Il est certain que le grand public fait de plus en plus confiance aux diagnostiqueurs immobiliers, mais au vu de l’importance que revêt un achat immobilier, aucune précaution n’est à négliger. A ce titre, bien qu’il soit souvent possible d’invoquer la responsabilité professionnelle d’un diagnostiqueur immobilier, il est des cas où ce dernier sans avoir fait d’erreur peut avoir été trompé. Selon la durée de validité d’un diagnostic immobilier, de quelques mois à plusieurs années, il peut être raisonnable de faire exécuter un contre-diagnostic juste avant ou juste après la signature de l’acte de vente. Faut-il proposer ou demander des contre-diagnostics ? Si oui, lesquels et quand les faire effectuer ?
Erreurs ou dissimulation, un risque de diagnostic erroné
Professionnel aguerri et certifié, expert dans son domaine, l’opérateur ou l’opératrice du diagnostic immobilier n’en est pas moins qu’humain.
Bien qu’il ou elle mette en œuvre toute ses compétences et précise bien quels éléments ont été exclus de son champ d’investigation, il peut arriver qu’un détail technique lui échappe, qu’une formulation soit mal interprétée ou que des défauts ou détails lui aient été dissimulés.
Sans vouloir donner ici de pistes pour masquer des dégâts d’insectes ou de mérules, tenter de cacher des matériaux amiantés ou démonter des convecteurs électriques, on sait (et les diagnostiqueurs immobiliers y sont attentifs) que de telles pratiques existent afin d’obtenir le ‘meilleur’ diagnostic possible.
On peut concevoir qu’un vendeur n’ait pas envie de voir son bien classé en ‘passoire thermique’ ni qu’un diagnostic fasse figurer des termites, du plomb ou de l’amiante sous peine de voir s’effondre sa valeur vénale ou pire d’empêcher toute vente. L’existence de telles pratiques met en permanence la pression au diagnostiqueur immobilier qui doit travailler de manière exhaustive, prudente et impartiale sachant que sa responsabilité pourra être mise en cause aussi bien par son client (le vendeur) que par les acheteurs et cela plusieurs mois ou plusieurs années après son intervention.
A savoir : En devenant opposable en juillet 2021, le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) engagera la responsabilité professionnelle du diagnostiqueur immobilier l’ayant effectué. Un DPE erroné deviendra donc l’élément d’un possible recours au même titre qu’un diagnostic amiante ou plomb incomplet ou qu’un état parasitaire incorrect.
L’intérêt d’un contre-diagnostic
Le terme de ‘contre-diagnostic’ peut sembler tabou pour les diagnostiqueurs immobiliers qui mettent un point d’honneur à délivrer des rapports les plus complets possibles. Pourtant le terme de contre-expertise, lui, ne le sera pas dès lors que des assurances (dont la leur) devront démêler les responsabilités de chaque partie à l’occurrence éventuelle d’un litige.
Surtout qu’un contre-diagnostic peut aisément être inclus dans une série de diagnostics immobiliers non obligatoires qu’un acheteur potentiel serait légitime de demander avant de finaliser la transaction. C’est le cas de diagnostics, états et mesures du bruit, du radon, de connexion internet, d’émissions radioélectriques… qui ne font pas partie des diagnostics obligatoires mais dont les résultats peuvent décourager ou inciter à l’achat d’un bien immobilier. Une fois obtenu l’agrément du vendeur pour faire effectuer des diagnostics et/ou contre-diagnostics complémentaires rien ne semble devoir s’opposer à ce qu’un diagnostiqueur immobilier se rende sur les lieux puis exprime à son client (l’acheteur, cette fois) d’éventuels doutes et/ou réserves sur le bien qu’il aura investigué.
Nota : En contrôle technique automobile, il peut arriver que le contrôleur attire verbalement l’attention de son client sur un détail du véhicule sans que ce détail ait à faire l’objet d’une mention sur le rapport. Or en contrôle technique comme en diagnostic immobilier, tout détail, conseil ou commentaire qui n’a pas forcément à être mentionné sur le rapport serait bien plus profitable au futur acquéreur plutôt qu’au vendeur.
Quels contre-diagnostics ? Et quand les faire ?
C’est principalement les diagnostics immobiliers à durée de validité courte (6 mois) qui pourraient légitimement faire l’objet d’un contre-diagnostic.
En effet, déjà, il semble que peu de vendeurs fassent effectuer les diagnostics à courte durée de validité (ERP ou ERRIAL, état parasitaire) avant que le bien ne soit visité. Il est courant que les vendeurs attendent d’obtenir une offre d’achat avant de faire exécuter l’intégralité des diagnostics même si beaucoup de diagnostiqueurs proposent gracieusement ou à moindre coût une éventuelle actualisation d’un diagnostic devenu invalide.
Et puis, quand bien même tous les diagnostics dont l’état parasitaire auraient été effectués avant la signature de la promesse de vente, le délai d’usage entre cette signature et celle de l’acte de vente semble suffisant pour qu’une infestation se déclare.
Ainsi, un contre-diagnostic juste avant la signature de l’acte devant notaire peut être une précaution utile même si la durée de validité d’un état ou diagnostic n’est pas écoulée.
Et encore, en prenant le cas d’un état parasitaire valide depuis la première visite jusqu’à la finalisation de la transaction, il ne restera que peu de temps au nouvel acquéreur pour détecter l’apparition de parasites (termites, vrillettes, mérules,etc.) à moins de faire exécuter un contre-diagnostic à son entrée dans les lieux.
Six mois après le premier état parasitaire, une fois sa durée de validité écoulée, aucune responsabilité d’aucune partie ne pouvant être engagée, l’acquéreur se retrouvera confronté seul à un problème.
