Permis de louer, encadrement des loyers, caution Visale : les obligations du bailleur

Mettre un logement en location ne se résume plus à fournir les diagnostics immobiliers obligatoires et à trouver un locataire. Selon la commune où se situe le logement, le bailleur peut devoir obtenir un permis de louer avant de signer le bail et respecter un plafond de loyer. À l'inverse, des dispositifs publics comme la garantie Visale ou l'avance Loca-Pass sécurisent l'encaissement des loyers et le versement du dépôt de garantie. Mais au fait, que sont la garantie Visale, le permis de louer et l'encadrement des loyers ? Qui les fait appliquer et qu'encourt-on en cas d'infraction ?

Visale et Loca-Pass, la garantie de paiement des loyers et du dépôt de garantie

Mis en place par Action Logement, ces deux dispositifs sont complémentaires pour aider les jeunes (et aussi les moins jeunes) à louer un logement dans le parc locatif du secteur privé. Si Loca-Pass est un simple prêt destiné aux locataires pour pouvoir avancer le montant du dépôt de garantie, Visale est plutôt destiné à rassurer les bailleurs sur l'encaissement des loyers.

Visale est en fait une assurance contre les impayés de loyer, mais une assurance gratuite car fournie par Action Logement. Depuis la disparition des anciennes garanties publiques GUL et GRL, Visale est devenue la caution publique de référence : elle couvre les loyers et charges impayés (jusqu'à 36 mensualités) ainsi que les éventuelles dégradations locatives. Ses conditions d'accès ont été élargies au fil des années : jeunes de moins de 31 ans quel que soit leur statut, salariés de plus de 30 ans nouvellement embauchés ou en mutation, titulaires d'un bail mobilité, ménages passant par un organisme d'intermédiation locative.

Attention : la garantie Visale ne peut pas être cumulée avec une autre garantie couvrant les mêmes risques. Le bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés ou qui exige une caution personnelle ne pourra pas bénéficier en parallèle de la garantie Visale.

C'est le locataire qui demande son visa sur le site de Visale, mais c'est au bailleur d'un logement vide ou meublé de faire valider le contrat de cautionnement, en respectant un plafond de loyer défini en fonction des ressources du locataire (taux d'effort inférieur ou égal à 50 %) et avec une limite selon la zone géographique (1 300 €, portée à 1 500 € en Île-de-France). Une fois la garantie Visale accordée, le bailleur est certain d'encaisser ses loyers même en cas de défaut du locataire. Il demeure indispensable de faire figurer une clause de résolution du bail en cas d'impayés de loyers, y compris dans un bail couvert par la garantie Visale.

L'encadrement des loyers, ce qu'il faut savoir

Il ne faut pas confondre les plafonds de loyer de la garantie Visale avec le dispositif d'encadrement des loyers. L'encadrement des loyers interdit au bailleur de fixer librement le montant du loyer d'un logement mis en location : dans les territoires concernés, un arrêté préfectoral fixe chaque année un prix maximal au m² à ne pas dépasser. Instauré à titre expérimental par la loi Elan de 2018, le dispositif a été prolongé jusqu'en 2026.

Où s'applique l'encadrement des loyers en 2026 ?

Contrairement à une idée répandue, l'encadrement des loyers ne s'applique pas dans toutes les zones tendues : seules les collectivités candidates et retenues dans l'expérimentation Elan le mettent en œuvre. Sont aujourd'hui concernés : Paris, Lille (avec Hellemmes et Lomme), Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, les établissements publics territoriaux Est Ensemble et Plaine Commune (Seine-Saint-Denis), ainsi que le Pays Basque. Tous les logements loués vides ou meublés y sont soumis, y compris en bail mobilité.

Les plafonds s'appliquent aux baux signés depuis l'entrée en vigueur locale du dispositif : premières mises en location, relocations (nouveau locataire dans un logement déjà loué précédemment) et renouvellements de bail. En revanche, l'encadrement ne s'applique ni aux baux en cours ni aux reconductions tacites.

Le calcul d'un loyer encadré

Le montant du loyer plafond au-dessus duquel le bailleur serait dans l'illégalité est déterminé par arrêté préfectoral, à partir des données recueillies par l'observatoire local des loyers (Observatoires des loyers). Les données prises en compte sont notamment l'époque de construction du logement, son nombre de pièces, sa location vide ou meublée et son secteur géographique (quartier, rue). Le préfet fixe ainsi, pour chaque catégorie de logement, un loyer de référence, duquel découlent un loyer de référence majoré (supérieur de 20 % au loyer de référence) et un loyer de référence minoré (diminué de 30 % par rapport au loyer de référence). Ces loyers de référence, minorés ou majorés, sont tous exprimés par un montant au m² de surface habitable, hors charges.

Le loyer hors charges d'un nouveau bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré ; un complément de loyer n'est possible que pour des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles, et il est interdit pour les logements classés F ou G au DPE.

À ne pas confondre : l'IRL (Indice de Référence des Loyers) publié par l'Insee ne sert pas à fixer le loyer initial, mais uniquement à la révision annuelle du loyer d'un bail en cours.

A savoir : Il est possible de prendre connaissance du montant du loyer de référence applicable à Paris sur le calculateur en ligne du site de la Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) ; les autres territoires concernés proposent des simulateurs équivalents.

Quelles sanctions en cas de dépassement ?

En cas d'infraction à l'encadrement des loyers, le bailleur s'expose à une mise en demeure de mettre le bail en conformité et de rembourser au locataire le trop-perçu de loyers, assortie d'une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Le montant du loyer de référence doit par ailleurs figurer dans les annonces de location des zones concernées.

Encadrement des loyers et performance énergétique

Le calcul des loyers de référence ne prend pas en compte la classe énergie du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) d'un logement. Mais la loi Climat et Résilience a créé ses propres garde-fous : depuis août 2022, les loyers des logements classés F ou G sont gelés (interdiction d'augmentation, de révision et de complément de loyer), et l'interdiction de mise en location frappe les logements classés G depuis le 1er janvier 2025, avant les logements classés F en 2028. Les travaux imposés à l'issue d'un diagnostic électricité ou d'un diagnostic gaz, comme la rénovation énergétique, conditionnent donc désormais directement le droit de louer.

Le permis de louer ou autorisation préalable de mise en location

Le permis de louer est une autorisation délivrée par la mairie du lieu d'implantation du logement visant à contrôler que celui-ci ne présente pas de risque sanitaire et sécuritaire pour les occupants. Issue de la loi Alur et du décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016, cette mesure destinée à lutter contre les marchands de sommeil s'est généralisée : de très nombreuses communes et intercommunalités l'ont adoptée sur tout ou partie de leur territoire, le plus souvent dans les quartiers où le parc immobilier est le plus ancien ou le plus dégradé.

Déclaration ou autorisation : deux régimes distincts

Chaque commune (ou intercommunalité) décide d'imposer ou non le dispositif, et choisit entre deux régimes :

• la déclaration de mise en location : le bailleur déclare en mairie la signature du bail, en joignant le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) obligatoire avant location ;
• l'autorisation préalable de mise en location (le « permis de louer » proprement dit) : le bailleur doit obtenir l'accord de la mairie AVANT de proposer le logement sur le marché locatif.

Le dossier à constituer comprend bien évidemment les bilans des diagnostics immobiliers obligatoires, mais peut aussi donner lieu à une visite du logement par des agents assermentés. Si le logement répond aux normes de décence et d'habitabilité, la commune doit délivrer l'autorisation de mise en location, mais elle peut aussi la refuser ou la conditionner à la réalisation de travaux. Si certaines communes délivrent gracieusement l'autorisation, d'autres exigent une taxe (de 60 € à 114 €), avec un délai d'obtention souvent proche d'un mois.

L'autorisation préalable de mise en location a une durée de validité de 2 ans et peut être transférée à tout nouvel acquéreur du logement durant sa période de validité, sans que le nouveau bailleur ait à la renouveler. Seuls les logements sociaux et les logements conventionnés sont exclus de l'obligation (loi Elan).

Décence, salubrité et sécurité des logements loués

Le permis de louer ne prive pas le locataire de ses recours : celui-ci peut à tout moment dénoncer le défaut de décence ou de salubrité du logement, ce recours restant inscrit dans la loi. Pour mémoire, un état de décence et de salubrité peut être demandé par le locataire ou par tout organisme officiel, notamment ceux qui versent les aides personnelles au logement. Ce constat peut être rédigé par un diagnostiqueur immobilier certifié qui vérifie, outre les états déjà inclus dans les diagnostics immobiliers (DPE, diagnostic gaz, diagnostic électrique…), la présence d'un système de chauffage ainsi que l'équipement et la superficie du coin cuisine et des pièces d'eau.

En cas de défaut de permis de louer dans une commune qui l'a mis en place, le bailleur pourra se voir infliger une amende pouvant atteindre 5 000 €, voire 15 000 € s'il a loué le logement malgré un avis défavorable de la commune.

A savoir : L'obligation de détenir un permis de louer ou de déclarer la mise en location ne porte que sur la signature de nouveaux baux ; les reconductions et renouvellements de baux en cours ne sont pas concernés. Attention toutefois aux colocations qui font entrer un nouveau colocataire : la rédaction d'un nouveau bail peut alors exiger l'obtention d'un permis de louer.

Les trois formulaires CERFA

Les démarches s'effectuent avec trois formulaires CERFA, accompagnés de leur notice explicative :

• déclaration de mise en location : CERFA 15651 ;
• demande d'autorisation préalable de mise en location : CERFA 15652 ;
• déclaration de transfert d'autorisation préalable de mise en location en cours de validité : CERFA 15663.