Retrait-gonflement des argiles : risque, étude de sol obligatoire et assurance

C’est dans la Loi ELAN qu’apparaît l’obligation d’un diagnostic informant sur les risques de retrait-gonflement des argiles et l’obligation éventuelle d’étude de sol. Publiée en 2018, cette obligation rendait ce diagnostic et son éventuelle étude géotechnique obligatoires sur tous les contrats de vente de terrain conclus à compter du 1er janvier 2020 ; la cartographie des zones exposées où l’étude de sol est obligatoire est publiée depuis août 2020. Le dispositif est donc pleinement en vigueur, alors que les épisodes de sécheresse se succèdent et amplifient le phénomène. Quelles maisons et quelles régions sont concernées ? Quand l’étude de sol est-elle obligatoire, et que change la sécheresse pour l’assurance et l’indemnisation des sinistres ?

Le risque retrait-gonflement des argiles

Le risque retrait-gonflement des argiles définit les aléas de mouvement de terrain dus aux alternances de périodes de sécheresse et de précipitations. Selon sa nature et notamment sa concentration en argiles, un sol gonfle comme une éponge en période de précipitations pour se déshydrater et se rétracter en période de sécheresse. Les argiles sont les particules minérales les plus fines des sols, les plus à même de varier de volume en fonction de leur teneur en eau ; on distingue d’ailleurs certaines argiles qualifiées de « gonflantes » (smectites, argiles interstratifiées, vermiculites et certaines chlorites) largement répandues sur notre territoire. Si ce phénomène naturel n’est pas inquiétant en lui-même, les constructions bâties sur un terrain soumis à de telles variations cycliques de niveau le supportent mal : fissures et lézardes de plus en plus ouvertes au fur et à mesure de l’alternance des saisons menacent à terme l’habitabilité des constructions. Contrairement à la plupart des autres risques naturels (inondations, crues, incendies de forêt…) qui sont ponctuels et peuvent être en partie prévenus, le phénomène de retrait-gonflement des sols est un phénomène lent, installé dans le sous-sol avant même que le terrain soit déclaré constructible ou construit.

Nota : Le phénomène s’accentue lorsque la circulation de l’eau dans le sol est perturbée, par des activités humaines de drainage ou pompage, les plantations, l’imperméabilisation en surface (routes, espaces goudronnés…) ou des fuites sur des canalisations enterrées. Bien évidemment, les épisodes plus fréquents de canicules et de sécheresses en raison du changement climatique sont propices à l’augmentation de la fréquence et de la durée des épisodes de retrait des sols desséchés.

Un risque majeur : plus de 10 millions de maisons exposées

Ce sont principalement les structures légères, et donc les maisons individuelles, qui sont les plus vulnérables en raison de leurs fondations généralement superficielles et de leurs structures ne prenant pas en compte cet aléa (hors zones de construction parasismique). Selon le ministère de la Transition écologique, plus de 10 millions de maisons individuelles sont aujourd’hui exposées au risque de retrait-gonflement des argiles, soit la majorité de l’habitat individuel en France métropolitaine. Près de 63 % des sols métropolitains montrent des prédispositions au retrait-gonflement des sols argileux ou marneux. La région Centre-Val de Loire comprend 44 % de son territoire en aléa fort ou moyen, suivie par les régions Île-de-France, Occitanie et Nouvelle-Aquitaine, où le niveau d’aléa fort ou moyen touche entre 25 % et 30 % du territoire. La Corse et la Bretagne sont nettement moins concernées, avec environ 2 % de leur surface en aléa fort ou moyen. Environ un quart des communes françaises ont fait l’objet au moins une fois d’une constatation de l’état de catastrophe naturelle au titre « des dommages causés par les mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols » : la « catastrophe sécheresse » représente environ 20 % de tous les arrêtés de catastrophe naturelle confondus.

Le coût par sinistre sécheresse atteint en moyenne 12 700 € par maison, soit 3 fois le montant moyen d’indemnisation tous périls confondus, et ces dommages induisent près de 40 % des coûts d’indemnisation des assurances habitation. Cinq communes comptent chacune plus de 15 000 maisons en zone très vulnérable : Bordeaux, Le Mans, Toulouse, Roubaix et Tourcoing. On comprend pourquoi le tarif des assurances habitation est modulé en fonction du type de logement (un immeuble étant moins vulnérable au retrait-gonflement des argiles qu’une maison) et de sa localisation.

Le « diagnostic » retrait-gonflement des argiles

En fait, tout comme pour les autres risques miniers, naturels, technologiques ainsi que pour les nuisances sonores aériennes, il ne s’agit pas d’un diagnostic supplémentaire mais d’une information obligatoire de plus figurant dans l’état des risques (anciennement ERP, ESRIS ou ERNMT ; ces appellations n’existent plus depuis la réforme de 2023). S’il n’est pas un véritable diagnostic, mais un état, car il peut être rédigé par une autre entité qu’un diagnostiqueur certifié (le service en ligne ERRIAL de Géorisques permet de le pré-remplir), il fait partie intégrante du DDT (Dossier de Diagnostics Techniques) devant accompagner (et permettre) toute transaction immobilière : il est désormais dû dès l’annonce immobilière et remis dès la première visite du bien. Depuis que le risque retrait-gonflement des argiles est inclus dans l’état des risques (1^er janvier 2020), et que la cartographie de ce risque a été publiée (août 2020), sa présence éventuelle n’est plus une mauvaise nouvelle pour les seuls acquéreurs mais le devient pour les vendeurs. En effet, dès lors que la zone est considérablement exposée à ce risque, il est de la responsabilité du vendeur de faire exécuter à ses frais une étude géotechnique préalable à la vente.

Nota : C’est une similitude du risque retrait-gonflement des sols avec le diagnostic termites ou mérule : quand le propriétaire vendeur découvre peu de temps avant la vente que le bien est soumis à un risque, cela occasionne des dépenses supplémentaires avant de pouvoir envisager la transaction (entre 800 € et 2 000 € environ pour une étude de sol).

L’étude de sol (G1) obligatoire

L’étude de sol ou étude géotechnique est obligatoire dans les zones où l’exposition au risque retrait-gonflement des argiles est qualifiée de moyenne ou forte. Selon la cartographie publiée sur le portail georisques.gouv.fr, cette obligation issue de la loi ELAN est applicable à près de la moitié du territoire (48 %) avant toute vente de terrain à bâtir ainsi qu’avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction d’une maison (CCMI, VEFA). On distingue deux sortes d’étude de sol :

• l’étude de sol préalable, dite G1 (sans projet de construction défini), qui identifie les risques géotechniques du terrain et définit des principes généraux de construction à appliquer afin de prévenir le risque de mouvement de terrain consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols ;
• l’étude de sol de conception, dite G2 (pour un projet de construction identifié), en fonction de l’implantation et des caractéristiques du bâtiment à implanter.

L’étude de sol obligatoire avant la vente d’un terrain à bâtir situé en zone à niveau moyen ou fort du risque de retrait-gonflement des argiles est dans le cas général une simple étude de sol préalable G1. Sa durée de validité est théoriquement de trente ans, sauf remaniement du terrain.

A savoir : Les coûts d’adaptation d’un terrain à la construction d’une maison individuelle lorsque le sous-sol est de « mauvaise qualité » peuvent aisément dépasser les 30 000 €, ce qui de fait crée une moins-value sur le montant de la vente.

Sécheresse et assurance : une indemnisation plus difficile

Les compagnies d’assurance se lassent de dédommager de tels montants sans visibilité sur le degré du risque. Déjà, le risque « inondation » peut faire fortement augmenter le montant d’une assurance multirisque habitation, une construction en zone inondable selon le PPRI (Plan de Prévention du Risque Inondation) pouvant devenir quasiment impossible à assurer contre le risque catastrophe naturelle ; la même démarche s’observe face au risque de retrait-gonflement des argiles. Le site Novethic cite Florence Lustman, présidente de France Assureurs, la fédération des sociétés d’assurance : « Dans nos prévisions, les coûts des dégâts causés par les événements climatiques seront multipliés par deux à horizon 2050, et le risque qui progresse le plus selon nos projections, c’est la sécheresse. Sur les trente prochaines années, le coût de ces dégâts devrait atteindre 143 milliards d’euros en cumulé, dont 43 milliards d’euros rien que pour le péril sécheresse. »

Or, tout acquéreur devrait savoir qu’il y a toujours un décalage important entre l’année de la sécheresse et les impacts sur le bâti ; ce décalage dans le temps entre l’événement climatique et les dégâts causés fait qu’il est parfois difficile d’obtenir l’indemnisation, car il faut prouver le lien entre la sécheresse et les dommages. C’est pourquoi la loi a allongé le délai pour la demande d’indemnisation au titre de la garantie catastrophe naturelle, porté de deux à cinq ans pour les sinistres sécheresse. D’où l’importance de bien lire la présence et le niveau de ces risques sur l’état des risques qui fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires avant-vente et avant-location, et, avant l’achat d’une maison existante en zone exposée, de s’assurer que les techniques de construction répondent aux impératifs d’une édification en zone sensible au retrait-gonflement des sols argileux.