Sols pollués : SIS, ICPE et diagnostic pollution avant vente

Créés par la Loi ALUR, les Secteurs d’Information sur les Sols (SIS) recouvrent les terrains où la pollution des sols est connue mais aussi d’autres sites industriels et commerciaux allant de l’usine ICPE (Installation Classée Pour l’Environnement) jusqu’au garage automobile de quartier. Élaborés par l’État et intégrés dans les documents d’urbanisme dont le PLU (Plan Local d’Urbanisme), les SIS ainsi que l’inventaire des sols pollués concernent quasiment toutes les collectivités quelle que soit la superficie de la commune. Qu’est-ce que le SIS ? D’où vient l’information « pollution des sols » de l’état des risques ? Que faut-il faire en cas de terrain classé en Secteur d’Information sur les Sols, ou pire, en cas de découverte d’une pollution que rien n’annonçait ?

Qu’est-ce qu’un bien immobilier classé en SIS ?

C’est afin d’obliger à la dépollution éventuelle des sols que les SIS ont été créés dans le texte de la Loi ALUR. Ces secteurs sont délimités par arrêté préfectoral dans chaque département et régulièrement complétés. Suite à la publication des SIS qui concernent leur commune, chaque municipalité doit ensuite en intégrer les éléments dans ses documents d’urbanisme dont le PLU et le cadastre. La mention d’inclusion du bien immobilier bâti (maison, immeuble, appartement) ou non bâti (terrain) dans un de ces secteurs d’information sur les sols doit ensuite obligatoirement figurer sur l’état des risques qui doit être remis aux acquéreurs ou locataires d’un bien immobilier dès la première visite et avant la signature de l’acte de vente ou du bail. Cet état n’a cessé de s’enrichir d’informations essentielles aussi bien sur les risques de catastrophes naturelles et technologiques, les anciennes catastrophes qu’aurait déjà subies le bien immobilier, le risque radon et la mention de risque de pollution des sols. Toutes ces informations sont disponibles gratuitement en ligne commune par commune sur le portail gouvernemental Géorisques.

A savoir : Pour élaborer les Secteurs d’Information sur les Sols, les préfectures se réfèrent aux inventaires historiques des anciens sites industriels. Les bases BASIAS (anciens sites industriels et activités de service) et BASOL (sites et sols pollués ou potentiellement pollués) ont depuis été migrées vers Géorisques : la première est devenue la CASIAS (Carte des Anciens Sites Industriels et Activités de Service), la seconde alimente l’inventaire InfoSols. La recherche y est accessible à tous, commune par commune.

ERPS : l’état des risques de pollution des sols, d’où vient l’information ?

Le diagnostic pollution des sols est obligatoire depuis 2007 dès lors que le terrain a accueilli à un moment donné une Installation Classée Pour l’Environnement (ICPE) : usines, sites de stockage et de transformation de produits polluants, toxiques, nocifs, etc. Avant une vente ou une location, il était de la responsabilité du vendeur de mettre en œuvre un plan de gestion et l’Interprétation de l’État des Milieux (IEM) dès lors qu’une installation classée était définitivement arrêtée ou que des terrains industriels devaient être réhabilités. Ce qu’a introduit la Loi ALUR (article 173) est l’extension de l’obligation d’informer via un ERPS (État des Risques de Pollution des Sols) lors de toute vente ou location d’un bien immobilier situé dans un secteur susceptible d’avoir été pollué par des installations classées. L’ERPS n’étant pas un diagnostic requérant l’action d’un opérateur certifié sur le terrain mais un état pouvant être rédigé selon des sources accessibles, il a été inclus dans l’état des risques de l’époque, l’ERNMT (État des Risques Naturels Miniers et Technologiques). L’ERNMT, comme l’ESRIS qui lui a succédé, n’existe plus : depuis la réforme entrée en vigueur en 2023, l’information pollution des sols fait partie intégrante du document unique « état des risques », dû dès l’annonce immobilière. L’état de risque de pollution des sols comprend :

• les références du bien immobilier vendu ou loué,
• une vignette de localisation du bien sur une vue satellite,
• un tableau de synthèse de l’exposition du bien aux différentes sources de pollution des sols,
• un inventaire des anciens sites industriels et sols pollués recensés (CASIAS, InfoSols) situés à moins de 100 m du bien et leur représentation cartographique,
• un inventaire des sites situés à plus de 100 m et à moins de 500 m du bien et leur représentation cartographique,
• des conclusions à intégrer dans les actes de vente ou les baux de location.

Le vendeur ou le bailleur d’un bien immobilier (construit ou non) doit informer son acquéreur ou son locataire des éventuelles pollutions des sols que son bien aurait subies. L’absence de cette information lors de la vente ou de la location engage sa responsabilité sur la réalisation de la transaction voire sur la dépollution du bien vendu ou loué durant 2 ans après la transaction (article L125-7 du Code de l’environnement). Le service en ligne ERRIAL de Géorisques permet de pré-remplir l’état des risques avec ces données — ERRIAL est le nom du service, pas celui du document.

Qu’implique l’intégration d’un terrain en SIS ?

Contrairement aux différentes servitudes pouvant exister, la localisation d’un bien immobilier dans un SIS ne diminue en elle-même aucunement la constructibilité du terrain. Le dispositif SIS est d’abord un outil d’anticipation d’une éventuelle gestion de la pollution des sols. En cas d’inclusion du terrain dans un SIS, le pétitionnaire d’autorisation d’urbanisme (permis d’aménager ou permis de construire) doit alors au préalable prouver la compatibilité de son projet avec la pollution résiduelle du terrain. La compatibilité du projet avec le niveau de pollution d’un sol pollué ne peut être attestée que par la remise de l’attestation Attes réalisée par un bureau d’études certifié (diagnostic pollution des sols). Pour mémoire, en France, ce n’est pas le degré de pollution d’un sol qui est recherché afin d’autoriser une implantation quelconque, mais la compatibilité du projet envisagé avec le degré de pollution du sol. Les éventuelles opérations de gestion du risque (dépollution, adaptation des aménagements, etc.) n’incombent pas à la collectivité, mais sont à la charge du demandeur de l’autorisation d’urbanisme à travers l’obligation de réalisation d’une étude de sols et de la prise en compte de celle-ci dans son projet et notamment dans l’affectation future des locaux ou des aménagements. Par exemple, un sol ayant un certain degré de pollution pourra accueillir une installation tertiaire mais ni une résidence et encore moins une crèche ou une école maternelle. Voir à ce sujet l’article L125-6 du Code de l’environnement.

Le diagnostic pollution des sols

Le diagnostic pollution des sols ou l’étude du niveau de pollution des sols est donc obligatoire afin d’obtenir l’attestation Attes indispensable à la dépose d’une demande d’autorisation d’urbanisme pour un bien classé en SIS. Il se déroule en 2 phases : une enquête documentaire (historique du terrain, inventaires CASIAS et InfoSols de Géorisques, etc.) puis, si le bureau d’études l’estime nécessaire, des prélèvements (carottages, eaux de surface et souterraines) afin d’analyses en laboratoire. Il appartient ensuite au pétitionnaire soit d’obtenir l’attestation Attes de compatibilité avec son infrastructure envisagée, soit d’engager ou de faire réaliser par le précédent propriétaire des opérations de dépollution des sols contaminés.

A savoir : En France, c’est le principe de pollueur/payeur qui s’applique et les opérations de dépollution d’un sol contaminé sont à la charge du dernier propriétaire. C’est notamment pour cette raison qu’il est judicieux de faire effectuer un diagnostic pollution des sols avant d’acquérir une parcelle de terrain plutôt que de découvrir avant sa revente que le sol en est pollué.

À qui appartient le sous-sol de son terrain ?

La délimitation verticale de la propriété est mal connue du grand public. Bien souvent des personnes pensent à tort que le sous-sol de leur terrain ne leur appartient pas. Il est vrai que de nombreuses servitudes, restrictions administratives, voire concessions minières semblent restreindre la propriété d’un terrain à sa surface. Or, la loi (article 552 du Code civil) précise bien que « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu’il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre " Des servitudes ou services fonciers ". Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu’il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu’elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police. » Voilà donc la confirmation que le sous-sol et le volume d’air sont bien inclus dans le droit à la propriété ; tout acte de vente transmet toute la propriété de la parcelle y compris son sous-sol (le dessous) et le volume d’air qui la surplombe (le dessus). Cette notion est primordiale dans le sens où le vendeur d’un terrain est responsable de la qualité du terrain et donc d’une éventuelle pollution de son sous-sol.

Terrain pollué, que faire ? Le recours pour vice caché

Il peut arriver qu’un terrain officiellement exempt de pollution recèle un sous-sol pollué. C’est une malchance rare mais qui peut survenir, d’autant qu’on voit sans cesse émerger des décharges de déchets plus ou moins polluants dont les hydrocarbures et même dangereux (amiante, HAP…). Exemple marquant : l’acheteuse d’un terrain a découvert une pollution du sol aux hydrocarbures en procédant à un forage. Le terrain ne faisait l’objet d’aucune inscription dans l’état des risques, notamment par rapport au SIS et aux inventaires de sites pollués : il n’a donc pas été requis de procéder à un diagnostic pollution des sols. Comme le terrain n’était pas non plus implanté dans un secteur de retrait-gonflement des argiles, il n’a pas été soumis à une obligation d’étude de sol qui aurait sans doute révélé la pollution. Une telle mésaventure peut survenir lorsqu’un terrain a servi de dépotoir ou de décharge sauvage et que les déchets ont été par la suite recouverts de quelques centimètres de terre.

Le vendeur étant responsable de la qualité du sous-sol, la notion de vice caché, surtout connue pour une construction en l’absence de certains diagnostics immobiliers obligatoires (termites, mérule, amiante, électricité, gaz…) ou de travaux illégaux, s’applique. C’est ainsi que l’acquéreur d’un terrain pollué peut dénoncer la vente, en faire réduire le montant ou obliger le vendeur à dépolluer le sol en invoquant la clause de vice caché rendant le bien impropre à sa destination. S’il n’est pas nécessaire avant tout achat d’un terrain de faire effectuer un diagnostic pollution des sols ou une étude de sol, il est important d’étudier attentivement l’état des risques et de conserver à l’esprit que le recours pour vice caché peut être appliqué aussi bien à un terrain nu qu’à une construction.

A savoir : La notion de vice caché (article 1641 du Code civil) s’applique aussi bien aux sols (et sous-sols) pollués qu’aux édifications et travaux divers. Confirmation par un arrêt de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 3 nov. 2011, n° 10-14.986).