Impact du DPE sur le prix de vente d’un logement

Vingt ans après son entrée en vigueur en 2006 pour la vente, le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est solidement installé dans l’esprit des acheteurs et des vendeurs de biens immobiliers. Opposable depuis le 1er juillet 2021, il affiche l’estimation du montant des factures d’énergie du logement et conditionne même, désormais, le droit de le louer. De nos jours, l’impact de la classe énergie sur le prix de vente d’un bien immobilier — ce que les notaires appellent la « valeur verte » — se mesure en dizaines de points de pourcentage. Les études sur la « valeur verte des logements », initiées par l’association DINAMIC créée par les notaires de France et actualisées chaque année, devraient être connues de tout vendeur ou acquéreur d’un bien immobilier pour réaliser la meilleure transaction possible.

Environ 5 % du prix de vente par classe énergie

L’étiquette énergie qui nous permettait déjà de choisir nos appareils ménagers selon leur classe énergétique est entrée durablement dans les critères de choix des locataires et acquéreurs d’immobilier. Les études menées en France et à l’étranger convergent toutes vers une sensibilisation croissante des acquéreurs :

• 2009 : prix de vente majoré de +3 % à +9,6 % aux États-Unis et de près de +3 % aux Pays-Bas ;
• 2010 : augmentation de la valeur vénale de +7 % en Suisse à +9,1 % aux États-Unis ;
• 2011 : surcote moyenne pour une maison certifiée économe en énergie de +8 % à +30 % aux États-Unis et de +5 % à +22 % en France (« Valeur verte pour le logement », ADEME) ;
• 2013 : la première étude DINAMIC démontrait un écart significatif du prix de vente conclu selon que le bien était plus ou moins énergivore que la classe D (-30 % pour la classe G et +30 % pour les classes A ou B). Sources CERQUAL

La conclusion synthétique de ces travaux, confirmée par les études notariales publiées depuis : environ 5 % du prix de vente en plus ou en moins par classe énergie, notamment sur l’immobilier de province (en Île-de-France, sur un marché très tendu, l’impact est plus mesuré). Un logement en étiquette énergie C pourra ainsi être vendu 5 % de plus que le même bien en catégorie D, 10 % plus cher s’il est classé B, 15 % de plus en A… Mais à l’inverse, s’il est classé au-dessous de D, son prix sera sérieusement négocié à la baisse par les futurs acquéreurs. En outre, selon les études outre-Atlantique, la vente d’un bien immobilier peut être jusqu’à 4 fois plus rapide s’il est certifié économe en énergie. Source : « Green homes outselling the rest of the market », Ben J. Kaufman (USA), 2010.

Bon à savoir : pour un logement au prix moyen français (plus de 250 000 €), chaque lettre de plus ou de moins sur le DPE à 5 % augmente ou diminue sa valeur de plus de 12 000 € (plus de 25 000 € pour 2 lettres, etc.).

Des écarts qui dépendent de la zone géographique

La principale caractéristique des études sur la valeur verte est de mesurer l’impact de la classe énergie en fonction d’habitats standards certes, mais surtout en fonction de la zone climatique et de la tension du marché. En zone très tendue (Paris, les Yvelines et la plupart des grandes communes d’Île-de-France), la demande est tellement disproportionnée par rapport à l’offre que l’étiquette énergie a moins d’incidence sur le prix négocié : 5 % semble être la moyenne du bénéfice d’une « bonne » classe énergie (de A à C) par rapport à un piètre résultat (E, F, et même G). Il semble que certains acquéreurs restent prêts à acheter une passoire thermique quitte à engager plus tard les frais de rénovation énergétique, en se résignant à vivre quelques années dans l’inconfort et avec des factures énergétiques élevées. En régions, par contre, l’impact de la classe énergie est beaucoup plus sensible, aussi bien dans la valorisation d’un bien immobilier économe que dans la dépréciation d’un bien énergivore.

C’est le constat notamment en Bretagne, où une maison économe (classe énergie A) voit son prix de vente majoré de 10 % par rapport à un bien identique classé dans la moyenne (classe D), alors qu’une maison énergivore (classe F ou G) se négociera jusqu’à 16 % moins cher qu’une maison identique en classe D ; soit un différentiel de plus du quart du prix (26 %). Avec les aides à la rénovation énergétique, on peut alors se demander pourquoi certains n’hésitent pas à mettre en vente un bien immobilier dont le prix sera fortement négocié à la baisse, voire sera invendable sur le secteur en raison de ses mauvaises performances énergétiques. L’urgence et la méconnaissance, sûrement, mais au final une erreur qui fait perdre des milliers d’euros aussi bien aux vendeurs qu’aux mandataires de vente.

Qu’en est-il de l’étiquette sur le taux d’émission de gaz à effet de serre ?

Il est à noter également que l’étiquette climat a une influence moindre sur le prix de vente. Contrairement à l’étiquette énergie, elle ne mesure pas la consommation individuelle mais l’émission de gaz à effet de serre. Cette étiquette n’impacte ainsi pas directement le budget du ménage, ce qui pourrait expliquer cette influence réduite. À noter toutefois que depuis la réforme du DPE de juillet 2021, la classe finale du logement est déterminée par la plus mauvaise des deux étiquettes (énergie ou climat) : un logement chauffé au fioul peut ainsi être déclassé par ses seules émissions.

Un mauvais DPE pèse aussi sur le financement : l’éco-conditionnalité des prêts

La quasi-totalité des candidats à l’achat d’un logement signale accorder une grande importance à la classe énergétique du logement qu’ils souhaitent acheter, et même louer. C’est ainsi que le prix des logements mal classés en DPE s’effondre sur le marché alors que les prix des logements mieux classés grimpent et que peu de négociations sont demandées par les acheteurs. Mais au-delà de la négociation, vendre un logement énergivore est aussi compliqué en raison de l’éco-conditionnalité des prêts immobiliers.

L’éco-conditionnalité se résume en quelques mots : certains prêts ne sont consentis à des acquéreurs qu’en fonction de la classe DPE du logement pour lequel ils souhaitent emprunter. Cette éco-conditionnalité s’applique d’abord à certains prêts aidés (prêt action logement, prêt action sociale, PTZ…) pour lesquels un examen du DPE est nécessaire avant le déblocage des fonds. En cas de mauvais DPE, ou sans la garantie d’un montant de travaux de rénovation énergétique entrepris, ce type de prêt peut ne pas être consenti.

Mais depuis juillet 2021, en plus des classes énergie et climat, figure dans le DPE le montant estimé des factures d’énergie à assumer pour occuper le logement. Or, ces montants viennent se cumuler à ceux déjà étudiés par les organismes prêteurs (taxe foncière, imposition) pour calculer la capacité réelle de l’emprunteur à remplir ses obligations.

Des capacités de remboursement qui se réduisent

Alors que la taxe foncière est en hausse significative un peu partout en France et que les prix des énergies restent élevés, les candidats à l’achat immobilier voient se réduire leurs capacités à rembourser un emprunt. Un emprunt immobilier se doit d’être accompagné d’une assurance emprunteur, et il en est de même pour les assurances habitation, elles aussi obligatoires pour garantir un bien immobilier acheté grâce à un prêt. Or, les remboursements par les assureurs des dégâts causés à l’immobilier par des catastrophes naturelles (inondations, crues, incendies de forêt…) battent des records ; pour y faire face, les assureurs augmentent considérablement le montant des primes. Dans certains secteurs (zones inondables notamment), il devient quasiment impossible ou ruineux d’assurer un bien immobilier dont l’état des risques notifie la situation à risque. Et la dépense toujours croissante en factures énergétiques d’un logement mal classé au DPE vient se greffer au visuel des dépenses incompressibles que tout organisme de prêt se doit d’étudier.

Vendre une passoire thermique : un calendrier qui se resserre

Les restrictions annoncées ces dernières années sont désormais entrées en vigueur, et elles pèsent directement sur la valeur des logements énergivores :

• depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits de location (au titre de la décence du logement) ; l’interdiction s’étendra aux logements classés F en 2028, puis aux logements classés E en 2034 ;
• les loyers des passoires thermiques (classes F et G) sont gelés depuis 2022 ;
• depuis le 1er janvier 2025 également, les anciens DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont caducs : impossible de vendre ou de louer avec un DPE ancienne version ;
• la vente d’une maison classée F ou G doit être accompagnée d’un audit énergétique réglementaire depuis avril 2023, obligation étendue aux logements classés E depuis le 1er janvier 2025 ;
• la mention de ces obligations doit figurer dans les annonces immobilières des logements concernés.

Donc la vente aujourd’hui d’un logement au mauvais DPE est déjà plus difficile qu’avant, et le sera davantage encore demain. Un acquéreur d’une passoire thermique achète en connaissance de cause un bien qu’il ne pourra pas louer sans travaux et dont l’audit énergétique chiffre le parcours de rénovation : autant d’arguments de négociation qui creusent la décote. Pour un investisseur locatif, un logement classé E n’est déjà plus qu’un placement à échéance 2034.

Le coût d’une rénovation énergétique globale

On a constaté que seule une rénovation globale permet un gain significatif en classe du DPE. Mais une rénovation globale est coûteuse, d’autant plus s’il s’agit d’une rénovation énergétique performante devant amener un gain minimum de 2 classes de DPE. On estime le reste à charge (ce que doit payer le foyer une fois toutes les aides déduites) d’une rénovation globale de 10 000 € à 50 000 € selon le type de bien (appartement ou maison), sa surface et les revenus du foyer (modulant les aides d’État), ou 800 € à 1 200 € de charges annuelles supplémentaires dans un immeuble en copropriété. Lorsqu’on ajoute au montant des travaux les probables complications d’une construction amiantée (diagnostics avant-travaux, désamiantage, retrait et recyclage des déchets dangereux), les prix s’envolent. Ce montant, rarement prévu dans le budget des acquéreurs, est mécaniquement déduit du prix qu’ils acceptent de payer : c’est toute la logique de la décote des passoires thermiques.

Améliorer sa classe avant la vente, un levier rentable

L’outil économique existe pourtant sous la forme du DPE volontaire : faire réaliser le bilan énergétique de sa maison sans attendre une mutation ou un départ en retraite prévu dans quelques années peut faire gagner plusieurs milliers d’euros lors de la vente, mais aussi faciliter la transaction sur un secteur concurrentiel en proposant un bien immobilier qui se démarque par ses économies d’énergie (pour mémoire, la durée de validité d’un DPE est de 10 ans). Les vendeurs ont ensuite tout intérêt à utiliser la panoplie des aides à la rénovation énergétique avant même d’envisager la mise en vente de leur bien :

• MaPrimeRénov’, qui a remplacé le CITE (crédit d’impôt pour la transition énergétique), finance les travaux d’amélioration de la performance énergétique avec des montants modulés selon les revenus du foyer et le gain de classes visé ;
• l’éco-PTZ (jusqu’à 50 000 € pour une rénovation globale) ne peut être soumis à pénalités pour un remboursement anticipé : il est donc tout à fait envisageable d’en bénéficier pour augmenter la valeur vénale de son bien, quitte à solder ce prêt une fois la vente effectuée.

Dès lors que vous envisagez à terme de vendre votre bien immobilier, faites effectuer un DPE, prenez en compte les scénarios de travaux qu’il contient et contactez un professionnel RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Non seulement vous y gagnerez en confort et en économies d’énergie, mais votre bien immobilier se vendra plus vite et plus cher. Si le DPE est moins séduisant que le home-staging lors de la première visite d’un bien par d’éventuels acheteurs, c’est au moment du financement du projet qu’il deviendra décisif afin de finaliser une transaction.