Vente d’un terrain à bâtir : diagnostics et étude de sol obligatoires

La portée des diagnostics immobiliers ne se limite pas aux constructions résidentielles et tertiaires. Beaucoup ignorent souvent que des études et diagnostics sont aussi requis avant la vente d’un terrain constructible ou la mise en construction sur un terrain nu. Même un terrain nu est soumis à des obligations de diagnostics qui devront être transmis à l’acquéreur avant la signature de l’acte de vente : un état au moins est à réaliser partout quelle que soit la commune, d’autres ne sont obligatoires que dans certaines zones. Quels diagnostics doit-on réaliser avant la vente d’un terrain ? Entre vendeur et acheteur, qui doit réaliser quelle étude de sol ? Quelle différence entre les obligations d’étude géotechnique et de construction parasismique ?

L’état des risques, obligatoire partout

L’état des risques doit être fourni par le vendeur ou le bailleur de tout bien immobilier construit ou non, quelle que soit la situation du terrain (viabilisé ou non, constructible ou pas) et ce dans toutes les régions du territoire. Cet état renseigne l’acquéreur ou le locataire sur l’existence et la localisation de tous les risques auxquels le bien (et ses occupants) sera exposé durant son occupation :

• les risques naturels (crue, inondation, sismicité, avalanches, feux de forêt…) causés par les éléments et qui peuvent avoir des conséquences sur la sécurité du bien et des personnes ;
• les risques miniers (effondrement de cavités souterraines, tassement des sols…) qui sont dus à la nature et la qualité du sous-sol. Ces risques sont principalement importants pour la pérennité d’une construction qui serait implantée sur un sol instable ou mouvant ;
• les risques technologiques (explosion, radioactivité, émission de vapeurs nocives ou toxiques…) liés à la proximité d’une installation employant ou produisant des matières dangereuses ainsi qu’aux voies de communication fréquentées par des transports de matières dangereuses ;
• le niveau d’émission en radon du sol sur lequel est sis le terrain ainsi que l’éventuelle présence d’un sol pollué (terrain classé en secteur d’information sur les sols, ancienne installation classée pour l’environnement).

Non seulement l’état des risques renseigne les futurs occupants du terrain sur les atteintes possibles aux personnes (radon, risques naturels et technologiques), mais de plus il informe sur la qualité du sous-sol et sa capacité à soutenir durablement une construction. Une information de pollution des sols ou d’exposition à un risque technologique peut d’ailleurs limiter les possibilités d’exploiter ou de construire sur ce terrain.

A savoir : Cet état a longtemps changé de nom au fil des risques qu’on lui ajoutait : ERNT, ERNMT, ESRIS puis ERP (État des Risques et Pollutions). Ces appellations n’ont plus cours : depuis la réforme entrée en vigueur en 2023, le document s’appelle simplement « état des risques ». Il est désormais dû dès l’annonce immobilière (qui doit renvoyer vers le site Géorisques), remis dès la première visite du terrain, puis actualisé à la promesse et à l’acte de vente. Le service en ligne ERRIAL de Géorisques permet de le pré-remplir.

Qu’est ce que l’étude de sol ?

L’étude de sol ou étude géotechnique est une opération consistant à caractériser la nature du sous-sol d’un terrain afin de valider le type de fondations nécessaire à la pérennité d’une construction à édifier. Depuis le 1^er janvier 2020, une étude géotechnique préalable (dite étude G1) doit obligatoirement être réalisée avant la vente d’un terrain à bâtir dès lors qu’il est situé dans une zone d’exposition moyenne ou forte au risque de retrait-gonflement des argiles. Les zones argileuses sont en effet propices à ce phénomène, c’est-à-dire la tendance du sous-sol à gonfler lors des épisodes pluvieux et à se rétracter sous l’effet de la sécheresse : toute construction implantée sur un tel sol sera soumise à des mouvements périodiques de terrain qui fragilisent la structure et font naître des fissures et brèches. Outre la détection de ce risque lié à la nature du sous-sol, l’étude géotechnique permet également de détecter la présence de remblais éventuellement pollués, l’existence de nappes d’eau et de cavités souterraines, ainsi qu’une possible sensibilité aux glissements de terrains. C’est ainsi qu’il apparaît périlleux d’engager un projet de construction sur un sol dont on ne connaît pas précisément les caractéristiques puisque près de la moitié des sinistres de maisons individuelles seraient dus à l’absence d’une étude de sol ou en raison d’une étude de sols incomplète.

A savoir : Cette obligation découle de l’article 68 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN) et de son décret d’application n° 2019-495 du 22 mai 2019. Les zones concernées sont définies par l’arrêté du 22 juillet 2020 ; la cartographie de l’exposition au retrait-gonflement des argiles est consultable commune par commune sur le portail Géorisques.

Étude de sol ou construction parasismique obligatoire ?

Conformément aux articles L112-21 et suivants du Code de la construction et de l’habitation les constructeurs doivent avoir reçu un exemplaire de l’étude géotechnique fournie par le maître d’ouvrage et, le cas échéant, garantir que les travaux qu’ils s’engagent à réaliser ou pour lesquels ils s’engagent à assurer la maîtrise d’œuvre intègrent les mesures rendues nécessaires par le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols (retrait-gonflement des argiles). La mention du risque retrait-gonflement des argiles doit être recherchée sur le Plan de Prévention des Risques (PPR) de la commune sur laquelle se situe le terrain. C’est le document état des risques qui le mentionne alors dans la rubrique des plans de préventions. C’est sur ce même état des risques qu’est mentionné également le degré de sismicité de la zone dans laquelle se situe le terrain. Selon le niveau de sismicité de la zone et notamment en zones 3, 4 et 5 (sismicité modérée, moyenne et forte), des règles de construction parasismique fixent les niveaux de protection requis et définissent les modalités de calcul et de dimensionnement des différents organes de structure des constructions. Bien évidemment, en zone à sismicité modérée, moyenne ou forte, l’étude de sol est obligatoire avant tout projet de construction tout comme en zone à risque de retrait-gonflement des argiles. En dehors de ces zones, où elle n’est pas obligatoire, l’étude de sol est fortement recommandée ne serait-ce que pour rassurer les assurances aussi bien du constructeur que du futur occupant.

Qui paie l’étude de sol ? En raison de la sismicité de la zone, c’est toujours au maître d’ouvrage de la construction que revient la responsabilité et la charge financière de l’étude géotechnique. En effet, c’est selon le type de construction depuis la maison individuelle jusqu’à l’immeuble que varieront les requis préalables à l’édification de la construction et aux règles parasismiques à mettre en œuvre. En cela, l’étude de sol ou étude géotechnique sera plus ou moins poussée en fonction du type de bâtiment à édifier. En fonction du risque de retrait-gonflement des argiles, l’étude de sol (G1) est à la charge et sous la responsabilité du vendeur qui devra la joindre au dossier de diagnostics immobiliers obligatoires avant la vente d’un terrain constructible. Si l’état des risques doit dater de moins de 6 mois au jour de la transaction, l’étude de sol est valide 30 ans sauf en cas de remaniement du terrain.

Le diagnostic termites

Beaucoup pensent à tort que les termites ne s’installent que dans les boiseries d’une construction ; or, parce que ces insectes xylophages (qui se nourrissent du bois) se déplacent également en sous-sol, le diagnostic termites est obligatoire avant la vente d’un terrain, même nu, lorsque celui-ci est situé dans une zone déclarée infestée. La lutte contre la prolifération des termites comprend une phase de recherche et de détection de la présence de ces insectes avant une phase de destruction. Le diagnostic termites va non seulement informer les autorités compétentes de la présence de ces insectes sur le territoire mais va également obliger le constructeur à mettre en place des protections isolant la construction du terrain par lequel peuvent remonter ces insectes. Les zones déclarées infestées par les termites sont recensées commune par commune par arrêté du préfet de chaque département ; on recense une cinquantaine de départements à risque termites dans lesquels le diagnostic est obligatoire avant la vente d’un bien immobilier bâti ou à bâtir. Dans ces zones, il est en outre obligatoire de signaler en mairie toute infestation et de prendre les mesures conservatoires indispensables pour limiter la prolifération de ces parasites.

L’attestation d’assainissement pour un terrain viabilisé

Le diagnostic assainissement ne sera nécessaire que dans le cas où le terrain est vendu viabilisé, c’est-à-dire raccordé aux réseaux d’adduction en eau et d’assainissement collectif. En ce cas, bien que l’obligation ne s’y applique pas toujours, le notaire de l’acquéreur sera à même de demander une attestation de raccordement au réseau d’assainissement collectif (tout à l’égout) afin d’éviter à son acquéreur de supporter les frais de raccordement ou la nécessité d’avoir à installer une fosse septique. Dans le cas d’un terrain non viabilisé, il n’est pas nécessaire de réclamer un diagnostic assainissement non collectif (ANC) puisque le dimensionnement de la fosse septique dépend du type de bien (maison individuelle, immeuble) à construire et du nombre de personnes devant y résider.

D’autres diagnostics précieux

Dans le cas où le terrain vendu est susceptible d’être employé pour y bâtir une maison individuelle, le vendeur pourra judicieusement y faire effectuer d’autres diagnostics qui seront un avantage décisif pour une vente rapide et au prix. C’est le cas du diagnostic bruit (état des nuisances sonores aériennes), obligatoire dans les zones d’exposition au bruit des aéroports, qui va permettre d’évaluer le niveau des nuisances sonores dans la zone où se trouve le terrain. Il est également intéressant d’ajouter au bouquet de diagnostics requis pour la vente d’un terrain constructible un diagnostic internet qui renseignera le candidat acheteur sur les possibilités d’obtenir la fibre optique ou le très haut débit en fonction de la distance entre son terrain et les bornes de raccordement : à l’heure où chacun, pour ses besoins professionnels et/ou ses loisirs, réclame une liaison numérique performante, c’est un argument de vente capable de faire la différence lors du geste d’achat.

En cas de doute, ou par sécurité, tout diagnostiqueur immobilier réalisant l’état des risques obligatoire saura renseigner et guider son client dans la réalisation des autres diagnostics immobiliers et d’une étude de sol éventuellement obligatoire avant la vente d’un terrain.