. La cotisation annuelle est d’au moins 5 % du budget prévisionnel de la copropriété et, lorsqu’un plan pluriannuel de travaux a été adopté, d’au moins 2,5 % du montant des travaux prévus au plan (art. 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965). Les sommes versées par chaque copropriétaire (aux tantièmes) sont définitivement acquises au syndicat : le vendeur d’un lot ne peut pas les récupérer lors de la vente.

Le fonds de travaux est dû au terme d’une période de 10 ans à compter de la réception des travaux de construction de l’immeuble. Une seule dispense subsiste : lorsque le DTG conclut à l’absence de tout besoin de travaux au cours des 10 prochaines années, pendant la durée de validité du diagnostic, cas exceptionnel en pratique.

A savoir

Avant d’acheter un lot, un candidat acquéreur a tout intérêt à exiger le DTG et l’état du fonds de travaux : un fonds déjà constitué est une avance qu’il n’aura pas à financer, et le DTG lui indique la liste chiffrée des travaux prévisionnels des 10 prochaines années à la charge de la copropriété.

5. Combien de temps le DTG est-il valable ?

Le diagnostic technique global est établi pour une durée prévisionnelle de travaux de 10 ans et le DPE collectif qu’il comprend est valide pendant les dix ans après son élaboration. Ces 10 ans correspondent toutefois à l’horizon des projections du DTG et non à une durée de validité réglementaire, qu’aucun texte ne fixe ; c’est d’ailleurs un DTG de moins de 10 ans qui peut servir de base au plan pluriannuel de travaux.

6. Combien coûte un DTG ?

Il n’existe pas de tarif réglementé : comptez de l’ordre de 1 500 € pour une très petite copropriété et couramment de 3 000 à 8 000 € pour les ensembles plus importants (fourchette de marché), le coût étant réparti entre les copropriétaires aux tantièmes.

Le tarif d’un DTG effectué par un diagnostiqueur immobilier varie bien évidemment avec les surfaces et volumes de l’immeuble et notamment en fonction du nombre de lots formant la copropriété ainsi que la complexité et le nombre d’équipements communs à visiter. A nouveau, même si tout professionnel de l’immobilier ayant les compétences réglementaires peut dresser un DTG, le DPE collectif que contient le DTG doit être effectué par un diagnostiqueur certifié par un organisme de certification accrédité par le COFRAC, le DPE étant ensuite transmis à l’observatoire de l’ADEME ; il est notoire que la limitation du nombre d’intervenants (y compris en raison des frais de déplacement) est un levier pour réduire le coût global du DTG.

7. Ce que dit la loi

• Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 (ALUR) : article 58
• Code de la construction et de l’habitation : articles L731-1 à L731-5
• Décret n°2016-1965 du 28 décembre 2016 relatif aux modalités de réalisation du diagnostic technique global des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation
• Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et Résilience) : plan pluriannuel de travaux et généralisation du DPE collectif