Un nouveau guide pour comprendre la réglementation des meublés de tourisme

Le ministère chargé du Logement vient de publier un guide pratique de la réglementation des meublés de tourisme. L’idée ? Clarifier le paysage juridique pour les élus locaux, les bailleurs et les plateformes de location.

Cette réforme s’inscrit dans la continuité de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, publiée au Journal Officiel le 20 novembre suivant. Elle a pour objectif de renforcer les outils de régulation locale des meublés touristiques, par exemple par la mise en place par les communes d’une procédure d’autorisation de changement d’usage. Cette loi Le Meur est aussi appelée loi anti-AirBnB, elle vise à assouplir les tensions du marché locatif.

Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ?

Un meublé de tourisme (ou location saisonnière meublée) est défini par l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme : il s’agit d’un logement (villa, appartement, studio) meublé, offert à la location auprès d’une clientèle de passage, pour une durée généralement courte.

La déclaration d’un meublé de tourisme (classé ou non) est en principe obligatoire dès lors qu’il n’est pas la résidence principale du loueur.

Dans les communes ayant adopté une délibération relative au changement d’usage (ou à l’enregistrement des meublés), chaque bien loué en meublé touristique est soumis à un numéro d’enregistrement, qui doit figurer sur chacune des annonces en ligne. Toutes les plateformes de location touristique ont l’obligation de désactiver les annonces ne comportant pas ce numéro.

Par ailleurs, quand le logement est la résidence principale du loueur, la location touristique est limitée à 120 jours par an (sauf exceptions) dans les communes ayant mis en place l’enregistrement des meublés.

Le changement d’usage, une étape qui peut être obligatoire

Dans certaines grandes, le changement d’usage est automatiquement exigé pour tout meublé touristique. Par ailleurs, la loi Le Meur permet désormais aux communes de mettre en place une autorisation de changement d’usage temporaire, pour une durée maximale de 5 ans.

Une autre notion évoquée est la compensation : dans certaines villes, pour obtenir l’autorisation de changement d’usage, le propriétaire peut être contraint de “compenser” en transformant un local commercial en logement d’habitation de même surface, ou en achetant un local équivalent, afin de préserver le parc locatif résidentiel. Le non-respect peut entraîner des amendes ou une remise en état forcée.

En résumé, le changement d’usage constitue un verrou réglementaire pour protéger les logements destinés à l’habitation permanente lorsque la pression touristique est forte. Le nouveau guide renforce la lisibilité de ces dispositifs pour les collectivités et les bailleurs.

Les règles spécifiques aux locations touristiques vs résidences principales

La réglementation des meublés touristiques incorpore des dispositions distinctes de celles qui régissent la location de résidences principales. Quelques points clés :

• Limitation de durée pour les résidences principales Lorsqu’un logement mis en location touristique est aussi la résidence principale du bailleur, la location ne peut pas excéder 120 jours par an (dans les communes ayant adopté l’enregistrement). Cela ne s’applique pas aux logements loués à l’année. Si ce seuil est dépassé, l’annonce doit être retirée de la plateforme pour le reste de l’année, et une amende est appliquée.
• Obligation de déclaration et enregistrement Pour un meublé de tourisme, le loueur doit obtenir un numéro d’enregistrement auprès de la mairie, et l’indiquer dans les annonces. Les plateformes doivent désactiver toute annonce sans ce numéro. Dans les communes n’ayant pas adopté l’enregistrement, une simple déclaration en mairie via le formulaire Cerfa n° 14004 est requise.
• Le nouveau guide 2025 rappelle que le manquement à cette obligation peut entraîner une amende civile pour défaut de déclaration.

Pouvoir accru des maires

La loi de 2024 permet désormais aux maires d’adopter plus facilement la procédure d’autorisation de changement d’usage, par simple délibération motivée. C’est le cas lorsque l’on est face à un déséquilibre entre l’offre de logements touristiques et l’offre résidentielle.

Les maires disposent de nouveaux leviers : quota de meublés, limitation de la durée, création de zones réservées aux résidences principales, etc.

En bref, ce guide apporte un peu de clarification :

• Il explicite davantage la distinction entre changement d’usage et destination, et l’articulation avec les autorisations d’urbanisme

• Il formalise le renforcement des pouvoirs municipaux (autorisation, quotas, limitation de durée, zones réservées) acquis par la loi du 19 novembre 2024

• Il insiste sur l’obligation de déconnexion des annonces non conformes par les plateformes

• Il insiste sur les sanctions possibles (astreintes, remise en état, amendes importantes) et la coopération entre l’État, les plateformes, les collectivités locales

Il rappelle le calendrier d’interdiction de louer ces meublés touristiques, différent de celui des résidences principales : jusqu’en 2034, les meublés touristiques loués doivent présenter une étiquette maximale DPE E s’ils sont soumis à une autorisation préalable de changement d’usage (étiquette maximale D jusqu’en 2034 pour les meublés de tourisme mis en location avant le 21 novembre 2024).