Vice caché de la construction : recours, délais, responsabilités et assurances

En matière de diagnostics immobiliers, on parle souvent de la déchéance de cette fameuse garantie de vice caché de la construction, mais qu'en est-il exactement ? Qu'est-ce que la garantie de vice caché ? Comment s'applique-t-elle et dans quels délais ? Et quels sont les recours d'un acheteur en cas de découverte d'amiante, de termites, de mérule ou de plomb dans un bien immobilier que l'on vient d'acheter ? Vendeur, diagnostiqueur immobilier, agent immobilier ou notaire, contre qui se retourner et comment ? Et quelles assurances permettent de se protéger ?

Qu'est-ce qu'un vice caché de la construction ?

C'est l'article 1641 du Code civil qui définit au mieux la notion de vices cachés : il s'agit des « défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ». Par vice caché, on entend donc un défaut masqué que l'occupation du bien immobilier ne peut pas déceler. Une fuite, une entrée d'eau ou une détérioration manifeste des boiseries sont visibles et donc connues, alors qu'une prolifération de termites au sein de la charpente ne peut être décelée lors d'une occupation « bourgeoise » des lieux. D'où l'intérêt des diagnostics immobiliers, pour lesquels un professionnel certifié mène les investigations requises avec ses connaissances d'expert et un matériel adapté.

La garantie légale des vices cachés protège le vendeur de bonne foi contre le recours d'un acquéreur en raison d'un défaut majeur mais non apparent qu'il ignorait, et donne à l'acquéreur un recours lorsque ce défaut lui a été dissimulé. Pour être considéré comme un vice caché, le défaut doit répondre à quatre critères :

1. Être caché, donc non apparent lors des visites ayant précédé l'achat ;
2. Être antérieur à la date de conclusion de la vente ;
3. Être toujours existant au moment de l'achat ;
4. Rendre le bien immobilier inadapté à l'usage ou en diminuer fortement la valeur vénale.

Il est du ressort de l'acheteur de faire la preuve de l'existence du vice.

Les recours de l'acquéreur : annulation ou diminution du prix

Le recours contre le vendeur, particulier ou professionnel, ne peut être exercé que par voie de justice, d'où l'intérêt de souscrire une protection juridique avant d'acquérir un bien immobilier. Le recours peut prendre deux formes et détermine l'action requise :

• Le bien immobilier est inhabitable car insalubre ou dangereux : l'action dite « rédhibitoire » visera à obtenir l'annulation de la vente et le remboursement du prix payé et des frais annexes ;
• Le bien immobilier est habitable mais sa valeur est dépréciée par l'existence du vice caché : l'action sera « estimatoire » (ou diminutoire) car elle visera à un remboursement partiel selon une nouvelle estimation à faire effectuer par un expert.

Dans les deux cas, l'action pourra être accompagnée d'exigences de dommages et intérêts pour le préjudice supporté par l'acquéreur.

Quel délai pour agir contre un vice caché ?

Contrairement à une idée répandue, le délai ne court pas à partir de la vente : l'acquéreur dispose de 2 ans à compter de la découverte du vice pour exercer l'action en garantie (article 1648 du Code civil). Un vice découvert cinq ou dix ans après l'achat peut donc encore fonder un recours. La Cour de cassation a toutefois fixé une limite : l'action est enfermée dans un délai butoir de 20 ans à compter du jour de la vente (Cass., ch. mixte, 21 juillet 2023). Passé ce butoir, plus aucun recours pour vice caché n'est possible, même si le vice vient seulement d'être découvert.

Vice caché, conformité, garantie commerciale : le panorama des garanties

Tout bien (immobilier, voiture, équipement…) et tout service (diagnostic immobilier, dépannage, réparation…) est couvert par différentes garanties selon la nature du bien ou du service. C'est en fonction de cette ou de ces garanties que le consommateur insatisfait fera appliquer ses droits à l'obtention d'un bien conforme à l'usage et/ou d'un service conforme au devis ou bon de commande signé.

• La garantie des vices cachés (articles 1641 à 1649 du Code civil) : c'est celle qui est la plus souvent évoquée dans la transaction immobilière. Elle couvre un défaut de la chose vendue la rendant impropre à son usage (toiture non étanche, présence de termites…) auquel l'acquéreur n'a pas été sensibilisé lors de l'achat. Cette garantie légale s'applique à tous les biens mobiliers et immobiliers, vendus aussi bien par un particulier que par un professionnel. Sa seule restriction est que le défaut (le vice) ne soit pas manifeste (caché) et que l'acquéreur n'en ait pas été informé. Elle n'est donc pas applicable pour les choses vendues « en l'état », ce qui est souvent le cas lors de ventes aux enchères où les maisons sont vendues sans diagnostics immobiliers. Délai : 2 ans à compter de la découverte du vice, dans la limite de 20 ans après la vente.
• La garantie légale de conformité (Code de la consommation) : s'applique à tous les biens neufs ou d'occasion vendus par un professionnel à un particulier. Le bien vendu doit répondre au descriptif et à l'usage pour lesquels il a été vendu. L'acheteur dispose de 2 ans à compter de la délivrance pour faire jouer cette garantie obligatoirement assumée par le professionnel, pour un bien neuf comme d'occasion. La garantie s'applique soit par le remplacement du bien, soit par sa réparation à la charge du vendeur, au choix de l'acquéreur, sauf lorsque l'une ou l'autre de ces solutions implique des frais disproportionnés.
• La garantie commerciale : c'est celle que le vendeur met en avant pour vendre son produit (garantie 3, 5 ou 7 ans par exemple), qu'elle soit « offerte » ou souscrite en sus du prix d'achat. Cette garantie fait l'objet d'un contrat écrit passé entre le vendeur et l'acheteur, qui vient s'ajouter aux garanties légales (vices cachés, conformité) mais ne peut s'y substituer.
• Les garanties de la construction récente : pour un logement neuf ou de moins de dix ans, s'ajoutent la garantie de parfait achèvement (1 an), la garantie biennale de bon fonctionnement (2 ans) et la garantie décennale (10 ans) dues par les constructeurs — des désordres qui relèveraient sinon du vice caché sont alors traités sur ces fondements.

Ces garanties s'appliquent largement dans l'immobilier, que ce soit pour l'immobilier neuf, déjà construit ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), que pour l'immobilier ancien. Si l'acheteur n'a pas été informé d'un défaut ou d'une restriction à l'usage du bien (toiture à refaire, servitude de passage, etc.), le défaut pourra être considéré comme « vice caché » à moins qu'il ait été manifeste ; et même en ce cas, le vendeur a tout intérêt à en faire mention dans les documents de la vente afin de se garantir de tout litige.

Vice caché et diagnostics immobiliers avant-vente

Les diagnostics immobiliers obligatoires lors de la vente ont aussi pour but de faire diminuer les litiges liés à la transaction immobilière. En faisant expertiser un logement par un ou plusieurs diagnostiqueurs immobiliers, le vendeur valide sa bonne foi sur la méconnaissance d'un vice que le professionnel certifié est censé identifier, et l'acheteur reste couvert en cas de défaut de la chose vendue.

Lorsque le vendeur, de bonne foi, n'avait pas connaissance du vice caché de la construction sur le bien immobilier vendu, il n'est contraint qu'à l'annulation de la vente ou qu'à un remboursement partiel, sans paiement de dommages et intérêts. Si le vendeur, de mauvaise foi, a sciemment dissimulé les vices, il est déchu de cette garantie de vice caché de la construction et peut être tenu au versement de dommages et intérêts en plus du remboursement de la vente, de la diminution du prix de vente ou des travaux à entreprendre à ses frais (désamiantage, retrait du plomb, remise aux normes des installations d'électricité ou de gaz…).

Le défaut de réalisation par le vendeur d'un diagnostic immobilier obligatoire équivaut à une dissimulation : le vendeur n'ayant pas fait exécuter le diagnostic obligatoire est en faute, suspecté de connaître le défaut qu'il a cherché à dissimuler afin de réaliser la vente au prix demandé, et se retrouve seul face à l'acquéreur pour supporter l'intégralité des conséquences et des préjudices.

Lorsque le vice caché, non connu du vendeur, n'a pas été décelé par un diagnostic immobilier censé le découvrir (termites, mérule…), c'est la responsabilité du diagnostiqueur immobilier qui est engagée. Si un diagnostic s'avère erroné et que l'acheteur découvre le défaut alors que celui-ci n'a pas été décelé lors du diagnostic afférent, c'est au diagnostiqueur immobilier de supporter les frais de réparation (remise en état, dédommagement, etc.) via son assurance en responsabilité civile professionnelle obligatoire (RC Pro), qui devra faire face aux recours de l'acheteur mais aussi du vendeur, donneur d'ordre des diagnostics.

Agent immobilier, notaire, diagnostiqueur : qui est responsable ?

La jurisprudence a construit une véritable chaîne de responsabilités autour du vice caché : agences immobilières, diagnostiqueurs immobiliers et même notaires peuvent se voir condamnés pour manquement et défaut de conseil dans la préconisation et la réalisation de diagnostics immobiliers, pas forcément obligatoires. Tout professionnel de l'immobilier — et pas forcément technicien du bâtiment — doit avoir la connaissance suffisante pour estimer la présence d'un risque et conseiller la réalisation du diagnostic concerné.

L'affaire emblématique est celle d'un agent immobilier condamné après la vente d'un appartement infesté par la mérule. Le coupable ? Non pas le vendeur, mais l'agent immobilier qui n'avait pas conseillé aux acheteurs ce diagnostic d'état parasitaire pourtant facultatif. La Cour de cassation a cassé l'arrêt de la cour d'appel de Caen qui déboutait les acquéreurs, pour relever que l'agent immobilier avait failli à son devoir de conseil : il aurait dû préconiser à ses clients acheteurs de faire réaliser un diagnostic mérule, car les conditions étaient réunies (humidité installée, défaut d'aération) pour que se développe ce champignon « tueur de maisons ».

Les diagnostiqueurs immobiliers peuvent quant à eux être condamnés lourdement, y compris à réparer un immeuble infesté par les termites qu'ils n'avaient pas signalés (Cass. civ. 3, 12 septembre 2012, n° 11-18.122). Et un notaire, comme des agents immobiliers, peut également voir sa responsabilité engagée pour n'avoir pas alerté ses clients sur la présence ou la suspicion d'un risque avéré pour la construction. Le diagnostic du bâtiment est, selon la formule de la Commission de droit immobilier du barreau de Paris, une « responsabilité transversale » : pour l'acquéreur victime d'un vice caché, plusieurs recours peuvent donc se cumuler selon les fautes de chacun.

Comment le vendeur conserve sa garantie de vice caché

Pour le vendeur, la garantie le couvrant d'un éventuel recours de l'acheteur contre les vices cachés consiste à remplir l'intégralité de ses obligations légales :

• fournir à l'acquéreur l'intégralité des diagnostics immobiliers obligatoires, à jour de leur durée de validité, selon la localisation de la construction (termites, mérule), son ancienneté (plomb, amiante) et ses installations (gaz, électricité, assainissement…) ;
• transmettre les factures des travaux effectués durant les dix ans précédant la vente ainsi que tous les documents afférant à la construction : litiges en cours, carnet d'entretien de la copropriété, carnet d'information du logement (CIL) pour les logements concernés, règlement de copropriété et comptes rendus des assemblées générales sur 3 ans.

Si le vendeur est de bonne foi, en n'ayant pas dissimulé ou omis de fournir l'intégralité des informations dont il avait connaissance, il bénéficie alors de sa garantie de vices cachés l'exonérant de responsabilité en cas de litige après-vente.

Les assurances de l'acquéreur contre les vices cachés

Pour l'acquéreur, la première manière de se préserver d'éventuels vices cachés reste de faire expertiser le bien avant l'achat par un ou des professionnels de la construction : outre les architectes, certains prestataires proposent ce type d'expertise avant acquisition — en vérifiant qu'ils sont bien assurés contre un réel recours en cas de bévue ou de manquement de leur part.

Il existe par ailleurs des assurances contre les vices cachés de la construction destinées aux acquéreurs. Souscrites dans les jours suivant la signature de la vente, avec une prime calculée au prorata de la valeur du bien, elles prennent en charge d'éventuels travaux consécutifs à des vices cachés rendant le bien impropre à l'usage (logement constaté inhabitable), selon le plafond souscrit. Leur avantage principal : l'assurance dédommage son client dans un délai assez court, alors qu'un recours en justice dure souvent de nombreux mois pendant lesquels l'acquéreur paye le crédit de son achat tout en ayant à se loger ailleurs — à charge ensuite pour l'assureur de se retourner contre le vendeur.

Deux autres protections complètent le dispositif : la protection juridique (souvent incluse dans l'assurance habitation ou souscrite à part), qui prend en charge les frais de procédure d'un recours pour vice caché ; et, pour un logement de moins de dix ans, l'assurance dommages-ouvrage souscrite lors de la construction, qui préfinance les réparations des désordres relevant de la garantie décennale sans attendre une décision de justice.

Vice caché et location

Ce qui s'applique à la vente en matière de vice caché s'applique également pour la location. Un bail peut être annulé par le locataire en raison de vices cachés, ou le prix du loyer diminué en raison d'un défaut. De même, un bailleur peut se voir tenu de procéder à ses frais à un désamiantage, un retrait du plomb ou à la mise aux normes d'installations, tout en indemnisant le locataire pour le préjudice subi.

Les cas particuliers en termes de vice caché et diagnostics

• Les diagnostics de surface habitable (loi Boutin) ou privative (loi Carrez) ne sont opposables que dans l'année qui suit l'entrée en jouissance du bien immobilier.
• Un bien immobilier vendu par autorité de justice, en vente aux enchères, est vendu « en l'état » : il n'est couvert par aucune garantie de vice caché de la construction. Par contre, rien n'empêche l'éventuel futur acquéreur de faire procéder à ses frais aux diagnostics immobiliers de base (mérule, termites, amiante…) avant d'enchérir.