Bien souvent, lorsqu’on évoque l’immobilier neuf on pourrait croire que celui-ci étant de construction récente il serait exempté des diagnostics requis avant la vente d’un logement ancien. C’est une idée fausse car neuf ou ancien, le logement doit recevoir un certain nombre de diagnostics immobiliers obligatoires avant d’être livré à ses acquéreurs. Bien sûr un logement neuf ne sera pas soumis à certains états et diagnostics puisque sa construction répond à de nombreux critères qui doivent être vérifiés sur un logement ancien ; c’est notamment le cas pour les diagnostics relatifs aux composants de la construction ainsi que pour l’ancienneté de ses installations. Mais même en immobilier neuf, les diagnostics immobiliers du logement ne doivent pas être négligés.
Les diagnostics immobiliers dont le logement neuf est exempté
Les diagnostics immobiliers qui n’ont pas à être produits avant la cession d’un logement neuf sont ceux relatifs à l’ancienneté de la construction et à la vétusté de ses installations.
On pense bien évidemment au plomb et à l’amiante, les deux diagnostics immobiliers qui font trembler aussi bien les vendeurs que les acquéreurs en raison des frais (très) importants que leurs bilans peuvent induire.
Pour l’amiante, on oublie purement et simplement le diagnostic amiante puisque l’emploi de l’amiante a été interdit en 1997. Cette interdiction ayant porté sur le matériau en lui-même, on peut très raisonnablement penser qu’il n’y a plus aucun risque de présence d’amiante dans un logement neuf. Il en est bien évidemment de même pour le plomb qui ne peut plus être employé dans aucune peinture ou matériau de la construction, ce qui exempte le logement neuf de l’obligation de CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb)
Donc un logement neuf sera exempté des diagnostics amiante (DTA, état d’amiante avant-vente, DAP) parfois obligatoires avant la vente ainsi qu’avant travaux (RAAT). Quant à l’état de ses installations de gaz et d’électricité, puisqu’elles sont récentes (moins de 15 ans) le diagnostic gaz et le diagnostic électricité ne sont pas requis non plus.
Important : L’appellation ‘logement neuf’ ici employée ne s’applique qu’à un immeuble récent. Dans le cas où un logement vient d’être créé (par une nouvelle division dans un immeuble), ou rénové ‘à neuf’, c’est l’année de la construction de l’immeuble qui abrite le logement qui est à prendre en compte. En ce cas, les diagnostics amiante et plomb lorsqu’ils sont requis doivent figurer dans le DDT (Dossier de Diagnostics Techniques) de l’immeuble et être transmis aux acquéreurs par le syndic de copropriété.
Les diagnostics immobiliers demeurant obligatoires pour un logement neuf
Même si une construction récente est tenue d’être en classe A ou B du DPE (Diagnostic de Performance Energétique) ce n’est pas pour autant que le vendeur (ou le constructeur) est exempté de l’obligation de fournir le DPE avant la première visite du logement et avant la signature de l’acte de vente.
De même, l’ERP (Etat des Risques et Pollutions) inclus dans l’ERRIAL (Etat des Risques Réglementés et Information Acquéreur Locataire) doit être présenté aux acquéreurs avant la signature de la vente. Cet état liste notamment tous les risques d’exposition du bien et de ses occupants en cas de catastrophe naturelle, minière, technologique mais aussi l’exposition de l’immeuble face au risque de mouvements des sols par retrait-gonflement des argiles.
A savoir : Il sera toujours judicieux de rechercher l’état des risques du logement que l’on souhaite acquérir sur le site officiel GéoRisques avant de prendre la décision d’achat. En effet, le niveau de risques et notamment les PPR (Plans de Prévention des Risques) en vigueur en ce lieu peuvent influer énormément sur les possibilités et les coûts en assurance habitation (inondations, feux de forêt, etc.).
Lorsque la zone est soumise à son obligation (selon arrêté préfectoral à rechercher ici), l’état parasitaire relatif à la présence de termites est également requis pour un logement neuf même si le constructeur peut attester de l’application des normes de construction anti-termites. Et puis, même si le vendeur ne l’a pas expressément demandé, il sera bon de vérifier que le diagnostiqueur immobilier n’aura pas décelé la présence de mérule au cours de son état parasitaire. Une présence de mérule ne se limite pas aux bâtiments anciens mais peut également apparaître (ou se réveiller) dans des boiseries inadaptées, des isolations mal posées, des recoins obscurs et/ou mal ventilés.
Nota : Pas obligatoire partout (fort heureusement) le diagnostic bruit doit être fourni aux acquéreurs lorsqu’il est requis dans le DDT (Dossier de Diagnostics Techniques). Si son résultat ne nuit pas à la pérennité d’un logement, il peut à raison inquiéter les acquéreurs devenant riverains d’un aéroport.
Attention donc à bien lire TOUS les diagnostics immobiliers obligatoires avant-vente qui doivent vous être remis au plus tard avant la signature de l’acte et n’hésitez surtout pas à les réclamer bien avant de passer chez le notaire pour pouvoir les étudier à loisir. Cette dernière recommandation s’applique aussi bien pour l’achat d’un logement ancien que pour l’acquisition d’un logement neuf.
