Loc’Avantage est un dispositif de défiscalisation soumis à certaines conditions de la part du propriétaire mais aussi du locataire.
Il a remplacé, après quelques modifications, le dispositif Louer Abordable de la loi Cosse, mis en place par la loi de Finance 2022.
Une mesure pour faciliter l’accès au logement
Une démarche solidaire
Le dispositif Loc’Avantages est un concept solidaire qui permet au bailleur de louer un logement à un prix bien inférieur à celui du marché.
Ce dispositif est particulièrement intéressant car il est applicable dans les logements neufs et anciens.
Or, l’habitat ancien bénéficie rarement de mesures de défiscalisation.
Une réduction d’impôt avantageuse
Cette démarche solidaire permet au bailleur de bénéficier, sous conditions, d’une réduction d’impôt dont le taux dépend du niveau de location choisi.
Ce rabais peut être compris, selon le niveau choisi, entre 15 et 65 % des revenus bruts du logement.
Attention toutefois, la réduction d’impôt est plafonnée à 10.000 € annuellement pour ne pas tomber dans la catégorie des niches fiscales.
Les conditions pour être éligible à Loc’Avantages
Les conditions inhérentes au propriétaire
Le propriétaire doit s’engager à louer le logement à un prix inférieur à celui du marché, c’est pour lui la seule condition.
Les conditions en lien avec le locataire
Le locataire doit répondre à certains critères pour pouvoir signer ce bail à loyer modéré.
Il doit notamment :
- respecter certains plafonds de ressources fournies par le Gouvernement ;
- s’engager à louer le bien en tant que résidence principale ;
- louer le logement pour une durée minimale de six ans ;
- il ne doit pas non plus faire partie du foyer fiscal du bailleur.
Les conditions propres au logement
Le logement doit respecter lui-aussi certaines conditions :
- il ne doit pas être loué meublé ;
- il doit être noté par son DPE, le diagnostic de performance énergétique, entre A et D, et donc justifier d’une performance énergétique correcte.
À savoir, depuis la promulgation de la loi Climat et résilience en 2021, les logements les plus énergivores sont progressivement interdits à la location.
Une passoire thermique ne peut pas être louée tant que les travaux de rénovation énergétique n’ont pas été effectués.
Petit cas particulier : les Monuments historiques et le label Fondation du patrimoine
Le dispositif Loc’Avantages ne s’applique pas aux bâtiments classés Monuments historiques, ni aux bâtiments labellisés Fondation du patrimoine.
Dans ces cas-là, d’autres processus de défiscalisation peuvent être mis en route.
Déterminer le montant du loyer : trois niveaux de location
Pour déterminer le montant du loyer qui doit être inférieur au prix de marché, l’État a mis en place trois catégories.
Plus le loyer est abordable, plus la réduction d’impôt sera conséquente pour le propriétaire.
Loc 1 ou Intermédiaire
Le montant du loyer doit être inférieur de 15 % aux loyers du marché.
Loc 2 ou Social
Le montant du loyer doit être plus bas de 30 % que celui du marché.
Loc 3 ou Très social
Le montant du loyer doit être inférieur de 45 % par rapport aux prix du marché locatif.
Il est possible pour le propriétaire de simuler son projet sur le site de l’Anah, et de connaître ainsi la réduction d’impôt à laquelle il pourra prétendre.
Les inconvénients à connaître avant de signer une convention Loc’Avantages
Comme tout dispositif de défiscalisation, Loc’Avantages présente quelques points faibles à connaître avant de s’engager :
- le plafonnement de la réduction fiscale annuelle à 10.000 € ;
- le fait de ne pas pouvoir reporter les excédents d’impôts ;
- le plafonnement du montant du loyer selon la zone géographique du bien loué ;
- et le plafonnement des ressources du locataire ;
- l’engagement de louer le bien non meublé pour une durée minimale de six années en tant que résidence principale, à une personne ne faisant pas partie de sa famille.
Comment rejoindre Loc’Avantages
La démarche pour les propriétaires souhaitant bénéficier de ce dispositif de défiscalisation est très simple, si toutes les conditions sont remplies.
Le propriétaire doit simplement se rendre sur la plateforme de l’Anah, l’agence nationale pour l’habitat, en charge du dispositif.
Une fois la demande effectuée et la convention signée, le propriétaire n’a plus qu’à justifier du respect des conditions.
Sortir de Loc’Avantages : comment procéder ?
Pour mettre fin au dispositif Loc’Avantages, le propriétaire bailleur doit attendre le renouvellement du contrat de bail, ou bien l’entrée dans les lieux d’un nouveau locataire.
Le bailleur est alors libre de fixer un montant de loyer plus élevé, à condition que son logement ne soit pas soumis à une règle de plafonnement imposée par certaines villes, de plus en plus nombreuses à mettre en place le principe du plafonnement de loyer pour favoriser le marché locatif fortement impacté par la crise économique.
Loc’Avantages est un dispositif avantageux qui permet d’obtenir une réduction d’impôt importante, calculée en fonction du niveau de loyer choisi.
