Neuf ou ancien : que choisir selon le DPE ?

La classe énergie du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est de plus en plus un critère de choix dans l’acquisition d’un logement. Opposable depuis juillet 2021, affichant sur l’étiquette énergie l’estimation du montant des factures d’énergie, le DPE est devenu l’argument de référence de tout achat d’immobilier. Et pourtant, grâce aux aides à la rénovation énergétique des logements, les acquéreurs n’hésitent plus à acheter un logement énergivore pour le rénover. Alors faut-il privilégier l’achat d’un logement neuf économe en énergie, construit selon la RE2020, ou acquérir un logement ancien à rénover ? Quel est le comportement des acheteurs entre le neuf et l’ancien ?

L’importance grandissante du critère DPE

Selon une enquête de LaVieImmo, près de 9 acheteurs sur 10 sont attentifs ou très attentifs à la classe énergie du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) de leur future acquisition immobilière. Cette importance donnée au bilan du DPE avant tout achat ou location d’un logement a bien évolué depuis quelques années. Est-ce l’intérêt environnemental qui est en cause ou les hausses des prix des énergies ? Quoi qu’il en soit, rechercher le meilleur DPE possible pour son futur bien immobilier est aussi bon pour la planète que pour le budget des ménages. Pour certains acquéreurs, ce n’est pas le bon classement de l’étiquette énergie qui motive l’achat, mais au contraire son mauvais bilan énergétique qui ouvre de grandes possibilités d’amélioration en profitant des aides dont MaPrimeRénov’, voire de la défiscalisation du dispositif Denormandie dans l’ancien (mais à condition alors de louer le logement). Alors la question qui se pose pour de nombreux candidats à un achat immobilier reste de savoir s’il vaut mieux acheter de l’immobilier neuf économe en énergie ou un logement ancien dont il faudra assurer la rénovation énergétique.

Le neuf, obligatoirement économe en énergie, mais rarement classé A

Depuis 2022, la RE2020 (Réglementation Environnementale), qui a remplacé la RT2012, impose à tous les logements neufs des performances énergétiques et environnementales élevées : isolation renforcée, confort d’été, recours limité aux énergies fossiles et prise en compte de l’empreinte carbone des matériaux. Contrairement à une idée reçue, un logement neuf n’est pas automatiquement classé A au DPE : la plupart des constructions neuves obtiennent une classe B, la classe A restant réservée aux bâtiments les plus sobres (souvent équipés de production d’énergie renouvelable). Il n’en reste pas moins que ces classes A et B sont celles que les logements anciens ne peuvent que rarement atteindre, même avec une rénovation énergétique globale de grande ampleur (et fort coûteuse).

Un logement neuf dispose d’équipements performants (système de chauffage, production et stockage d’ECS, ventilation double-flux…) qui évitent d’avoir à supporter le froid, les moisissures, l’humidité chez soi : des dépenses en énergie réduites, un confort presque garanti ainsi qu’une QAI (Qualité de l’Air Intérieur) appréciable. Outre l’attrait économique d’un logement économe en énergie, l’achat en immobilier neuf ouvre droit, selon les régions et les communes, à divers avantages, voire la suspension un temps de l’impôt foncier.

Si économiquement tout semble pencher en faveur de l’immobilier neuf, il n’en est pas forcément de même en termes de prestations et de localisation. La construction a marqué le pas et les programmes immobiliers envisagés ne sont pas tous sortis de terre, la réduction de l’artificialisation des sols limitant en outre les terrains constructibles. Ainsi, selon la localisation recherchée, le logement neuf n’existe souvent pas encore dans la ville, l’arrondissement ou le quartier souhaité. Et peu de logements neufs disposent du jardin et/ou de la grande terrasse désormais si recherchés.

Des logements neufs qui déçoivent parfois

Sans même évoquer la localisation des programmes immobiliers de logements neufs, c’est parfois leur attractivité elle-même qui marque le pas. Selon l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (IDHEAL), en Île-de-France notamment, la qualité des logements neufs a baissé. Des appartements de superficie plus réduite, des chambres trop exiguës (empêchant même d’y loger un lit à deux places) et des rangements de moins en moins présents rebutent les candidats à l’achat. S’il est certain que les promoteurs étudient des plans en fonction du coût final des logements face aux capacités d’emprunt des acquéreurs potentiels, il reste que l’on n’achète pas un logement qui déplaît, même s’il est proposé à un prix « raisonnable ». Et si les acquéreurs ne sont pas séduits par les programmes neufs, ils n’achètent pas en VEFA (Vente en État de Futur Achèvement) ; si les promoteurs ne vendent pas « sur plan » le quota minimal requis par les banques, ils n’obtiennent pas le crédit suffisant pour achever le programme et livrer les logements. La performance énergétique du neuf ne suffit donc pas : il faut aussi examiner de près les plans, les surfaces réelles et les prestations avant de signer.

Le logement ancien à rénover, un bon compromis ?

Il est vrai que l’on trouve bien plus de choix dans l’immobilier ancien que dans le neuf, tant en termes de localisation que de prestations, dont balcon, terrasse, jardin et/ou piscine, et le tout à des prix souvent bien plus accessibles. Là encore, la classe énergie du DPE est importante, mais pas dans le même registre. Un logement ancien avec un bon DPE (généralement en classe B ou C) est une bonne opportunité, mais son bon classement énergétique en a fait (beaucoup) grimper le prix, généralement en raison d’importantes dépenses en rénovation énergétique. Mais un logement ayant un mauvais DPE peut se négocier aisément, notamment grâce à l’argument du mauvais classement qui fait fuir quelques acheteurs. Le prix d’achat est d’autant plus négociable à la baisse que les passoires énergétiques sont progressivement interdites de location : les logements classés G le sont depuis le 1er janvier 2025, les logements classés F le seront en 2028 et les logements classés E en 2034. La vente d’une maison classée E, F ou G s’accompagne d’ailleurs d’un audit énergétique réglementaire qui chiffre le parcours de travaux : un document précieux pour négocier.

Par contre, il faudra bien, avant d’envisager un achat, s’assurer de tous les avantages des primes, aides et incitations à l’achat et à la rénovation énergétique d’un logement ancien. Le montant des aides possibles devra être étudié avant l’achat parce que certaines aides peuvent varier d’une région (ou zone d’habitat tendu) à une autre et que d’autres, comme MaPrimeRénov’, ont un montant adapté aux revenus du foyer fiscal. Attention également au reste à charge : une rénovation énergétique globale représente de 10 000 € à 50 000 € une fois les aides déduites, selon le type de bien, sa surface et les revenus du foyer.

A savoir : si le DPE est important, il n’est pas le seul diagnostic immobilier à bien prendre en compte. Alors que la rénovation énergétique comprend souvent une réfection des installations de gaz et d’électricité, d’éventuels travaux sur les dégâts des termites ou de la mérule ainsi que ceux relatifs au retrait d’amiante ou de plomb sont souvent très onéreux.

Neuf ou ancien : comment trancher ?

Au final, le dilemme reste entier entre achat d’un logement neuf ou d’un logement ancien, sauf que désormais le critère du DPE est devenu déterminant. Vaut-il mieux rembourser un prêt immobilier moins cher et dépenser beaucoup en grosses factures d’énergie, ou rembourser un prêt d’un montant un peu plus élevé avec des factures d’énergie réduites ? Même si le logement neuf peut apparaître plus cher à l’achat que le logement ancien, son prix est global, sans rallonge à prévoir quelques mois ou années plus tard : plus besoin d’engager, de surveiller et de réceptionner des travaux, de remplir des dossiers d’aides et de s’endetter au-delà de l’achat pour financer le reste à charge.

Dans l’ancien, le dossier de diagnostics immobiliers remis à l’acquéreur sécurise l’achat, notamment face aux risques (ERP), aux éventuelles présences d’amiante ou de plomb et à l’état des installations de gaz et d’électricité. Mais attention au bilan du DPE : si une classe D est envisageable, il est plutôt recommandé de privilégier a minima la classe C, en raison de la hausse constante du prix des énergies et du calendrier des interdictions de location. Et puisqu’il faut conserver à l’esprit dès l’achat l’idée de la revente de tout bien immobilier, il faut savoir que les logements mal classés au DPE deviennent chaque année plus difficilement vendables, quand les biens économes, eux, se vendent plus vite et plus cher.